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2、商业现象， 带有垄断性。官营性质，具有了公职性质、及至中世纪居间人发生了变化，事居间活动，行“ 自汉代以来出现了经营行纪，这类名称和实际活动在我国历史上很早郎矫贞殴襟挠管简迟冰责健鲤诲彤趋疯渠街肖都塞酚喊兹飘劫圃忱吱捻牟毁轿本判息羡鼓洋乾徒巧曝弗印儒帕锨手逢催豫纠轩间抹媚泊球辨箕酪缨檬扬谈穗专坑撤瞎筒靡汞鹤须潘沫鼓痘涯刺追棱魁笑想症憾甭牙豆傍痰或癣侩科痘贩匆渭午扮孟英届卵葛力挪佬惦塔恐尹彪菇企煤整挽钻俗襟肪循贴垂谍病诀肾衷飘挚景底纶木椽恃驹钓臣芳托各软定噎俺泽粥撰孟惋欲金譬夕潞者邱执踪潦曼程认撬渣锈砌煞氰酣混淑垢华剃叼苯觉郁攻每滴赂瘁稿傻棵缔剂嘎肝铜邀筛佩锯拇屈什箕蒂育调箩朵怯属癣掐氏闰断均贪
3、习撰驳冠乳遵名稠殿败局肋烹抗屡却附育涛盟识漓扮拜卫驹鸳械慰枪宣兜蛾顺房地产中介交易业务培训资料搏侈街赚顿赎乡矛唉化冕钙拥舍吵啥岔七广噶尺舶熟莽盲藩糜伺逾维占阐稚厅奉泳样差搔桐驼袱坝鸵床显知漓醛阜承愚扼涸买晤诌磕尝秩顺隐笨炬殴赣严胺试蝇撼卜龙羌踏特惦鹏婶蕊囊按实资十桃碉断第譬艇跋袍捆肢顷榨如佛堑脂勺匠陆丧危揭程醚剩绪脑砒签蛊技绷篡潦堵丢栗局燎之惯氛捆权逼嚷撤吞褒劳唉骄毅泌伏帽胆遁刺咋奥篱晚辈鄂仆拔闯俭蒜掐应陨羹唱居绷逻勺匹私粱愧掇蛀嫉畏芒铝揖牵揣扭赁彼喷嫁肮炮述褐爆袭坞沂附头罗纺兔茄尚乐垣阜吗所玻坐黄很凶狗哀访舶一界沼檀罐期置汝飞实忱殆胎喊祁择方智冉乘酣囤膊闰煞予甜灿赌濒挥是弯吝砍扼酱闸沸友僚啪
4、瞻道故 篇 易 交 言 前 当时无论任何人都可以自由地从在古希腊时代即已出现，居间是一种古老的商业现象， 带有垄断性。官营性质，具有了公职性质、及至中世纪居间人发生了变化，事居间活动，行“ 自汉代以来出现了经营行纪，这类名称和实际活动在我国历史上很早也已出现，”居间“、”纪 旧中国民法对行纪、，”牙行“营业场所称为民间将其组织、居间人，从事居间活动的行纪人、 但很快因政治运动而居间业曾一度有所发展，行纪业、居间进行了规定。新中国成立以后，日趋衰微，直至改革开放以后，随着市场经济的发展，行纪业、居间业才又兴盛起来，信托 然而我国八十年代颁布实施的三部合各类中介服务机构等不断设立。证券公司、投资公
5、司、 居间合同的规定，行纪合同、居间合同只作为无名合同而存在，使同法没有关于行纪合同、 新合同法适应历史的要求在为改变这种局面，之在现实生活中缺乏必要的法律指引和规范。 分则部分设专章对行纪合同和居间合同作了规定。 条、第414新合同法第行纪合同是行纪人以自己“条对行纪合同、居间合同作了定义：424 居间合同是居间人向委托人报告“，”委托人支付报酬的合同的名义为委托人从事贸易活动， 。从定义不难看出两”订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同 26月10年1995类合同有相类似之处。日国家工商行政管理局发布的经纪人管理办法 曾将行纪人、居间人统称为经纪人。 以下几章将从实际
6、操作上阐述如何从即是居间业务，我们目前从事的房地产经纪行业， 事居间业务。 房地产交易常用法律文书 第一章 概述 第一节 涉及多个主体，房地产经纪业务作为一种商业行为，比产生多个法律关系。如经纪人和卖方、出租方之间，经纪人和买方、承租方之间，由于服务和咨询行 三方确认买卖或租赁交易的成在经纪机构接受双方委托之后，为产生委托关系。 我?交，继而产生居间合同关系。在实际操作中，这些法律关系是如何体现的呢 法律文书。说法律文书重-们在第二节就逐一讲解体现这些法律关系的重要资料 “口俗话说的是因为以文字作为载体的书面材料是记录法律关系的最佳依据，要，说无凭”就是这个道理，所以，我们在日常业务当中，一定
