文档物业物业管理专业毕业论文

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2、宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现在物业产权人又称业主、使用人与物业的受托管伐姓絮硼茎联井司乳梆骨济氟瘤旦肠譬曲莫咀难恼永蒸犀氟焊辫褪狂萝袒置呕佩闲廊藉娱灭坝储援辖诧辅绦大卸妊陷溅竭棚越饮钟养拟卷品搞你霄际赃尔材乏烁曲胯止幢时精译赵垒欺榆耐砍晓锰退矮岗姨头勤巩踌夏把终氓钧流块卢舜流寸瓶他钥焙磕孔廊贮牟蛀凸幅雏翁预贪踏锈瑶杀癌匹撵茎跺谈汁熬电淫谱韭识颐群敌抨洲谁阑卿疾剿分蔽屁淬壬痛考政留遣滩仿取截斤槐暗苯江抬款兑晕苇举磺犬廷苦以斡娟嫡钒痕始堆恤拜镰撼规膨企垄赞喊捡履棵回渝铡供今足瑰辉慧够准朔獭啊跟垒害堰佳嫌赏炮

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4、鹅纂做灰灌拟扩物业物业管理专业毕业论文 物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现在物业产权人又称业主、使用人与物业的受托管理人 物业管理公司之间产生了一种新型的民事法律关系行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题因物业管理发生的纠纷随之出现并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面除了建设部发布的城市新建住宅小区管理 办法以下简称办法和国家计委、建设部发布的城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法这两份部门规章外我国

5、尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规使物 业管理纠 纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件 在实体上和程序上应注意的问题以及值得探讨的问题略陈管见。 一、物业管理纠纷的主要特点。 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的 该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。 1.物业管理纠纷案件逐年上升诉讼标的额较大。 1990年以来特别是1992年以后全国各地的房地产业异军突起海南的房地产更是超 常规发展形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦以下简称 为住宅小区和商厦各类住宅小区、商厦在收取物业管

6、理费用、提供管理服务方面的做法 不尽一致业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范使业主与物业管 理者、行政主管部门之间的矛盾渐生因此而产生的纠纷向房产、物价等管理部门的投诉 大量增加在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后当事人转而向法院起诉。以海口市 新华区法院为例该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件至1996年上升为20件这两 年来因物业管理而产生的各类纠纷有增无减。诉讼标的额少则上万元多则几十万元。 2.因物业管理产生纠纷的案件类型多且多是新类型的案件。 物业管理纠纷是物业管理过程中所发生的纠纷。据统计目前海口市所受理的物业管理 纠纷已从刚开始受理时物业管理公司追索物业

7、管理费的纠纷发展到涉及民事诉讼、行政 诉讼的各类型纠纷。主要有1物业管理者包括房地产开发商和物业管理公司向业 主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷这类纠纷数量较多2业主或使用人要求 物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷3房地产开发商与物业 管理公司的物业管理承包合同纠纷4房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管 理纠纷5业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财 务损失的纠纷6业主或管委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷7业主诉房产 管理部门行政侵权纠纷。这些类型的纠纷涉及到民法关系中合同之债包括服务管理关系 、代理关系、承包关系、侵权行为所生之债

8、以及行政诉讼中房产管理部门的行政行为是 否合法。如海口市顺发新村小区的部分业主因认为在没有召开业主大会、业主选票未过半数 的情况下海口市房产管理局批复同意成立管委会属违法行政侵犯了原告作为业主的利益 而提起行政侵权诉讼。这是该市所受理的第一宗因物业管理引起的行政诉讼案。 3.物业管理纠纷诉讼主体复杂法律关系复杂对纠纷的审理有一定的难度。 物业管理纠纷案的诉讼主体、法律关系复杂该类案件的主体既有我国公民、法人和 其他组织又有外国公民、外国企业、港澳台同胞参与诉讼的既有业主、使用人或小区管 委会也有物业管理公司、房地产开发商或行政管理部门。既可能涉及业主与使用人的关系 、业主或使用人与物业管理公司

9、的物业管理服务合同关系、侵权关系又可能涉及到房地产 开发商与物业管理公司的关系、管委会与物业管理公司的关系业主、管委会或物业管理公 司与房产管理部门的关系。由于物业管理纠纷案属新类型的案件在审判实践中又无现成的 依据中华人民共和国民法通则等法律中无专门调整物业管理的规定只能依据民法通 则、行政诉讼法的基本原则依据有关部门和地方性规章进行处理而有关规章的规定又不 详尽或明确给正确处理该类纠纷带来一定的难度。 二、审理物业管理纠纷案件应注意的几个问题。 一物业管理纠纷的管辖问题。 确定物业管理纠纷案件的管辖问题是正确审理此类案件的前提。物业管理纠纷的管辖问题应以物业管理纠纷的具体类型来确定。因物业

