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1、房地产营改增实施细则方案 “营改增”细则终于公布了!昨天，财政部、国家税务总局发布关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。作为国家“十二五”战略规划的重要组成部分，营改增税制改革将促进服务业的快速发展，同时减轻间接税对企业间交易的影响。这一税制改革将对建筑及房地产业各个方面产生重大影响，影响范围包括营业利润、营运模式、市场营销、以及对房地产基金和投资者、买方、租户、代理商、融资方、其他服务提供者等各利益
2、相关方的影响。与此同时，两部委发布了营改增四份细则文件，分别为营业税改征增值税试点实施办法、营业税改征增值税试点有关事项的规定、营业税改征增值税试点过渡政策的规定和跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定。营业税改征增值税试点实施办法显示，增值税税率为6%，其中提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%;提供有形动产租赁服务，税率为17%。增值税起征点幅度为：按期纳税的，为月销售额5000元-20000元(含本数);按次纳税的，为每次(日)销售额300元-500元(含本数)。根据营业税改征增值税试点有关事项的规定，在建筑服务领域，方案明确一
3、般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程老项目提供的建筑服务等，都可以选择适用简易计税方法计税。对销售不动产，则明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。另外，营业税改征增值税试点过渡政策的规定明确了二手房税收政策。规定在北京市、上海市、广州市和深圳市四个城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非
4、普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。而北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。日前召开的国务院常务会议称，预计今年营改增减税规模将超过5000亿元。针对营改增对于房地产市场的影响，英大证券首席经济学家李大霄表示，营改增对于市场而言应该是一个重大利好消息，他表示，“它能够有效地推动税收方面的改革，会对市场的发展起到正面作用。”房地产、建筑企业营改增细则正式正式发布
5、后，对房地产企业的影响是全方位的，涉及招采、合约、成本、工程、销售、财务等各个部门，应对工作包括收购上游公司、各项合同修改、材料收回甲供、供应商更换、增值税发票管理调整、定价模型重新设计等等。房地产、建筑企业营改增后不能抵扣进项税金的七种特殊增值税专用发票(一)没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输发票、办公用品和劳动保护用品的发票。国税发2006156号第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具销售货物或者提供应税劳务清单，并加盖财务专用章或者发票专用章。因此，没有供应商开具销售清单的开具“材料一批”、汇总运输
6、发票、办公用品和劳动保护用品的发票，不可以抵扣进项税金。(二)获得按照简易征收办法的供应商开具的增值税发票国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告(国家税务总局公告2014年第36号)规定：一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税，同时不得开具增值税专用发票。1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦)。3、商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。因此，建筑企业购买的沙、石料，如果是从按照简易征收办法的供应商采购的，则建筑企业只能获得增值税普通发票，则不能抵扣进
7、项税金。购买职工福利用品的增值税专用发票 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201636号) 附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十七条纳税人的交际应酬消费属于个人消费。因此，建筑企业和房地产企业发生的购买烟酒茶土特产招待客人的增值税进项税不可以抵扣增值税销项税。(四)发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金(例如，工地上被小偷偷窃的钢材、水泥) 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201636号)附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十六条第(二)项规定，非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务的进项税
8、额不得从销项税额中抵扣。附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十六条第(三)项规定第(三)项规定：非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务或者交通运输业服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201636号)附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十六条第(四)项规定，非正常损失的不动产、以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。其中购进的货物是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯
9、、电气和智能楼宇设备及配套设施。(五)差旅费用中的交通费用、业务招待费用的增值税进项税不可以抵扣. 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201636号)附件1：营业税改征增值税试点实施办法第二十六条第(六)项规定，购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。因此.企业发生的个人出差飞机票、高铁票，手机票和酒店餐票不可以抵扣增值税进项税。(六)接受贷款服务向贷款方支付的利息及有关费用的增值税进项税不可以抵扣。 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201636号)附件2：营业税改增值税试点有关
10、事项的规定规定：纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投资顾问费用、手续费用、咨询费用和手续费用的进项税额不得从销项税额中抵扣。(七)获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知(国税函2009617号)第一条规定：增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、(货物运输增值税专用发票)和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。基于此规定，获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天不可以抵扣进项税额。(八)房地产企业现金支
11、付给被拆迁人的拆迁补偿费用和建筑企业支付给农民或村委会的青苗补偿费用，不可以抵扣税金(因拆迁补偿费用不缴增值税和个人所得税).相关文章：1.营改增最新政策对房地产有何影响2.“营改增”对房地产业的影响3.二手房增值税营改增:你知道吗?4.营改增对二手房的买卖有何影响5.2016年买卖二手房都需要交什么税?【二手房增值税】6.二手房营改增实施细则7.建筑营改增最新消息:营改增后二手房是否要多交税8.营改增最新政策税率9.个人二手房买卖改征增值税对我们影响有多大?10.2016营改增最新消息 上一篇：最新营改增实施细则 下一篇：营改增实施细则啥时候出 0该内容对我有帮助房地产营改增实施细则方案相关推荐5月1日起 将要全面推开营改增试点营改增 二手房怎样?“营改增”后如何开具发票【必读】国务院回应营改增改革 二手房交易税负将小幅下降财政部：下一步将启动增值税立法太原市5.1万户企业5月1日起全面推开“营改增”营改增准备工作完成80%，确保5月1日开票营改增5000亿减税如何落地