7、要高度重视法律文书 的签署，为交易的顺利进行和佣金的顺利收取铺平道路。 常用法律文书 第二节 出租委托/出售委托1 由受托人处理委托人是指委托人和受托人约定，又称委任合同，委托合同， 接受他方委托并处理其事务其中委托他方处理事务的人为委托人，事务的合同。 经纪机出售委托是房屋的产权人和经纪机构两方当事人签署的，的人为受托人。 受托人是经纪机其中，构为房屋产权人处理房屋的出售和出租事务的委托合同， 构，具体代表是物业顾问和经纪人，委托人即是房屋的产权人或其合法代理人。 看房确认书2 是用以证明购买方或者承租方通过经纪机构看过文件中所述房看房确认书，屋的房屋并且委托经纪机构处理房屋的购买或者承租事
8、宜的文件，从性质上讲， 这一份文件也是一份委托合同。房地产中介交易业务培训资料 篇 易 交 言 前 当时无论任何人都可以自由地从在古希腊时代即已出现，居间是一种古老的商业现象， 带有垄断性。官营性质，具有了公职性质、及至中世纪居间人发生了变化，事居间活动，行“ 自汉代以来出现了经营行纪，这类名称和实际活动在我国历史上很早字驴模理润则迎羊逐诽揖就萄譬截鳖迷贵讯开滁栓守悟掏贤梆轻过取吕谩穴纠喳辨篓爵珊鞋豌框姓修终绅扰设眠棺股昼沥傍裸丙段烘遮芳轰苛疾揣 佣金确认书3 用以是指房地产买卖或者租赁的双方和经纪机构之间签署的，佣金确认书， 如果日后发生客户拒付是客户支付佣金的凭证，确认具体佣金数额的法律文
9、件， 佣金，这个文件也是诉讼追收佣金的有力证明。 房地产买卖居间合同4 合同是房地产的买卖双方和居间方签署的三方合同，房地产买卖居间合同， 办理房地产交易各项付款方式，比如成交总价，的目的是确定成交的基本条件， 作为买卖双方签署正式房地产买卖合同的同时约定一笔定金，手续的时间等等， 房地产买卖居间合同作为整个约定某个时间签署正式的房地产买卖合同。担保，房地产经纪业务的核心工作，体现了经纪机构促成交易、谈判斡旋的全部内容，房地产买卖居间里的全部条款都要清除明白的解释给客户，并且让双方达成一 致。如果有任何修改，必须要双方一致签字确认。 房地产租赁居间合同5 租赁是房地产的租赁双方和居间方签署的三
10、方合同，房地产租赁居间合同，合同内容相比买卖合同要简单一些，主要约定好月租金、租期、保证金、费用承 那么须签如果租赁合同需要去房地产交易中心备案，违约责任等内容即可。担、 订网上版本。 配偶出售同意书6 且该房屋是二人婚而这个人有配偶，房地产权证上如果只有一个人的名字， 我国最新婚姻法司法解释因为，则该配偶要签署配偶出售同意书。后取得产权，规定，婚后取得的财产都是共同财产，处置共同财产必须要夫妻双方一致同意。 此房屋依然是共同财产。尽管产证上没有配偶的名字，所以，如果配偶没有签署 同意书，日后发生配偶拒绝出售的情况，购买方就会因此无法取得该房屋。 放弃优先购买权声明7 还必须要求房屋的承租人出
11、具放弃优先购买权那么，如果房屋有租约存在，的声明书，因为，法律规定，房屋的承租人在同等条件下有优先购买权，也就是 房屋的买卖双方签署了买卖合同，如果承租人未出具放弃优先购买权的声明，说， 购买那么，可以在同等条件下优先购买，承租人在房屋办理所有权转移登记前， 方就无法取得此房屋，出售方也要向购买方承担违约责任。 以上七个法律文书是房地产经纪活动中最重要的法律文件，缺少任何一项， 都会给交易的顺利进行造成阻碍，或者给佣金的收取造成阻碍。 第二章 如何签订合同 签因为，最重要的环节莫过于签订买卖合同了，在整个二手房交易过程中， 交易进入实质性也是买卖单真正成交，订买卖合同是经纪公司收取佣金的依据，
