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1、中捷紫悦华庭2015年7月度营销建议1、 市场解读及预测2015上半年济南共有346.8万平米的商品房用地成交，同比下降了1成多，土地市场上半年共有71宗土地挂牌，其中2宗土地引发激烈竞价，66宗土地底价成交，3宗土地流拍。从成交土地的位置来看，历城区依然是未来开发的主力区域，共有16宗土地成交，槐荫区成交15宗，也再一次说明了这两个区域在济南未来发展中的重要位置。 6月份济南楼市低调开局，使得不少人对其表现并不看好，但是在进入下半月以来，成交量开始逐渐增加，上周更是环比上涨一成以上，6月济南普通住宅成交84万，较5月份下降16.6%，尽管如此，这一成绩也超过了上半年的平均值，而在价格上，6月
2、份成交均价再次突破8000元大关，达到8279元/，较5月份仍有上涨。而随着央行进一步降准降息，7月的济南楼市也被普遍看好。项目名称楼盘详情优惠幅度鲁能领秀城3期7月5日，济南鲁能领秀城中央公园东区房源公开选房。推出1#-6#、8#、10#、12#楼86-174户型，具体为86-90两室、124-157三室、174四室，均价9500元，全款99折优惠清盘倒计时。交5千享91折。开盘成交享受10000元的认筹优惠，现在抢真学区房，明年踏实上胜利大街小学、育英中学。荣盛时代国际项目位于历城区中心位置，距离洪楼仅2公里。项目引进济南第五家大润发，生活配套便利。优惠及价格待定 总体分析2015年7月，
3、受楼市进入淡季关系，市场预计新增货量较小，项目需把握好入市机会，运用好推广销售契机，组织营销活动，吸引客户来访，线上创新吸引市场强烈关注，实现开盘劲销。2、 竞品楼盘解读楼盘名称基本详细信息中建新悦城中建新悦城，4#楼6月6日已开盘，72-102、均价6300元/，1#3#楼均价6200元/平，享5千抵4万优惠，主打学区房概念。祥泰新河湾5700元/平起，均价6500元/平。二期首付5万起，贷款享97折优惠。现享5千抵3万的优惠活动。户型涵盖80平两室、95-100-123平三室海亮院里12#楼已开盘，主推86-115两室至三室，预计2015年7月底交房。项目均价6800元/平，享一次性付款9
4、5折，贷款96折优惠，准现房直降3万元。三庆汇德公馆均价7200元/平，购房享交5千减2万，78-125主打户型，3#清货，6688元/一口价，4#、5#楼预计近期开盘，主推97-115舒适三居，现在认筹即享优惠2万元，祥泰城均价6900元/平，现在购房即享交5万抵12万的优惠活动。当前在售80-120平情景阳房，包含82两房和95、110、120三房户型。河泰山庄河泰山庄，2#、3#、4#、5#、6#、9#楼已开盘，目前均价6300元/平，优惠交5000减20000。户型为92两室、144四室、199五室。万象新天首付2万起，最低5500元/，主打享北京红黄蓝幼儿园、历城二中九年制中小学12
5、年金牌教育。 7月各个楼盘营销步骤明显减缓，优惠幅度及推广力度明显减弱，我项目应尽早推出3期产品及商铺产品，并制造较大噱头，加大推广力度，占领市场客户，同时采用短平快的营销形式完成销售任务。三、7月份营销任务 紫悦华庭6月份推出“年中大促”的促销活动，剩余货量销售速度得到明显提升，作为进入下半年的首个月份，7月项目主要营销任务是住宅及商铺的双重推售，住宅是6号楼整栋认筹开盘销售及剩余8#、10#住宅续销，商业是11#、12#、8#沿街商铺，推售任务重、认筹节奏紧，推广信息大，营销压力可见一斑。 紫悦华庭7月份营销任务为销售额为4300万，6#楼总货量72套，预计开盘销售率达到40%，为28套销
