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1、第十五章 城市房地产管理法,学习目标 主要内容 知识网络图 本章小结 思考与练习,通过本章的学习，要求学生了解城市房地产管理法的立法概况，理解并掌握房地产的概念，房地产转让，土地使用权出让、划拨，房地产开发、交易的有关法律规定，并能够运用有关法律知识解决实际问题。,经济法的概念和调整对象，经济法的特征 和基本原则，经济法律关系，经济法律责任。,主 要 内 容,第一节 城市房地产管理法概述 第二节 房地产开发用地 第三节 房地产开发 第四节 房地产交易 第五节 房地产权属登记,第一节 城市房地产管理法概述,一、房地产的概念与特点 二、城市房地产管理法的概念 三、城市房地产管理法的调整 对象和适用
2、范围,一、房地产的概念与特点,（一）概念 房地产，即房产与地产的统称。房产 是指房屋等建筑物和构筑物；地产是供开 发使用和经营的土地，而这里的地产则是 指房屋等建筑物和构筑物所占用的土地。,图15-1 房地产的特征,（二）房地产的特点,房地产具有以下三个特点，见图15-1。,二、城市房地产管理法的概念,是指调整在城市规划区国有土地范 围内取得土地使用权，从事房地产开发、 利用、经营和管理过程中发生的经济关 系的法律规范的总称。,三、城市房地产管理法的调整 对象和适用范围,（一）调整对象,图15-2 城市房地产管理法的调整对象,城市房地产管理法第2条规定了该 法的适用范围是：在中华人民共和国城市
3、 规划区国有土地（以下简称国有土地）范 围内取得房地产开发用地的土地使用权， 从事房地产开发、房地产交易，实施房地 产管理，应当遵守本法。,（二）适用范围,第二节 房地产开发用地,一、土地使用权出让 二、土地使用权划拨,一、土地使用权出让,（一）概念 土地使用权出让，是指国家将国有 土地使用权（以下简称土地使用权）在 一定年限内出让给土地使用者，由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的 行为。,（二）方式,法律规定的土地使用权出让的方式及内容，如表15-1所示。,表15-1 土地使用权出让方式,是指由市、县人民政府土地管理部门与土地使 用者签订的，明确双方在国有土地使用权转移过程 中发生的权
4、利义务关系的协议。土地使用权出让应 当签订书面出让合同。,（三）土地使用权出让合同,土地使用权出让合同应包括的主要条款：,当事人。 标的。 价款。 使用期限。 土地使用用途。 违约责任。,二、土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者 缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或 者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。,下列建设用地的土地使用权确属必要的，可以由 县级以上人民政府依法批准划拨： 国家机关用地和军事用地。 城市基础设施用地和公益事业用地。 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。 法律、行政法规规定的其他用地。,第三节 房地产开发,一、房地产开发的概念
5、和特点 二、房地产开发的基本原则 三、房地产开发企业,一、房地产开发的概念和特点,（一）概念 房地产开发，是指在依据城市房地 产管理法取得国有土地使用权的土地上 进行基础设施、房屋建设的行为。房地产 开发包括地产开发（或地产再开发）与房 产开发两部分。,（二）房地产开发的特点,涉及面广，政策性强； 投资量大，建设周期长； 对国民经济的阶段性发 展有较深远的影响。,二、房地产开发的基本原则,房地产开发的三个基本原则，见图15-3。,图15-3 房地产开发的基本原则,三、房地产开发企业,房地产开发企业，是指以营利为目的的，从 事房地产开发和经营的企业。 设立房地产开发企业必须具备以下5点条件： 有
