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1、房地产抵押估价报告 估价项目名称： xx路xx所属住宅抵押价值评估 委 托 方： x x 估 价 方： xxxxx房地产评估有限公司 估 价 人 员： xx xx 估价作业日期： 二0xx年x月x日 估价报告编号： x x房估函（20xx）第-039号 目 录致委托方函-3二、估价师声明-5三、估价的假设和限制条件-7四、房地产估价结果报告-9五、房地产估价技术报告-18六、附件-34xx房估函2010第-028号致委托方函xx同志：我公司接受你的委托，对你拥有的位于xx路“西麓花园”12栋的一套住宅的房地产价值进行了评估。1、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值
2、。2、估价时点：20xx年x月20日。3、估价对象：估价对象为一套住宅，房屋所有权证为x房权证字第000xxxxx号，建筑面积为138.18m2；国有土地使用证为x（湖）国用（20xx）字第出20-11号，土地分摊面积为14.73m2。4、估价结果：根据估价目的和委托方提供的资料，结合现场查勘结果，遵循必要的估价原则和程序，选取适当的估价方法，经过认真分析、测算，我们确定委估房地产在估价时点20xx年x月20日的评估价值为人民币240000元整（单价为1737元/ m2），大写：贰拾肆万元整。以上内容摘自房地产报告书，估价报告使用者在使用估价报告时，应认真阅读报告书全文。特此函告 XX房地产评
3、估有限公司 法人代表： 二0xx年 月 日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自已公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已派专业估价人员xxx 、赵忠对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察
4、的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、本估价报告结纶系为委托方提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力，评估者只对本报告的结纶和采用的方法合乎规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。7、我公司房地产估价专业人员独立撰写，没有本公司以外的人对本估价报告提供了重要专业帮助。8、若当事人对本估价报告有异议，请在报告出具后十五日内向本公司提出，如当事人未在约定日期内对估价报告提出异议，视同认可本报告。参加本次估价的
5、估价师签章：房地产估价师(签名) ： 房地产估价师(签名) ：估价的假设和限制条件一、估价假设条件：1、委托方合法取得房屋所有权证和国有土地使用证，委托方对委估物业拥有合法及绝对处置权，无产权异议，不存在也不涉及任何法律纠纷。2、估价对象的权属证书证载数据准确无误。3、估价对象作为一整体物业的局部，本次估价是以估价对象能合法享用及分摊整体房地产的各项公共权益、各项服务配套设施和道路交通使用权益为假设前提。4、本报告以估价对象周围的繁华程度、交通状况等因素变化不大，房地产市场保持持续稳定。5、估价对象在估价时点不存在房屋结构问题与安全隐患。二、估价限制条件：1、本次估价结果是反映估价对象在本次估
6、价目的下的房地产市场价值，不能用于其它估价目的。未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何参考资料，均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其它任何方式公开发表。2、本次估价没有考虑估价对象快速变现、税费转稼等特殊的交易方式可能对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇到不可抗力事件对估价结果的影响。3、估价报告在有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化,并对估价对象的估价价值产生明显影响时,不能直接使用本估价结论。4、未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值将产生一定的影响，本次评估结论未考虑抵押贷款风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。5、委
7、估对象不存在已抵押、拖欠工程款等法定优先受偿款。6、根据本报告评估目的，金融机构应在考虑市场价格波动、物业变现费用的和物业变现的不确定性，以及物业转让时应缴纳的各项税费等因素后，根据评估结论确定贷款额。房地产估价结果报告一、委托方：姓 名：xx地 址：麓天开发区xx路二、估价方：名 称：XX房地产评估有限公司估价资质等级：一级法人代表：xxx地 址：xx市xx路房产大楼4楼电 话：xx256xxxx三、估价对象：1、估价范围本次估价对象为一套住宅，建筑面积129.93m2，土地分摊面积为16.53m2。2、区位状况本委估对象位于麓天开发区xx路“世纪花园”12栋，属xx区二级住宅用地范围内，东
