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1、管理规章制度与ISO9002质量体系文件目录完善的规章制度是提供规范化物业管理的基础和准绳。深圳阳光物业管理有限公司积累二十余年物业管理经验，运作着一套行之有效的制度，做到了有章可循，有法可依，保证了各项工作的顺利进行。 1998年，公司导入ISO9002质量保证体系，作为企业管理制度的重要组成部分，并不断补充和完善，为提高物业管理水平奠定了良好的基础。 在此，我们摘录出拟在新一代管理处运用的管理规章制度和ISO9002文件目录，供招标工作小组各领导和专家审阅。 一、管理规章制度目录 （一）公众制度 1 精神文明公约 2 住户服务指南手册 3 业主公约 4 用户手册 5 业主管理委员会章程 6
2、 楼宇装修改建管理条例 7 户内安装防盗窗花规定 8 装修人员管理规定 9 住宅装修验收及违章处理规定 10 安全用电、用水管理规定 11 消防管理规定 12 电梯乘客须知 13 出入证管理规定 14 人员物品进出管理规定 15 智能停车场管理规定 16 摩托车、自行车管理办法 17 限制养犬规定 18 清洁卫生公约 19 垃圾分类收集处理实施办法 20 小区绿化管理规定 21 商业网点管理规定 22 健身房管理规定 23 游泳池管理规定 24 商铺管理规定 25 便民服务承诺制度 26 有偿便民服务项目一览表 27 体育活动场所公用设施管理制度 28 安全防范系统使用办法 （二）管理运作制度
3、 1物业前期参与管理制度 2物业验收管理规定 3物业接管验收规定 4客户入住管理规定 5质量保证制度 6钥匙托管承诺书 7房屋综合维修管理办法 8维修服务承诺 9治安管理规定 10消防管理规定 11消防设备管理制度 12消防设施、安全标识管理规定 13消防设施维修制度 14突发事件处理规定 15重点部位防火管理制度 16台风应急规程 17安管员管理规定 18安管员交接班制度 19智能监控中心值班制度 20智能化系统使用管理规定 21智能化设施使用管理规定 22智能化系统维修、养护规定 23管理处闭路监视系统操作规程 24背景音响系统操作规程 25有线电视和智能化网络管线使用管理规定 26室内安
4、防报警系统及远程抄表系统保养规程 27管理处安全工作守则 28管理处工作制度 29管理处例会制度 3024小时值班制度 31管理处主任巡查制度 32各类信息收集反馈规定 33回访制度 34公共设施日常保养规定 35房屋修缮制度 36房屋外观附属设施管理规定 37房屋本体设施日常巡检规定 38房屋本体附属设施日常巡检规定 39房屋薰坦芾砑把布旃娑?br40房屋设施安全管理规定 41配电房管理规定 42电梯管理规定 43电梯机房管理制度 44管理处电梯值班检查制度 45电梯安全操作规程 46电梯维修保养工作规程 47电梯紧急事故处理规程 48环境绿化管理规定 49园林绿化管理规定 50绿化养护工作
5、制度 51园林绿化管理流程 52绿化养护工作制度 53垃圾中转站清洁制度 54垃圾收集处理规程 55社区文化管理制度 56社区文化活动开展流程 57居民文化活动组织管理规定 58社区文化活动计划 59重大参观考察活动规定 60小区宣传栏管理制度 61宣传栏及小区标语管理规定 62管理处人员文明服务准则 63员工行为规范 64客户投诉处理制度 65财务管理制度 66收费管理制度 67财务公开监督制度 68现金管理制度 69本体维修基金管理使用、续筹管理规定 70支票、票据管理制度 71会计核算制度 72税收管理规定 73业务收入管理制度 74工作人员着装规定 75员工考勤制度 76关于用工和辞工
6、的规定 77计算机系统管理制度 78档案管理制度 79广告招牌管理规定 80合同签订管理规定 81小区经费管理制度 （三）内部管理岗位职责 1 管理处主任岗位职责 2 智能监控中心主管岗位职责 3 调度员岗位职责 4 小区事务主管岗位职责 5 会计岗位职责 6. 出纳员岗位职责 7 管理员岗位职责 8 电脑操作员岗位职责 9 社区文化服务员岗位职责 10 商铺主管岗位职责 11 商铺服务员岗位职责 12 弱电工程师岗位职责 13 水电维修工岗位职责 14 房屋维修工岗位职责 15 保洁员岗位职责 16 绿化工岗位职责 17 安保班长岗位职责 18 安管员岗位职责 19 安管巡逻员岗位职责 20
7、 安管员门卫岗位职责 21 安管宿舍卫生值日员职责 22 消防员岗位职责 23 停车场管理员岗位职责 （四）员工考核程序及标准 1员工绩效考核程序 2员工月度考核标准 ISO9002质量体系文件目录 （一） 质量手册内容目录 1手册封面(批准页) 2质量手册目录 3质量手册说明 4质量手册发放控制页 5质量手册修改页 6 术语 7阳光物业管理有限公司简介 8质量方针和目标 9组织机构及职责权限 10质量体系要素 11管理职责 12质量体系 13合同评审 14设计控制（本公司无此项） 15文件和资料控制 16采购 17顾客提供产品的控制 18产品标识和可追溯性 19过程控制 20检验和试验 21