6、自己的名称和组织机构。 有固定的经营场所。 有符合国务院规定的注册资本。 有足够的专业技术人员。 法律、行政法规规定的其他条件。,1,2,3,4,5,第四节 房地产交易,一、房地产交易的概念 二、房地产转让 三、房地产抵押 四、房屋租赁,一、房地产交易的概念,房地产交易包括当事人之间进行 的房地产转让、房地产抵押和房屋租 赁等活动。,（一）房地产转让的概念与条件 房地产转让，是指房地产权利 人通过买卖、赠与或者其他合法方 式将其房地产转移给他人的行为。,二、房地产转让,因土地使用权取得方式的不同，房地产转让包括 两种类型，具体条件如表15-2所示。,表15-2房地产转让类型,概念 房地产转让合
7、同，是指房地产权利人作 为出让人与受让人之间就转让房地产所签订 的协议。 房地产转让合同与土地使用权出让合同 房地产转让合同是由两部分构成的： 一是土地使用权出让合同， 二是单纯以房地产权利转移为内容的房 地产转让合同。,（二）房地产转让合同,1,2,（一）房地产抵押的概念 房地产抵押，是指抵押人用其合法的 房地产以不转移占有的方式向抵押权人提 供债务履行担保的行为。,三、房地产抵押,房地产抵押权的设定范围包括以房屋抵押和以出 让方式取得的土地使用权抵押两类。如表15-3所示。,（二）房地产抵押权的设定,表15-3 房地产抵押权的设定,（一）房屋租赁的概念 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人
8、将其房 屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的 行为。房屋租赁应签订书面合同。,四、房屋租赁,（二）房屋租赁合同,房屋租赁合同，是指出租人将其所有的房屋交 付承租人使用，承租人支付约定的租金，并在租赁 关系终止时把房屋返还给出租人的协议。,房屋租赁合同的主要条款包括： 出租人、承租人的名称或姓名及地址。 租赁用途。 租赁期限。 租金。 房屋修缮责任。 违约责任。 双方当事人的其他权利和义务。,第五节 房地产权属登记,一、房地产权属登记的概念及功能 二、国有土地使用权和房屋所有权 登记 三、房地产转让登记和变更登记 四、房地产抵押登记,一、房地产权属登记的概念及功能,（一）概念 指由法律
9、规定的管理机构对房地产的权 属状况进行确认，并发给土地使用权证书或 房屋所有权证书的法律行为。我国法律明确 规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登 记发证制度。,（二）功能,房地产权属登记具有三项功能，见图15-4。,图15-4 房地产权属登记的功能,二、国有土地使用权和房屋所有 权登记,国有土地使用权登记，是指土地 管理部门根据依法取得国有土地使用 权的单位和个人的申请，按照法定程 序对国有土地使用权进行审查核实、 注册登记，并核发国有土地使用权证 书的一种制度。,三、房地产转让登记和变更登记,房地产转让或者变更时，转让 或者变更后对房屋享有所有权的人， 首先应当向县级以上地方人民政府 的房
10、地产管理部门申请房地产变更 登记。,四、房地产抵押登记,房地产抵押应办理房地产抵押登记。具体 程序见图15-5。,图15-5 房地产抵押登记程序,首先，应由抵押合同双方当事人共同向负责 办理房地产抵押登记的机关提出登记申请，并依 规定提交申请书、房地产权利证书、抵押合同、 抵押人身份证明等有关文件。 其次，由负责登记的机关对抵押申请及证明 文件进行审查核实，符合规定的应当准予登记。 最后，抵押登记申请被核准后，登记机关应 当将抵押的有关情况记载到房地产的登记簿上。,四、房地产抵押登记,知识网络图,本 章 小 结,本章内容共分五节：城市房地产管理法概述， 房地产开发用地，房地产开发，房地产交易，房 地产权属登记。根据中华人民共和国城市房地 产管理法。 本章介绍了房地产的概念，土地使用权的出 让与划拨，房地产开发、转让、抵押、权属登记 及房屋租赁等方面的理论和法律规定。,简述房地产的概念与特点。 简述土地使用权出让的概念及方式。 房地产开发的基本原则有哪些？ 以划拨方式取得土地使用权的房地产 转让条件有哪些？,1,2,3,4,思考与练习,
