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1、全面营改增业务操作规范要点集团各中心、项目部、统筹范围内各经营单位：鉴于5月1日全面推开营改增试点，经研究相关政策，对急需解决的业务问题形成业务操作规范要点，用以引导各单位顺利过渡，请遵照执行。第一部份 资格登记资格登记主要解决企业纳税身份资格问题，以及计税方式的选择，地产项目财务应当按本部分要求进行资格登记，并在实践中进一步完善。一、登记标准（一）年应税销售额超过小规模纳税人标准的年应税销售额满500万元（含本数）的，除特殊规定外，应当向主管税务机关申请增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）资格登记。（1）年应税销售额，是指试点纳税人在连续不超过12个月的经营期内，销售服务、无形资产或者不动
2、产的累计销售额（包括减免税销售额以及按规定允许从销售额中差额扣除的部分）。（2）试点纳税人营改增试点实施前的应税行为年销售额按以下公式换算：应税行为年销售额连续不超过12个月应税行为营业额合计（1+3）（二）未超标小规模纳税人和新开业纳税人年应税销售额未超过小规模纳税人标准以及新开业的试点纳税人, 会计核算健全，能够提供准确的税务资料，可以向主管税务机关申请办理一般纳税人资格登记。会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算；能够准确提供税务资料，是指能够按照增值税规定如实填报增值税纳税申报表及其他税务资料，按期申报纳税。未超标小规模纳税人是指在连续不超过1
3、2个月的经营期内累计年应税销售额（包括免税销售额）未超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人；新开业纳税人是指自税务登记日起，30日内办理一般纳税人资格登记的纳税人。（三）年应税销售额超过规定标准但不经常提供应税服务的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。（四）年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。（五）其他规定1.年应税销售额超过小规模纳税人标准的，应按规定办理一般纳税人资格登记。未按规定办理一般纳税人资格登记的，一律依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，不得使用增值税专用发票。2.混业经营（兼有销售货物、加工修理修配劳务、销售服务、无形资产或者不动产）小规模纳税
4、人，根据销售货物销售额、销售劳务销售额和销售服务、无形资产或者不动产销售额分别计算年应税销售额。无论哪项的年应税销售额超过小规模纳税人标准，均应按规定办理一般纳税人登记，登记后所有销售额按一般纳税人标准执行。二、登记程序 (一)向主管税务机关填报增值税一般纳税人资格登记表，并提供税务登记证件。(二)填报内容与税务登记信息一致的，主管税务机关当场登记。(三)填报内容与税务登记信息不一致，或者不符合填列要求的，应当按税务机关当场告知需要补正的内容进行补正。(四)年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准（以下简称规定标准），且符合有关政策规定，选择按小规模纳税人纳税的，应当向主管税务机关提交书面
5、说明。(五)个体工商户以外的其他个人年应税销售额超过规定标准的，不需要向主管税务机关提交书面说明。(六)从事应税货物、劳务并兼有销售服务、无形资产或者不动产的混业纳税人已取得一般纳税人资格并兼有销售服务、无形资产或者不动产的试点纳税人，不需重新申请认定，主管税务机关将制作、送达税务事项通知书告知公司。所有增值税应税收入均按增值税一般纳税人计算缴纳。三、各项目纳税人身份选择、增值税发票要求项目/公司身份选择征收方式发票要求备注成都老项目小规模纳税人简易征收增值税专票普票均可销售出租5%、会所收入3%天香（银传）一般纳税人简易征收增值税专票普票均可御今缘（朗源）一般纳税人一般征收增值税专用发票东家