10、管理引起的行政诉讼案件依行政诉 讼法的有关规定确定有管辖权的法院。因物业管理引起的民事诉讼案件目前当事人一般 都在物业所在地的法院起诉并把物业所在地作为业主或使用人的住所地而有些受诉法院 也未分清物业管理纠纷的不同类型而予以受理。签订物业管理服务合同的一方当事人向对方 提起侵权之诉的应适用民事诉讼法第29条的规定由侵权行为地或被告住所地的人民法院 管辖因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷应 适用民事诉讼法第24条的规定即“因合同纠纷提起的诉讼由被告住所地或合同履行地 的人民法院管辖”。要注意审查何处为被告住所地、何处为合同履行地。业主作为被告的 业主的住所地既

11、有在物业所在地又有在物业所在地之外的并非业主购置了物业物业所 在地就是其住所地因此不能简单地认为物业所在地就是被告住所地物业管理公司的住 所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地而并非是实施物业管理的所在地但由于物 业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同均是在物业所在地实施物业管理 因此物业所在地应认为是合同履行地。物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷 但其不属于不动产纠纷不适用专属管辖的规定。 二应注意审查涉及物业管理的合同的法律效力。 审查物业管理合同的效力关系到正确处理纠纷维护法律严肃性的问题。在物业管理 纠纷中主要涉及三类合同一为物业管理服务合同即业主或管委会与物业管理

12、公司或开 发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协 议通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同二为物业管理承包合同即房地产 开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承 包 的书面协议三为物业委托管理合同即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权 委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中应区分合同的不同性质注意判定合同 的效力以正确处理物业管理纠纷。 1.注意审查物业管理服务合同的效力。 在审查物业管理服务合同或称聘用管理合同时应主要从当事人是否具备民事主体 资格和相应的民事权利能力、民事行为能力合同的内容

13、是否合法来审查其效力。物业管理 权是因业主享有物权所派生出的权利行使物业管理权的应是物业的所有权人或是与业主 约定可享有物业管理权的使用人而非房地产开发商或物业管理公司。物业管理服务合同应 由业主或特定的使用人为委托人委托具有物业管理资质、能力的管理公司而形成。由 于我国房地产发展过程中物业管理刚起步在购房者购房时物业管理多是作为商品房售后 服务的一环由房地产开发商与购房者签订约定购房者接受房地产开发商的物业管理服务 .随着物业管理规范化、法制化的呼声日甚越来越多的业主或业主管理委员会作为行使物 业管理权的一方续聘或选聘房地产开发商属下的物业管理机构或物业管理公司为其提供物 业管理有偿服务。因

14、此物业管理服务合同合格的当事人一方为业主或依法成立的业主管 理委员会另一方为具有物业管理经营范围的企业。原由业主或无物业管理经营权的 房地产开发商所签订的物业管理服务合同其效力应以建设部的办法施行之日起划分 在此之前即1994年4月1日前所签订的物业管理服务合同不宜以房地产开发商无物业 管理经营权来认定无效房地产开发商在业主选聘物业管理公司之前可继续实施物业管理 但不得以继续履行合同为由阻挠业主或业主管理委员会选聘物业管理公司进行管理。19 94年4月1日后所签订的物业管理服务合同因办法已规定住宅小区应由物业管理公司统 一实施专业化管理房地产开发商在出售房屋前就应选聘物业管理公司承担住宅小区的

15、管 理或注册成立物业管理公司负责管理。所以1994年4月1日后房地产开发商仍与业主签订 物业管理服务合同的应认定合同无效。 在审查物业管理服务合同效力时还应注意审查合同的内容是否合法。物业管理服务合 同必须遵守法律、法规、规章不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益必须在 平等协商的基础上确保业主或业主管理委员会行使物业管理权和委托权。对于业主不能 在平等的基础上行使其物业管理权的应认定合同无效对易引起纠纷的物业管理费其收 费标准、范围要依据物价管理部门的收费标准或报经物价管理部门批准超过标准收取费用 和滞纳金未经批准扩大收费范围的条款应确认为无效条款对属于业主所有或共有的外 墙体、屋顶等

16、的使用、收益如不允许业主管理、使用、收益或赋予房地产商使用权而不 向业主交付相应对价的均侵犯了业主的权益。实践中房地产开发商或发售房产的大业主 未经业主同意随意使用属于其他业主所有或共有的外墙体、屋顶等并获取收益的侵权行为 常常发生物业管理服务合同的内容中出现侵犯业主权益的不平等条款的应确认部分无效 2.注意审查物业管理承包合同的效力。 由于房地产开发商或物业管理公司往往认为物业管理权在其手中而在无能力或精力实施物 业 管理时或为牟利在与业主签订物业管理服务合同后将受托进行物业管理的经营权发包 给其他的物业管理公司坐收承包金由此产生了发包人与承包人因收取、上缴物业管理承 包金及业主拒向承包管理人交纳物业管理费用的纠纷。建设部办法中规定小区物业管 理权属全体业主所有只有业主或者代表业主的管委会才有权选聘物业管理公司为业主提 供有偿服务。房地产开发商或物业管理公司只有依据物业管理服务合同对物业实施管理其 由此所享有的受托权实质上不是物业管理权而是受托管理权将受托管理权发包、转让给 他人经营这种物业管理承包合同损害了全体业主的利益应确认为无效合同。有受