8、检验测量和试验设备的控制 22检验和试验状态 23不合格品的控制 24纠正和预防措施 25搬运、储存、包装、防护和交付 26质量记录的控制 27内部质量审核 28培训 29服务 30统计技术 （二）程序文件目录清单 1管理评审程序 2物业管理方案控制程序 3合同/标书评审程序 4文件与资料控制程序 5物品采购控制程序 6服务采购控制程序 7业主提供的产品控制程序 8物业管理服务标识和可追溯性程序 9服务过程控制程序 10分承包服务项目控制程序 11服务工作计划控制程序 12物品管理程序 13设备管理程序 14应急情况的处理程序 15采购物品的验证控制程序 16服务质量的评价控制程序 17检验、
9、测量和实施设备控制程序 18检验状态控制程序 19不合格品控制程序 20不合格服务控制程序 21纠正和预防措施程序 22业主（住户）投诉处理程序 23物品搬运、贮存、防护和交付程序 24质量记录控制程序 25内部质量审核程序 26员工培训程序 27信息反馈控制与服务程序 28统计技术应用程序 （三）作业指导书 （1） 管理处内部运作管理规程 （2） 房屋及公共场地管理工作手册 （3） 供配电管理工作手册 （4） 给排水设备管理工作手册 （5） 制冷设备管理工作手册 （6） 电梯管理工作手册 （7） 安全消防管理工作手册 （8） 智能设备管理工作手册 （9） 房屋（设施）养护和修缮工作手册 （1
10、0）安全保卫工作手册 （11）环境管理工作手册之清洁工作手册 （12）环境管理工作手册之绿化工作手册 （四）ISO9002质量体系记录目录清单 1物业合同签署记录 2合同评审记录 3物业接管项目资料记录 4验收交接表 5验收楼宇缺陷整改表 6安全检查记录 7整改通知书 8消防设备清单 9消防演习报告 10消防器材卡 11消防设备检查保养表 12消防值班记录 13消防报警处理记录 14入伙通知书 15住户登记表 16退租清单 17保安值班记录 18保安哨位巡查记录表 19. 警械警具配备登记表 20出入证件办理登记表 21物品搬运放行单 22保安排班表 23保安员月训练表24水池、水箱情况登记
11、25水泵运行记录 26机电设备月检表 27变配电运行记录表 28发电机试机记录 29抄表单 30空调运行记录 31电梯检查表 32清洁工工作考评表 33消杀药品投放记录 34绿化工作记录表 35. 绿化工作考评表 36. 装修改进申报表 37. 装修巡检记录 38. 临时施工证发放记录 39. 出入证件 40. 公用设施登记表 41. 公用设施完好率统计表 42. 邮件发放登记表 43. 停车场检查登记表 44. 停车场车辆出入登记表 45. 维修单 46. 维修记录 47. 设备完好率统计 48. 工程项目审批表 49. 工程验收结算表 50. 大修项目计划表 51. 标识登记清单 52.
12、应急情况处理记录 53. 社区文化活动计划表 54. 社区文化活动记录表 55. 管理费交费记录 56. 付款通知书 57. 未交费处理报告 58. 物品需求计划表 59. 物品采购计划表 60. 物品入库验收记录 61. 分供应调查评价表 62. 合格分供应名单 63. 分供应年度评审表 64. 分包项目质量检查记录 65. 库房物品盘点清单 66. 发料单 67. 文件主清单 68. 文件发放记录 69. 文件修改申请表 70. 外来文件登记表 71. 文件呈批传阅表 72. 传真登记表 73. 机电设备台帐 74. 设备卡 75. 计量设备检验记录 76. 考评记录 77. 考评总结报告
13、 78. 内部质量审核计划 79. 内部质量审核检查表 80. 不合格报告 81. 内部质量体系审核报告 82. 住户意见调查表 83. 住户意见分析处理表 84. 住户投诉登记表 85. 住户投诉处理表 86. 管理评审计划 87. 管理评审报告 88. 纠正和预防措施报告 89. 年度培训计划 90. 培训档案记录 ISO9001物管部工作手册第一节 任务和岗位设置 一、任务 物管部是实施公司辖区范围内的工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。物管部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为用户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映公司服务水准、良好形象和声誉的重要标志。 物管部的职责范围如下： l、负责公司管辖范围内商住房的电力系统、消防系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理、维护保养和故障检修以及保安保洁等。 2、负责公司公共设施、设备的维修保养。 3、负责用户室内二次装修的申批、监管。 4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。 5、负责大楼外委工程的监管工作。 6、负责公司管辖范围内的保安、消防工作。 7、负责公司管辖范围内的保洁工作。 8、负责公司管辖范围内