6、售任务，其他楼座剩余住宅销售15套，总体住宅销售目标为43套，力争达到50套，预计销售额达到2800万，并且商铺共计26套推售，目前转筹2套，商业需提高来访数量及认筹质量，商铺本月开盘销售目标10套，预计销售额达到近1500万。 7月份营销重点工作： 1、客户来访量提升是营销目标完成的关键，7月总计销售目标单位53套，换算认筹客户需70人，新增来访客户需400人以上，日来访量14批；线上推广与线下活动需紧密结合，给予拓客辅助，并且重新整改拓客团队制度，将任务量下发并落实到每个派单人员，狠抓考核； 2、7月进入营销淡季，对外主动出击，拓访拉客，现场人气活动，连带促销是必须实施的营销动作，结合去年
7、冬季十吨苹果献爱心的拓客经验，制定实施全月切实可行的线下活动拓客计划； 3、推广上以住宅为主题，连带商业发售信息，现场包装以商业发售与预招商为主，突出品牌商业洽谈合作，复合商辅配套价值及未来发展作用，烘托住宅品质及商业超高价值，并落实置业顾问现场接待说辞的更替与培训工作。 4、组建其他客户拓展渠道，结合人力当下情况，组建以电商、活动公司、物业公司的客户拓展渠道，实行营销中心全民营销，并在客户目标区域招募全民经济人； 5、项目自身价值提升宣传，动过系列营销事件推广，烘托项目升值潜力； 6、提早准备，重点宣传，把握人气，成功组织本月内的开盘活动。 7月份开发商工作支持： 1、7月中旬6#楼预售证件
8、的取得。 2、营销活动及各项物料的力度支持。 3、7月上旬及早确定各业态认筹方式及销售优惠实施政策。三、7月份营销思路 2015年7月中捷紫悦华庭户外需以“6#御景杰座荣耀上市”为主打卖点，并附带“黄金旺铺稀世发售”的信息，因为住宅客户受众远比商业投资客户广泛，特别是项目周边区域客户以住宅刚需客户为主。商业借助活动公司预招商，与品牌商家合作后，借助线上网络、微信、电call客平台进行推售（例如大润发商铺销售）。7月淡季，项目应在高新、济钢、王舍人设置巡展点，并在项目现场设置长效营销活动进行有效带访，保证现场人气，夏季活动时间应在傍晚进行，建议延长置业顾问工作接待时间。活动宣传除巡展及线上告知以
9、外，可加入公交车体广告进行宣传，（例如：兄弟，晚上干哈去？坐上我，紫悦华庭消夏晚会嗨皮去！），带动沿线客户参与。时间节点营销期主要问题及思路7月1日10日筹备宣传期组织7月营销推广实施，并实施长效营销活动，将推售信息及现场活动信息全面释放市场，建立巡展、预招商、营销部全民经济人、电call小组等营销拓客渠道，制定6#楼价格及优惠政策。7月11日20日商业推售期7月11日组织商业预招商商家意向签约活动，烘托商业价值，并以此为契机在线上进行炒作，内容附带对住宅促销作用；电call小组及拓客小组对商业客户进行挖掘，并在7月18日进行商业认购销售活动。7月11日31日住宅推售期7月11日借助商业签约活
10、动人气，宣布6#楼开始认筹，并实施认筹优惠政策，巡展、派单、全民经纪人活动全面实施，7月25日或8月1日（视认筹情况）组织6#楼开盘销售活动。4、 项目营销策略1、 推广策略：户外及单页以住宅推售信息为主，附加商业销售信息，媒体平台则全月以招商签约活动为爆发点，炒作价值提升及未来升值潜力，为住宅及商铺销售打下价值认可基础，月下旬侧重开盘销售信息及优惠信息的发布。2、 营销策略：7月份项目案场借助长效系列营销活动，带动客户持续到访，对外则借助十吨西瓜送清爽活动，将项目各项信息全面有效发布，内外结合，保障月来访量到达任务标准。3、 优惠策略：住宅优惠建议：认筹5000抵20000优惠，前20名再享