8、接世纪小苑，西临麓天大道，北邻xx路，南连xxx路。有30路公交车经过该区域，交通方便。周围有牡丹花园、淑礼雅苑等大型住宅小区，与实验小学、市立一中相距不远，距离长平桥市场约350m，区域内通讯、学校、医院等配套设施齐全。“世纪花园”是xx早期较好的小区之一，小区内设有绿化带，房屋间距大，估价对象室外环境好。3、权益状况：、房产：估价对象的房屋所有权证为x房权证市字第000xxxxx号，房屋所有权人为xx，丘（地）号：xx.00-xx.50-（x）-x，产别为私产，混合结构，建于2000年，设计用途与实际用途均为住宅，建筑面积为138.18平方米。、土地：估价对象的国有土地使用证为x（x）国用
9、(20xx)第xx-13号，土地使用权人为xx，用途为住宅，使用权类型为出让，终止日期为20xx年x月xx日，分摊面积为14.73平方米。、他项权利：该房地产至估价时点未设定他项权利，不存在其他法定优先受偿款，权利价值完整。4、实物状况：、建筑物委估对象所处建筑物建于2000年，混合结构，共9层，防瓷涂料外墙，平屋面，其目前的建筑物维护状况与工程质量良好，成新率为九成。、室内状况估价对象为一套住宅，房号为802号，建筑面积为138.18m2，户型为三室二厅一厨两卫，平面布置合理，通风采光好，所处楼层较好（8/9），水电卫配套设施齐全。室内装修主要内容：胡桃木包门、包窗、地面砖、木地板、墙面砖、
10、扣板吊顶等。、土地状况、基础设施情况条件A、供水区域内建有市政供水网，供水保证率为95%。B、排水排水采用雨污分流制方式，市政排水管网排水，排水通畅。区域内建有市政排水管网，排水通畅。C、供电该区域电源由市政供电供给，供电保证率为95%。D、通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。、环境条件区域内无大型工厂和污染水源，大气状况良好，自然环境条件好，学校、医院、市场等配套设施和市政基础设施齐全。、开发程度委估对象所处地段属xx区二级住宅用地，已达“五通一平”。四、估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点：20xx年x月20日六、价值定义：本次估价价值
11、定义为房地产抵押价值。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。七、估价依据：1、中华人民共和国房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国担保法;4、中华人民共和国物权法；5、城市房地产抵押管理办法;6、房地产估价规范；7、房地产抵押估价指导意见；8、中华人民共和国城市房屋权属登记管理办法；9、中华人民共和国土地管理法实施条
12、例；10、房屋所有权证；11、国有土地使用证；12、评估委托书；13、由委托方提供的有关资料而获得的数据；14、由估价人员现场查勘及市场调查而获得的资料；15、本公司掌握的有关资料。八 、估价原则：本估价报告在遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：1、合法原则：房地产估价必须以房地产的合法使用为前提。2、最高最佳使用原则：房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。也就是说，房地产评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获是最大受益的使用方式的估价结果。3、供求原则：房地产价格同其它物品的价格一样，受供求关系的影响。若需
13、求不变，供给增加，则价格下降：若供给不变，需求增加，则价格上升。由于房地产具有地理位置的固定性、地区性和个别性、这种供求状况主要是指当地同类房地产的供求状况。4、替代原则：同一个市场中的具有相近效用的房地产，其价格应当相近。在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产的价格和条件，通过与待估房地产进行比较来确定待估房地产价格。5、估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。6、公平原则：房地产估价必须站在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。九、估价方法：估价方法通常有市场比较法、收益法、成本法及假设开发法、基准地价修正法等几种常用估价方法。市场比较法适用于类似房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。委估对象为一套住宅，同一供求范围内近期住宅成交实例多，在室内装修状况、性质、交易等因素与估价对象相似的可比实例数量达到评估要求，所以本次