6、（能城）一般纳税人一般征收增值税专用发票崔家店项目一般纳税人简易征收增值税专票普票均可施工证日期在4月30日前远洋城（远基）一般纳税人一般征收增值税专用发票高尔夫（远腾）一般纳税人一般征收增值税专用发票上表中我方征收方式选择为一般征收的，取得发票具体要求详见附件一房地产企业营改增后取得发票规范，优先取得一般纳税人一般征收方式开具的专用发票；我方征收方式选择为简易征收的，不强制要求取得增值税专用发票。第二部份 合同管理营改增后，对老合同由合约部门、营销部门、其他部门等各自对应的业务范围，按下列要求签订补充协议和新合同：一、合同签订时应当审查对方的纳税资格，并在合同中完善当事人名称和相关信息（一）
7、“营改增”后，签订合同时要优先选择一般纳税人提供方，要求提供的结算票据是增值税专用发票，明确增值税率；同时分析、评定报价的合理性，节约成本、降低税负。（二）合同中载明公司名称、纳税人识别号、地址、电话、开户行、账号信息，用于服务提供方开具增值税专用发票。二、合同中应当明确价格、增值税额及价外费用等（一）营业税属于价内税，税款包含在商品或价格之内，而增值税属于价外税，价格和税金是分离的。如果不做特别约定，营业税一般由服务的提供方或者无形资产的转让方承担。而增值税作为价外税，如在合同中不特别明确，则通常理解为增值税不包括在合同价款中。（二）营改增以后，需要在合同价款中注明是否包含增值税。（三）合同
8、执行过程中，会发生各类价外费用，如支付给施工方赔偿或违约金等价外费用，施工方或供应商是增值税纳税义务人，应当与工程款或货款等一并开具增值税发票。三、合同中对不同税率的服务内容应当分项核算营改增之后，同一家企业可能提供多种税率的服务，甚至同一个合同中包含多种税率项目的情况也会经常发生。对兼营的不同业务，一定要在合同中明确不同税率项目的金额，明确地根据交易行为描述具体的服务内容，并进行分项的明细核算。四、发票提供、付款方式等条款的约定（一）应当将取得增值税发票作为一项合同义务列入合同条款，同时将增值税发票的取得和开具与收付款义务相关联。一般纳税人采用一般计税法的企业在营改增后应在合同中明确约定取得
9、合规的增值税专用发票的节点。（二）在合同条款中应特别加入虚开条款。约定如开票方开具的发票不规范、不合法或涉嫌虚开，开票方不仅要承担赔偿责任，而且必须明确不能免除其开具合法发票的义务。（三）合同中应当约定一方向另一方开具增值税专用发票的，一方应派专人或使用挂号信件或特快专递等安全方式在发票开具后10日内送达对方，如逾期送达导致对方损失的，可约定相应的违约赔偿责任。（四）发生销货退回、开票有误、应税服务中止以及发票抵扣联、发票联均无法认证等情形但不符合作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让，需要开具红字专用发票的，应当约定对方需要履行协助义务。五、三流不一致的风险规避（一）“三流一致”，指资金
10、流（银行的收付款凭证）、票流（发票的开票人和收票人）和物流（或劳务流）相互统一，即收款方、开票方和货物销售方或劳务提供方必须是同一个法律主体，而且付款方、货物采购方或劳务接收方必须是同一个法律主体，如果三流不一致，将不能对税款进行抵扣。（二）合同中应当约定由供应方提供其发出货物的出库凭证及相应的物流运输信息。如果货物由供应方指定的第三方发出，需要明确供应方提供与第三方之间的采购合同等资料。（三）应当在合同中，不允许签订三方抵账协议，不允许采取委托收款方式支付款项。（四）对于分批交货合同增值税专用发票的开具，为了做到三流一致，防止出现虚开增值税专用发票的情形，应当在合同中约定在收货当期开具该批次