11、受9.8折额外优惠；2040名享受9.9折优惠，4060名享受入住第一1年物业费减免；开盘5000元认筹金换筹，设置开盘当日额外10000元购房优惠及空调扇奖励付款保留98、99折付款优惠，现建议将产品价格与8#楼上调50元/即可(6#楼相比8#楼楼座价值并无明显优势，并距火车桥较近)。 商业优惠建议：商业认筹交50000抵70000优惠，开盘当天50000转化定金，可额外享受1万入驻财富补贴钜惠及2万元商街培育金优惠，同时可获得1年水电费减免补贴。开盘后本月内购买客户可获得2万元商街培育金优惠及1年水电费减免补贴。（以上优惠需与代理公司沟通，视开盘情况灵活把握实施）5、 项目营销推广排期 7
12、月整体营销推广围绕住宅及商业认筹开盘及项目优惠信息发布进行，结合重点活动，渠道以微信及网络为主，中下旬结合产品营销筹备情况进行户外广告更换。投放及准备时间广告主题广告内容完成时间责任人网络投放时间2015年7月1日（各大合作网）紫悦红7！大卖汇盛大启幕中捷紫悦华庭，红色7月大卖汇，6号御景杰座即将应市发售，工业南万达东黄金旺铺稀世抢购，咨询专线886811687.6初稿日完成、7.8日前调整完毕7.9日稿件完成张镇全、褚红昌投放时间2015年7月11日（各大合作网）品牌商家荣耀入驻中捷紫悦华庭，携手XXX、XX。,7月11日入驻签约，高端居住品质，黄金旺铺商区，恭迎品鉴，886811687.9
13、初稿日完成、7.10日前调整完毕7.11日稿件完成张镇全、褚红昌投放时间2015年7月18日（各大合作网）中捷紫悦华庭商铺上市中捷紫悦华庭，工业南万达东财富矿脉，荣耀发售！7.12初稿日完成、7.13日前调整完毕7.14日稿件完成刘伟、褚红昌投放时间2015年7月19日（各大合作网）紫悦华庭6#火爆认筹中，7.25盛大开盘中捷紫悦华庭，6#臻品御景杰座火爆认筹中，月末即将公开发售，详询886811687.15初稿日完成、7.16日前调整完毕7.17日稿件完成刘伟、褚红昌短信投放时间2015年7月16日东部区域10万条发布项目商铺发售信息中捷紫悦华庭东城新天地，工业南、万达东黄金商铺，7.18稀
14、世首发，110200财富矿脉，详询886811687.14日前初稿调整完毕 7.16日稿件完成刘伟、褚红昌投放时间2015年7月28日东部区域10万条紫悦华庭6#火爆认筹中，7.25盛大开盘中捷紫悦华庭，6号御景杰座，完美臻品户型火爆认筹中，万元钜惠相送，月末即将公开发售，详询886811687.23日前初稿调整完毕 7.24日稿件完成刘伟、褚红昌微信投放时间2015年7月全月发布项目营销活动信息晚上无聊？来紫悦华庭参加观影活动啊，还有免费冷餐享用，周末还有烧烤相亲会呢，名额有限，详询886811687.7初稿日完成、7.8日前调整完毕7.10日稿件完成张镇全投放时间2015年7月11日品牌商
15、家荣耀入驻中捷紫悦华庭，携手XXX、XX。,7月11日入驻签约，高端居住品质，黄金旺铺商区，恭迎品鉴，886811687.9初稿日完成、7.10日前调整完毕7.11日稿件完成张镇全投放时间2015年7月17日中捷紫悦华庭商铺上市中捷紫悦华庭，工业南万达东财富矿脉，荣耀发售！7.12初稿日完成、7.13日前调整完毕7.14日稿件完成张镇全投放时间2015年7月22日紫悦华庭6#，7.25盛大开盘中捷紫悦华庭，6#臻品御景杰座火爆认筹中，月末即将公开发售，详询886811687.15初稿日完成、7.16日前调整完毕7.17日稿件完成张镇全户外投放时间2015年7月10日发布项目销售信息中捷紫悦华庭，红色7月大卖汇，6号御景杰座即将应市发售，工业南万达东黄金旺铺稀世抢购，咨询专线886811687.6初稿日完成、7.8日前调整完毕7.9日稿件完成张镇全、褚红昌单页投放时间2015年7月8日发布项目销售活动信息中捷紫悦华庭，6#臻品御景杰座火爆认筹月末开盘坐享万元钜惠工业南，万达东，
