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1、房地产项目可行性研究报告前 言本项目可行性研究的工作从2月18日开始展开，至3月15日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，编制出本可行性研究报告。 第一章 全椒县概况全椒，中华人民共和国安徽省滁州市下辖县，县名缘于全氏及椒陵山。初为椒邑，建县于西汉，东晋至清代均为滁州所辖。现为“大滁城”副中心城市、“南京都市圈”核心层城市、“皖江城市带”北翼城市。总面积1568平方公里，东西长58公里，南北长44公里。耕地面积4万公
2、顷。人口约45万人（2008年）。2010年实现地区生产总值64亿元，增长16%；财政收入6.6亿元，增长31.6%；全社会固定资产投资86亿元，增长31.1%；社会消费品零售总额24.9亿元，增长19.5%；外贸进出口总额5300万美元，增长1.3倍；城镇在岗职工平均工资29850元，增长21%；农民人均纯收入6180元，增长15.9%。一、 地理概况全椒县位于安徽省东部，北纬31513215，东经1174911825；东 依南京48公里，距上海360公里，北邻滁州18公里，西接合肥98公里，南距马鞍山70公里。是滁州历史最为悠久的县，也是滁州最南部的县，有“滁州的南大门”之称。境内沪陕高速
3、（合宁高速）公路和宁西铁路（合宁铁路）和京沪高铁均贯穿全境。二、 自然环境全椒属北亚热带向暖温带过渡性气候,春季温和多变，夏季炎热多雨,秋天天高气爽，冬天寒冷干燥，常年风向多为东北风，年平均气温15.40C,年平均降水量840980mm,全年无霜期大于210天。地形为岗冲起伏的丘陵，北高南低，高差起伏较大，地面标高在14.533.5m之间，高于最高洪水水位14.5m，区内平均地载力大于18Tm2。三、 行政区划全椒县共辖10个镇，县城驻襄河镇。 襄河镇、古河镇、大墅镇、二郎口镇、武岗镇、马厂镇、石沛镇、西王镇、六镇镇、十字镇、章辉镇。四、 主要资源1、自然资源丰富。全椒境内多为丘陵地区，有水稻
4、土、黄棕壤、潮土、紫色土、石灰岩（土）等5个土类，其中水稻土占土壤总面积的一半以上。全县水域28万亩，养殖水面16.4万亩。境内降水丰富，年平均降水量达900毫米以上。全县耕地面积117万亩，林地面积43万亩，多为人工林，森林覆盖率超过30%；矿产资源品味高，境内有20多种矿产资源，其中大理石、花岗岩、重晶石、海泡石、绢云母储量多、品味高，已探明大理石储量为6万吨、铜矿储量32万多吨、石灰岩矿的储量5000万吨。2、产业基础厚实。机械制造业已初具规模，产业态势已基本形成，拥有机械制造业熟练工人近3万人；服装玩具业是传统产业，乡乡有厂，户户适应，有熟练工人3万多人。3、旅游资源丰富。境内有神山国
5、家森林公园、吴敬梓纪念馆、岱山湖旅游度假区、碧云湖、三塔寺、龙山寺、大王庙等景点。距国家AAAA级风景区琅琊山风景区仅20公里。4、农业资源丰富。全椒是全国生态农业建设先进县、绿化先进县、国家大型商品粮基地县、油料生产百强县和棉花大县，全国十大绿色农业示范县试点县之一，还是南京无公害农产品配送基地。已创出“高龙”牌大米、“同兴”牌面粉、“小康”牌系列烹调油、“百年”辣酱等12个国家绿色食品品牌和“襄水”鳜鱼等四个国家级无公害农产品。全椒县委、县政府把招商引资工作作为一切工作的重中之重，努力营造良好的投资环境，被安徽省政府和安徽浙江商会评为“2007年浙商投资最佳服务县”，2008年，被中国浙江
6、商会评为“中国浙商最佳投资城市”，引进了一批投资体量大、科技含量高的一二三产项目，如一产的广东温氏集团；二产的中国海螺集团、路杰机械、双友集团、金帅电器和宏运集团等；三产的广东碧桂园集团、中国奥康集团、仪帮集团、意大利商贸城等。这些企业的进驻提升了全椒的品味，带动了全椒的发展。第二章 市场分析一、2010年全椒县房地产商品房市场运行情况2010年全椒县商品房价格受经济形势、居民消费能力、供应总量、钢材等建筑材料涨价和国家宏观调控等因素影响，总体来说商品房价格平稳，但销售量下降。二、对今后市场的预测2011年全椒县房地产开发投资将保持较快增长。由于2010年新开工项目较快增长、在建规模较大，20
7、11年房地产开发投资仍将保持较快增长。但受2010年房屋销售和资金到位增长较缓制约，房地产开发投资速度将会逐步趋缓，全年增长速度可能会明显低于去年，呈前高后商品房销售市场仍将低迷。2011年，由于宏观调控政策的力度不会减弱，尤其是限购政策和上海、重庆出台房产税的影响会逐步扩大，投资需求会进一步受到抑制，估计2011年商品房价格将进入徘徊状态。2011年，随着需求减少，供给增加，房地产市场的供求状况将有所好转，房价将进入盘整和徘徊阶段。预计上半年房价涨幅会进一步下降，下半年涨幅可能会有所提高，全年房价持续低速增长。三、主要竞争项目分析世纪花园项目地址：全椒县城南大道与南四路交叉口销售地址：全椒县