11、货物的增值税专用发票。（五）涉及分期付款的，基于防范虚开增值税发票风险考虑，应当在合同中约定在需方实际收到供方的货物时，供方开具增值税专用发票。六、对于跨期合同的处理营改增后未执行完毕的合同，应将未执行部分涉及的税金，由营业税调整为增值税，合同条款修订的过程中：一是要严格区分合同执行时间及纳税义务发生时间，如果纳税义务在营改增之前的，按原合同条款执行；如纳税义务发生在营改增之后的，应与合同方签订相对应的补充协议；二是需要明确供应商应提供增值税发票类型以及合同双方银行账户和纳税人信息，保证合规使用增值税发票；三是对部分供应商合同条款进行修订，按照营改增政策要求，修改合同总价、不含税价格、增值税金
12、额，明确提供发票类型、价款结算方式与开票事宜等内容。七、合同中应当约定合同标的发生变更时发票的开具与处理（一）合同标的发生变更，可能涉及到混合销售、兼营业务，需要关注发生的变更是否对己方有利。必要时，己方需要在合同中区分不同项目的价款。（二）合同变更如果涉及到采购商品品种、价款等增值税专用发票记载项目发生变化的，则应当约定作废、重开、补开、红字开具增值税专用发票。如果收票方取得增值税专用发票尚未认证抵扣，则可以由开票方作废原发票，重新开具增值税专用发票；如果原增值税专用发票已经认证抵扣，则由开票方就合同增加的金额补开增值税专用发票，就减少的金额开具红字增值税专用发票。八、关注履约期限、地点和方
13、式等其他细节根据营改增的税收优惠政策规定，境内单位在境外建筑服务、文体业服务是暂免征收增值税的，此时可以在合同中对履约地点、期限、方式等进行合理的选择，以便税务机关审查时能够准确认定是否符合免税政策九、违约金条款签订采购合同时，在合同中不能出现违约金跟销售额挂钩的违约金条款。十、营销合同管理（一）营改增后调整现行销售合同条款，备案合同中开具发票日期、收款日期等需模糊处理。（二）对于营改增时点前后、跨时点执行的合同，营销中心要与客户签订的补充协议中明确：公司在交房后分批开具增值税普通发票，营改增前签订的销售合同金额为含税金额，公司后续按等于原合同金额开具增值税普通发票价税合计。（三）营改增后，营
14、销在合同签订前了解客户身份，对客户为一般纳税人有抵扣进项的需求，营销应当分项目向客户说明（如天香项目只能提供5%的专用发票，御今缘项目可以提供11%的专用发票）。 第三部分 发票管理本规范仅就发票管理部分环节进行要求，地产成都区域、地产重庆区域、二级公司、永存建筑、及统筹范围内其他经营单位的财务团队需就日常发票管理制度，尤其是进项发票的管理制度制定细则，经集团财务中心审批通过后，在各自单位内发布执行，过程中由对应财务团队负责宣讲、培训、指导。一、发票领用（一） 发票票种核定项目财务申请票种核定需向税务局准备提供以下资料：（1）纳税人领用发票票种核定表（2）税务登记证件或加载统一社会信用代码的营
15、业执照（3）经办人身份证明原件及复印件（4）发票专用章印模（二） 开票限额审批最高开票限额，是指单份专用发票或货运专票开具的销售额合计数不得达到上限额度。最高开票限额由一般纳税人申请，区县税务机关依法审批。一般纳税人申请最高开票限额时，需填报增值税专用发票最高开票限额申请单。主管税务机关受理纳税人申请以后，对进行实地查验。最高开票限额不超过十万元的，主管税务机关不需事前进行实地查验。（三） 程控设备发行（1）营改增后，一般纳税人和小规模纳税人统一使用增值税发票新系统。（2）增值税发票新系统纳税人端税控设备包括金税盘和税控盘（以下统称专用设备）。专用设备均可开具增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、增值税普通发票和机动车销售统一发票。（3）项目财务收到主管税务机关发放的增值税税控系统安装使用告知书，并凭该使用告知书向服务单位领购专用设备。（4）一般纳税人和小规模纳税人自愿选择使用金税盘或税控盘，并自行采购通用设备。（5）项目财务携购买的专用设备及相关资料，在主管国税机关进行登记、发行。（6）经办人基本信息或购票信息变更等，需带购买的专用设备到主管国税机关进行相应变更。（7）项目财务在规定期限内与服务单位
