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1、浅析蓟县地区对物业行业的行政管理 作者：张志刚 学校：天津电大蓟县分校 专业：行政管理 年级：2012春 学号：1212001205231 指导教师：张淑云 浅析蓟县地区对物业行业的行政管理 目录内容摘要2页关键词2页一、物业管理在我国发展的理论详述3页（一）物业管理在我国的产生3页（二）行政管理与物业管理业在我国的发展现状3页（三）物业管理的市场化进程5页（四）物业管理的重要性5页二、目前物业管理中存在的问题5页 （一）物业管理架构部完善6页 （二）配套设施运作不理想6页（三）整修保养不得力6页（四）物业管理公司与社会相关方面关系不顺6页（五）区间发展不平衡6页三、提升物业管理的建议与对策6
2、页四、行政管理部门的机构设置7页五、行政职能与经济职能的规范7页参考文献、注释9页 摘要：物业管理的行政管理是国家或国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。其实质是国家通过法律手段、行政手段，建立物业管理的正常秩序，促使物业管理向有利于城市建设和国民经济发展、有利于改善人民群众居住和工作条件。随着城市经济的发展，在社区事务中行政管理与物业管理发生了碰撞，产生了角色冲突和职能混淆是避免不了的，所以要我们透视现象、把握本质，明晰目标定位、区分主体职能、兼容各方权益，努力构建优化社区的新管理模式。关键词物业管理；行政管理；城市管理；社区工作；业主委员会。浅析蓟县地区对物业行业的行政
3、管理我是蓟县电大2012届行政管理(本科)专业的学生，由于我所在的小区内居民与物业公司有时候会发生冲突，故我想探究一下“蓟县地区对物业行业的行政管理”中存在的问题，对其进行分析研究，希望找到症结的所在。行政管理是运用国家权力对社会事务的一种管理活动。也可以泛指一切企业、事业单位的行政事务管理工作。物业管理的行政管理是国家或国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理。其实质是国家通过法律手段、行政手段，建立物业管理的正常秩序，促使物业管理向有利于城市建设和国民经济发展、有利于改善人民群众居住和工作条件。一、物业管理在我国发展的理论详述物业管理最早起源于18世纪60年代的英国，历经一
4、百多年的发展，已经形成了一个特定的行业。在我国，1981年3月深圳成立了第一家物业管理公司，直至1994年建设部颁布了城市新建住宅小区管理办法，物业管理行业在中国才逐渐得以初步规范和发展。自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前我国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人。（一） 物业管理在我国的产生改革开放之前，由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性，因而由国家用行政手段完全统管起来。这种方法虽然在解决人们住房问题方面曾起到过积
5、极作用，但由于长期实行福利制低租金分配住房的政策，排斥住房的商品属性，国家在住房建设上只有投入，没有产出。包袱越背越重，不但建房投资收不回来，连日常管理和维修都难以维持，房屋失养失修严重。随着改革开放的深入，房地产业得到了飞速发展。与此同时，旧体制的弊病更加显露，而国外的一些先进可学技术和管理经验不断引进来。在这种情况下，世界上先进的物业管理模式，自然而然的就在中国产生并迅速发展起来。20世纪90年代至今，是中国物业管理大发展阶段。仅北京市，截止2002年底，物业管理公司已达1449家，从业人员达15万人，管理的物业面积近1亿平方米，覆盖面达全市总物业面积的64%。从北京一地就可以看出，我国物
6、业管理发展之迅速，规模之大，范围之广。（二）行政管理与物业管理业在我国的发展现状行政管理系统是一类组织系统。它是社会系统的一个重要分系统。随着社会的发展，行政管理的对象日益广泛，包括经济建设、文化教育、市政建设、社会秩序、公共卫生、环境保护等各个方面。现代行政管理多应用系统工程思想和方法，以减少人力、物力、财力和时间的支出和浪费，提高行政管理的效能和效率。第一，国家行政组织或公共行政组织是行政管理的主体，由于各国国家政治体制和行政体制各不相同，行政管理的主体也不同，用这种较为抽象的概念可以更多地概括它们的本质和共同点；第二，行政管理的主体并不是国家的最高权力机关，而是与立法、司法部门相对而言的
7、行政执行部门或国家权力的执行机关，它对执行宪法和各种政策、法律负有责任；第三，管理国家和社会公共事务突出了“公共”的特性，涉及到公共权力的运用、公共利益、公共政策、公共服务等问题。城市经济的发展催生了物业管理产业，物业管理企业受业主委员会委托在物业管理区域内实行统一管理、综合服务，体现了市场经济的选择和经济利益的驱动，也成为社区事务的重要主体。由于关系尚来理顺，在社区事务中行政管理与物业管理发生了碰撞，产生了角色冲突和职能混淆，需要我们透视现象、把握本质，明晰目标定位、区分主体职能、兼容各方权益，努力构建优化社区发的新管理模式。物业管理作为城市管理的重要组成部分，是城市管理改革的深化和城市管理