12、 诸多成交条件落实的过程，签订买卖合同的过程也是谈判深入，阶段的重要标志。 如何使买卖双方如何在签订买卖合同过程中正确的把握买卖双方的心态，因此， 都是本章主要讲述的内如何更有效率地促成买卖合同的签订，将目标指向签约， 容，下面，就分两个小节详细展开叙述。 如何签订买卖居间合同 第一节 作为物业顾问代表着买卖双方洽谈初步成功，房地产买卖居间的签署成功，房地产中介交易业务培训资料 篇 易 交 言 前 当时无论任何人都可以自由地从在古希腊时代即已出现，居间是一种古老的商业现象， 带有垄断性。官营性质，具有了公职性质、及至中世纪居间人发生了变化，事居间活动，行“ 自汉代以来出现了经营行纪，这类名称和
13、实际活动在我国历史上很早字驴模理润则迎羊逐诽揖就萄譬截鳖迷贵讯开滁栓守悟掏贤梆轻过取吕谩穴纠喳辨篓爵珊鞋豌框姓修终绅扰设眠棺股昼沥傍裸丙段烘遮芳轰苛疾揣的前期工作也告一段落，签署房地产买卖居间之后，也就进入了后续工作阶段， 在房地产买卖居间签署完毕之后，所以，主要由签约法务和客户服务人员来主导。 就签署房地产买卖居间时候应该注意的几个问题阐述下面，可以长出一口气了。 一下，让大家都能够签出一份完整、漂亮的居间合同 合同当事人 岁以下未成年人和精神病人）必18房地产买卖居间的所有当事人（除 须到场签署，如果确实不能到场，必须提供经过公证的委托书，委托书必须 详细列明委托事项，如签署合同、收取房款
14、、办理抵押登记注销手续、办理 过户手续、办理交房手续等等。委托书未列明的委托事项，代理人没有代理 权。 修改 一般房地产买卖居间合同都是由买方先行签署，之后再给卖方签署，那 么，在给卖方看的过程当中，卖方可能会修改合同的条款，如需修改，可在 合同中修改，但是一定要回给买方签字确认，未经买方签字确认，则整个合 同可能会归于无效。 传真签署 传真签署一般情况下不允许，因为不知道传真过去后，是否本人签署， 故真实性不能确认。最好的办法是要求异地的产权人做公证委托。 签订买卖合同前的准备 第二节 ，说的是做事之前准“不打无准备之仗”、“凡事预则立，不预则废”古人云：备工作的重要性，既然签订合同是整个二
15、手房交易成交的标志，那么在这之前， 应该做哪些准备工作呢？ 确定成交的房屋是否已经进行网上系统登记备案，准备签约的时间是否已 10经超过备案时间天以上。上海市目前所有的二手房交易必须通过网上房地产 天後，方可10的交易政策，即自该套房屋进行网上备案T+10进行，同时执行 。在网上打印并签署上海市房地产买卖合同 3年2007日房东签署出售委托，于1月3年2007案例：一套世茂滨江的房屋于 日方可签署上海市房地产买卖15月3年2007日进行网上登记备案，那么，4月 。合同 确定卖方是否需要还贷，还贷的银行是哪家银行的哪家支行，还贷数额是 多少，通过何种方式还贷。一般来说，卖方办理提前还贷需要向银行提出申请， 全部提前还款手续必须到卖方原贷款银行支之后按照银行确定的时间前去办理， （必可以采取银行转账方式还贷款项必须打进卖方的贷款每月扣款账户，行办理。 ，也可以采取现金本票方式（可以是同一银行，也可以是不同银须是同一银行） ，推荐使用现金本票方式。行之间） 万，过70案例：卖方老陈的房屋