8、儒林大道县民政局旁销售电话： 518577开发商：全椒福联职业有限公司建筑用途：住宅建筑形态：多层承建商：代理商：无景观设计：交房时间：2011.06产品定位：中端开盘时间：2010.09.18绿化率：36.5%公摊系数：10%占地面积：总建筑面积：总户数：车库数：基本满足业主需求容积率：1.36工程进度：4.5左右车库价格：未定优惠政策一次付清九九折按揭九八折户型面积价格均价三房二厅一卫113m23000元/m2三房二厅一卫118m2配套设施幼儿园慈济中学 市医院 2万平米商业街 会所等产品分析小区环境尚好，但相对位置并不是最佳，道路不很通畅。周边配套设施并不齐全。瑞祥置业花园项目地项目地址
9、：火车站对面销售地址：火车站对面销售电话：5388888开发商：安徽瑞祥置业有限公司建筑用途：住宅建筑形态：多层承建商：武汉理工大学设计研究院代理商：无景观设计：香港大羽国际景观设计有限公司交房时间：2011.11产品定位：中高档开盘时间：2010.5.22绿化率： 56.5%公摊系数：9%-13%占地面积：700亩总建筑面积：总户数：144车库数：800容积率：工程进度：即将封顶车库价格：3700元/平米优惠政策一次付清九九折按揭九八折户型面积价格均价两房两厅88.4238002700三房两厅111.5538503000配套设施火车站，2012年自己建设的瑞祥商业步行街，瑞祥五星级大酒店产品
10、分析位于火车站对面，交通便利，离市区较远，不大方便，各方面的配套都还不完善，都只是在建设初期天都.四季菜茵项目地址：全椒县港口路销售地址：全椒县港口路销售电话：5197666开发商：全椒县天都房地产开发有限公司建筑用途：住宅建筑形态：多层承建商：贵池第一建筑代理商：景观设计：杭州贝表肯国际景观设计工程有限公司交房时间：2011年6月产品定位：中档开盘时间：2010.04.12绿化率：35%公摊系数：10%占地面积：10万平方米总建筑面积：13.5万平米总户数：一千多车库数：能满足业主需求容积率：1.35工程进度：盖到2 3层左右车库价格：三千多优惠政策一次付清九八折按揭九七折户型面积价格均价两
11、房两厅一卫93m23170元/平米3300元三室一厅一卫107.04m23170元/平米配套设施幼儿园，全椒县逸夫小学，全椒三中产品分析卖点：老城区，未来与城市同步，一站式教育平台，沿河景观带。缺点：位于老城区，发展潜力较小。南屏农贸城项目地址：健康路与新华路路口销售地址：销售电话：5037933-5036655开发商：安徽老知青置业有限公司建筑用途：综合建筑形态：高层、农贸城承建商：代理商：辰章机构、和纪咨询景观设计：交房时间：未知产品定位：开盘时间：2010年6月18绿化率：低于35%公摊系数：10%-17%占地面积：7500平方米总建筑面积：约25000平方米+8000商业总户数：400
12、余户车库数：容积率：工程进度：8层户型面积价格均价一房一厅一卫78平方米4088元/平方米三房两厅两卫128平方米4588元/平方米8层以上+每一层加30元商 铺48870元/平方米配套设施中行、工行、苏果超市、新华书店、邮电局、步行街、党校、人民医院产品分析地势较好，属繁华闹市区。配套齐全、升值空间大。4-7层为回迁赔偿房。部分农贸城外围商铺为回迁赔偿房。目前农贸城销售进度为80%以上，各业态鲜明。商铺4万多均价。名爵苑项目地址：城东中学斜对面销售地址：城东中学斜对面销售电话：518977开发商：安徽华丰房地产开发公司建筑用途：住宅建筑形态：多层 小高层承建商：华丰建筑代理商：无景观设计：交
13、房时间：未定产品定位：中档开盘时间：2010.07绿化率：33%公摊系数：能满足是业主需求占地面积：前17850m2总建筑面积总户数：未定车库数：足是业主需求容积率：未定工程进度：即将封顶车库价格：未定优惠政策暂无户型面积价格均价两房两厅一卫86.12m22900元/平方米三房两厅两卫127m23530元/平方米配套设施规划城东小学 社区诊所 伯爵酒店产品分析卖点：打造新城核心，花园生活，星级酒店带动发展。缺点：远离市中心，配套设施未能跟上瑞祥国际名都项目地址：懦林南路（火车站对面）销售地址：儒林南路（火车站对面）销售电话：5388888-533666开发商：安徽瑞祥置业有限公司建筑用途：商、
14、住建筑形态：多层 小高层承建商：代理商：景观设计：香港大羽国际景观设计公司交房时间：未定产品定位：中档开盘时间：2010.07绿化率：33%公摊系数：10%占地面积：目前17850m2总建筑面积：总户数：未定车库数：能满足业主需求容积率：未定工程进度：车库价格：未定优惠政策暂无户型面积价格均价两房两厅一卫69.69m2三房两厅两卫111.55m2配套设施商业街、火车站、动车组卖点产品分析卖点：西班牙建筑风格，商业面积属于成熟设计的首体回廊式商业街区。260米景观步道，共22个景观，绿化为一层上绿化，节省绿化空间怡景花园项目地址：汽车站西680米销售地址：汽车站西680米销售电话：5036888开发商：安徽全椒县伟峰房产开发有限公司建筑用途：住宅建筑形态：多层承建商：代理商：无景观设计：中国建筑西南勘察设计研究院交房时间：2011.6.20产品定位：中高档开盘时间：2010.6.20绿化率： 35%公摊系数：10%占地面积：140多亩总建