8、功能的优化。然而，由于传统体制的惯性，在社区事务中，物业管理与行政管理直接发生碰撞的现象非常普遍，主要问题是：现象之一：尴尬的主体。街道组织作为行政性管理主体，既有演好政府角色，贯彻政策法规等行政事务，又涵盖了社区服务工作，变成了自觉或不自觉的全面、全能、全方位的管理者。物业管理公司是经济性管理主体，主要满足社区中个性化、多样化和非组织化的社会生活需求，依合同对业主委员会负责，对承担的社会义务有取舍，对维护经营自主有界限，对保障经济效益有原则，而与街道组织的相互责任关系则没有明确，物业管理公司几面受压，难以规范运作。具体表现为：街道组织经常指责物业管理公司不听招呼，无视政府权威，不积极赞助公共
9、工程和公益事务，配合支持不够；物业管理公司则多抱怨街道居委样样插手，事事干涉，摊派多多，需索无度，动辄处罚，招架不住。现象之二：重叠的职能。根据天津市2010年天津市城市管理规定，其中街道组织的一些职能与物业管理公司的业务范围发生了重叠与交叉。例如：某些街道组织根据“块块”的布置，物业公司根据“条条”的要求，各自分别抓绿化、抓清洁、抓治安、抓停车、抓社区服务、抓业主自治，分别接受有关主管部门的考评，造成重复劳动和资源浪费。现象之三：越位的权力。有的街道办事处直接组建各类服务公司，强制高价承接物业公司的外判业务，居委会利用办公用房、违章搭建搞创收，与物业管理规章相抵触。追逐利益还造成角色错位、权
10、力越位，如广州市某区下文通知，由物业管理公司承担住宅区内原由居委负责的计划生育目标管理责任，签计生责任状，将落实计生责任的好坏与物业管理公司年度资质审查挂钩，将政府的基本职责转嫁给企业由于企业活动空间受到权力越位的挤压，物业管理公司难以通过延伸服务取得收入，物业管理的资金循环和价值补偿受到影响。现象之四：混淆的认识。对于行政管理和物业管理的理解不够充分，从而激化了两者之间的矛盾。不少人认为物业管理企业与业主之间是“管理者与被管理者”的关系。我物业管理公司是管理者，你业主就得听我的，就得按照我物业管理公司制定的规矩行事，否则就对你不客气，从而导致矛盾与纠纷不断。这理念和作为，混淆和违背了物业管理
11、企业为业主服务的宗旨，侵害了业主的合法权益。（三）物业管理的市场化进程1.物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构-物业管理公司，而不是行政性的组织。其生存、发展完全有市场来决定，谁的管理水平高，服务质量好，费用标准适宜，谁就发展壮大，否则就会遭到淘汰。2.允许市场主体获取合理的利润，并主要以管理酬金的形式来体现，其利润、酬金的有无、多少完全取决于市场，防止人为地约束物业管理公司对经济收益的追求，抑制其活力。3.物业管理实行有偿服务，收费标准在国家法规的指导下由市场决定。这个就是物业业主或使用者对物业管理和服务的需求，按照国际惯例，“谁受益，谁出钱”。这个观点说起来容易，要使全体业主接受却非
12、常难。某家物业公司的员工入户为一位曾经担任过领导干部的业主进行维修，干完活后按规定收费，这位老同志不解的问“为人民服务还收费？”这种认识现在虽不多见了，却很有代表性。还有一个价格管制，这是一个非常复杂且关系重大的问题，我国在这方面还有较大差距。这与发展水平有关，同时与物业管理市场不成熟也有关。（四）物业管理的重要性物业管理是随着城市房地产业的发展、城镇住房制度改革的深入和居民居住水平的提高而产生的一种新兴的管理与服务行业。就全国目前物业管理的整体水平看，整体推行速度仍然是步伐缓慢、步履艰难。这其中当然有许多客观因素，但究其根本原因，对物业管理缺乏充分的认识是问题的关键所在。从当前房地产业的发展
13、情况、住房改革的推进速度、房屋产权日趋多元化的现状来看，在我国全面推行物业管理是十分必要和有益的。推行物业管理可以提高房屋管理水平，改善居民的居住环境。房屋作为人们投资最大的商品之一，它的建成不是它本身属性的终结，而恰恰是商品消费的开始，而对于房屋的管理就是要在消费过程中更好地发挥其功能，最大限度地实现其价值，满足人们生活的需求。二、目前物业管理中存在的问题随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。其经济效益对地方政府而言主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立
14、良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：（一）物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需进一步明确。（二）配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的产生、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业滞后于住房消费使用。其公用设施本来已经很少，商店、学校银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。（三）修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映，往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。（四）业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公
