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1、甲级写字楼层高分析前提 甲级写字楼,柱距 8.4 米,预测梁高 650750mm, 户式中央空调（VRV 多联机系统） 无新风 梁下至吊顶空间垂直分布：电缆桥架或管线 100mm,空调室内机风管 200mm,消防喷淋管线100mm,吊顶 50mm,共计约 1150mm（含梁高及建筑面层） 结论：建筑层高下限 3.6 米，高端做法 3.9 米。 室内净高 2.4 米以上 风机盘管式中央空调 有新风 梁下至吊顶空间垂直分布：电缆桥架或管线 100mm,空调风机盘管及新风管道 350mm,消防喷淋管线 100mm,吊顶 50mm,共计约 1300mm（含梁高及建筑面层） 结论：建筑层高下限 3.9
2、米，高端做法 4.2 米。 室内净高 2.6 米以上。办公楼电梯规划规范建议 在高层和超高层办公楼日益增多的今天，电梯作为高层建筑物内主要的交通工具，因与人们的生活工作密切相关，而引起了人们的普遍关注。在这种关注中，候梯时间和乘梯的舒适性成为人们最关注的两个问题。据统计，现代高层办公楼高峰期普遍的候梯时间都在10-15 分钟，有些旧式办公楼甚至达到 20 分钟，不仅给人们的工作和生活带来了不便，而且浪费了人们宝贵的时间。除此之外，乘梯时的拥挤和失重感也往往被人所诟病。怎样做到建筑物内电梯的舒适性和人性化设置，尤其是缩短乘客的候梯时间，以让电梯更快捷高效地为我们服务，不仅是建筑设计师、电梯商、开
3、发商所要面临的重要课题，也是我们法律工作者所要关注和解决的社会问题。用法制来规范和引导社会发展是法治社会的必然要求，有法必依的前提是有法可依。 电梯的数量跟电梯服务的优质高效密切相关，但高昂的电梯成本以及电梯对楼内建筑空间的占用往往让开发商对安装多数量的电梯望而却步。因此如何确定一个合适的电梯数目以让办公楼能够正常运作的同时还能获得一个良好的综合效益是非常重要的。到目前为止，在我国相关的法律法规中，有关办公楼电梯设置的规范有以下条款： 民用建筑设计通则4.3.1：电梯 1、电梯不应计作安全出口，设置电梯的建筑物仍应按防火规范规定的安全疏散距离设置疏散楼梯。 2、电梯井不易被楼梯环绕。 3、在以
4、电梯为主要垂直交通的每栋建筑物内或建筑物内每个服务区，乘客电梯的台数不宜少于 2 台。 4、电梯不应在转角处紧临布置，单侧排列的电梯不得超过 4 台，双侧排列的电梯不得超过8 台。 5、电梯候梯厅的深度应符合表 4.3.1 的规定，乘客电梯最大轿厢深（B） 住宅电梯单台1.5B；单侧 4 台2.40m；双侧多台相对 B 之和，井4.50m。病床电梯单台、单侧多台1.5B；多台双侧相对 B 之和。 6、电梯井道和机房不宜与主要用房贴邻布置，否则应采取隔振、隔声措施。 7、机房应为专用的房间，其转户结构应保温隔热，室内应有良好通风、防潮和防尘；不应在机房顶板上直接设置水箱及在机房内直接穿越水管或蒸
5、汽管。 8、电梯井道和机房的安全要求应符合国家有关标准的规定；消防电梯设置应符合防火规范的规定。 另外，在办公建筑设计规范3.1.3 六层及六层以上办公楼应设电梯。建筑高度超过75m 的办公建筑电梯应分区或分层使用。除上述之外，还有关于消防电梯的相关规定，在此不一一列述。 电梯的数量是根据人数、高峰等候时间来确定的，但如何根据人数和高峰等候时间来确定在上述规范中并不能查到相关依据。电梯制造商会给你诸多方案：办公楼人均使用面积有 10 平米、 11 平米、12 平米不等，高峰等候时间有 40 秒以下，40 秒，50 秒，60 秒不等，电梯型号有从 630kg，1000kg，1250kg ，160
6、0kg，2000kg 到 2500kg 不同的载重量，再加上电梯速度的变化，所以他们会用“电脑计算”来推导出一个多种级别的选择。而这种级别性的办公楼电梯配置标准并没有表现在相应的国家规范里，相关国家规范只是对办公楼电梯配置的最低标准有一个简单的规定，并没有对办公楼的电梯配置标准设置多级别的规定。在全国民用建筑工程设计技术措施里，住建部提供了一个参考性的标准： 按建筑面积经济级：6000 平方米/台，常用级：5000 平方米/台，舒适级：4000平方米/台，豪华级：2000 平方米 /台； 按办公有效使用面积经济级：3000 平方米/台，常用级： 2500 平方米/台；舒适级：2000 平方米
7、/台，豪华级： 1000 平方米/ 台； 按人数经济级：350 人/台，常用级： 300 人/台，舒适级： 250 人/台，豪华级250人/ 台。 从上述标准中，我们可以看到计算电梯数的方式有三种：按建筑面积，按有效办公面积和按人数。其中，有效办公面积是指建筑面积中扣除不能提供人办公的面积，如楼梯间，电梯间，公共走道，卫生间，设备间，结构面积等，这些面积约占总建筑面积的 27%-33%，一般宜取 30%，也就是说办公建筑的有效使用面积大概在 70%左右。而人数可按 4-10 平米 /人的使用面积来估算。取三种计算方式所得数据的最大值，那么这个最大值就是比较准确的数据了。 除电梯的数量外，所配电
8、梯的型号、电梯的运行速度和电梯的排布方式也跟电梯的使用效率有关。不同型号载重量电梯的运能肯定是不一样的，在全国民用建筑工程设计技术措施里，住建部提供了以下参考标准：630kg8 个人， 1000kg13 个人，1250kg16 个人，1600kg21 个人。另外，对电梯的额定速度也设置了 0.63m/s，1.00m/s ，1.60m/s ，2.50m/s四个不同的标准。但住建部所发布的上述标准仅仅是个参考性的标准，并不是强制性规范。开发商在开发房地产的过程中可依自己的规划和设计确定办公楼的等级并依此确定电梯设置的级别。而设计方在设计好建筑方案之后会交予开放商送交规划局审批，不过规划局对此审批所
9、依据的标准只是民用建筑设计通则和办公建筑设计规范中所确定的基本标准，但显然基本标准并不能满足人们对乘坐电梯舒适感的要求。由此我们可以发现，对电梯的舒适性期望只能寄托在开发商身上，而这种完全依赖开发商自觉性的机制是缺乏制度保障的，这就要求我们必须把这种级别性的电梯设置标准逐步增加到我们的强制性条款里，以适应社会发展的趋势和人们对办公楼要求的逐步提高。同时，电梯的设置标准还应该和办公楼的等级相挂钩作为一个强制性的审批标准以代替现有的规划局单一审查标准，从而满足社会发展对办公楼标准的多样化需求。 在增加强制性规范条款和丰富审批标准的同时，还有一点是我们所不容忽视的，就是开发商在向外租赁办公楼或者使用
10、者在使用办公楼时是否存在违规增加使用人数的现象。比如，某办公楼的规划标准是 5000 人，它的电梯配置能使这 5000 人在使用时达到舒级的要求，但该栋楼的开发商为了追求高利润或者该栋楼的某些使用者为了节省成本，在固有的空间内塞进了更多的人从而使办公楼的总使用人数超出了核定的 5000 人，甚至达到了8000 人或 10000 人，那么这 8000 人甚至 10000 人在使用该楼的电梯时肯定达不到原定舒适级的要求，舒适级很有可能变成了经济级。而假如这栋办公楼的原有规划设计标准就是经济级，那么结果可想而知，人们乘坐电梯时无论在候梯时间还是在乘梯时的拥挤度上都会大大增加。因此这就要求我们在“开源”的同时还应该“节流” ，不仅在源头上要加以规范，在办公楼使用的过程中也应加强监管力度，而不是现有制度对办公楼使用状况的忽略。综上，丰富办公楼电梯配置标准的强制性规范条款，加强办公楼使用状况的监管力度是解决乘坐电梯舒适性问题的一个根本性措施。除此之外，在实际操作中对电梯配置的科学规划也是优化电梯服务所必不可缺少的，比如做好电梯的排布设置，电梯厅的合理设计以及电梯的群控调度，这些都跟电梯服务的优质高效密切相关。总之，做好办公楼电梯配置制度性规范的同时，提高电梯规划的科学性和人性化要求，是解决办公楼电梯舒适性的必然途径，也是我们以后所要关注的方向。
