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1、 东南大学课外研学讲座论文浅谈对城市化中房地产业调控的研究（东南大学 自动化学院，南京 211189）摘 要： 本文通过多方面的探讨，研究在城市规划、土地供给、金融调控等方面对现代城市化建设中房地产业的影响及合理的调控方式。关键词： 城市化、房地产、城市规划、土地供给、金融调控 The research of the regulation of real Estate in the urbanization (School of Automation, Southeast University, Nanjing 211189)Abstract: This papercommonly resea
2、rch on the influence in the urbanization and reasonable regulations in several impacts,such as City planning,Land supply, and Financial regulatikey words: Urbanization ,Real Estate,City planning,Land supply, Financial regulation 随着房地产业在我国GDP中得比重越来越大，在国民经济和社会发展中地位的日益提高，如何促进和保持房地产业与社会经济的协调发展，是政府和社会各界普
3、遍关注的重要研究课题。而如何解决我国房地产业目前所面临的问题更是当务之急。1 我国房地产的现状和面临的问题1.1 我国近几年房地产的发展状况我国房地产投资今年来急剧升温，一直保持着上升势头。2011年投资增速略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将会受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，未来23年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于2
4、0。 市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来23年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，主要原因是：一、 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；二、 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；三、 从经济学理论来
5、看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来23年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投
6、资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。 房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。1.2 我国房地产业面临的问题1.2.1结构性供需矛盾加剧，房价较高目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。产品结构与市场需求失衡，是企业经营失败或发展受阻的重要症结。目前，我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足。一些大中城市
7、在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚 高。 同时，市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地背离需求结构，在供应总量不足的情况下，就会产生结构性泡沫。 1.2.2 投资增速较快，企业资产负债率高，经济风险加大，房地产价格泡沫化严重近几年来，我国房地产投资规模过大。房地产业相对其他行业是“暴利行业” ，加之近几年房地产市场价格持续走高，社会资金“逐利而来”。 同时也面临着史无前例的不确定性，有下跌甚至崩盘的可能性，也有维持稳定的可能性。政策法律始终不完善，
8、都是治标不治本，治理都是智力表面现象，而很难治理问题的本质。从房地产开发资金组成看：1998 年2002年，总金额、国内贷款、自筹资金和其他资金分别年均增长21. 5、19.8、23.8和25.8，到2002年已分别达到9541亿、2149亿、 2720亿和4501亿元，分别是1997年资金额的2.5、2.4、2.8和 2.7倍。5 年累计房地产投资开发完成额26781.5亿元，年均增长21.1，到2002 年商品房竣工面积已达3.25亿平方米，比商品房销售面积(2.49亿平方米)多三成。1998年2002年，全国房地产企业年均资产负债率约75，远远高于国际上50的警戒线。 1.2.3市场监控
9、力度不够，消费需求对投资的拉动作用小目前，国家有关部门对有关房地产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营管理的监控力度不够，政策本身也不全面和不完善，如经济适用房“价高质低”、销售违规，土地出让出现“天价”等现象，就是问题表现的一个侧面。从市场销售看，一方面，商品房的存量增加，房屋空置率增高。另一方面，出现了部分楼盘开盘前就已售空或排队、摇号认购的情况，部分地区还出现了期房销售火爆、炒楼花和市场冷热不均等现象。这说明，房地产市场供需结构严重失衡，市场消费需求对投资开发拉动没有发挥作用或作用很小。 房屋价格构成不透明，市场信息不对称。导致房地产开发项目收费缺乏统一的管理，定价没有统一的标准，相应的销
10、售管理监控工作也未跟上。当前房屋开发存在的十几项收费，出自不同部门，存在一些不合理因素。追求高利润的开发商，把这些收费追加到房价中，使房价居高不下。消费者只知道房价高，却不知房价的构成及价高的原因， 无法维护自己的权益。赞同1.2.4 营销队伍不健康目前我国的房地产企业在营销方面已经非常重视，现在大部分开发商都把开发的项目交给代理商来销售。这样做虽然会付出些报酬，但是回款却得到了保证。目前我国的营销团队的建设也已经由以前的第一代销售理论逐渐转变向第四代营销模式，现在的营销团队很重视营销理念的建设，甚至现在的购房群体也已经有了自主购买的模式。这种发展是营销的进步，也是人性化的转变。但是并不是说这
11、样就没有问题，相反随着房地产市场的透明化逐渐显示出来代理公司人难找、人难留、团队不稳定等等现象。营销靠团队，但是市场透明化了售楼人员工资反而低了，说虽然有个好听的名字-置业顾问，但是待遇不稳定。团队建设不稳定：很多公司发展良莠不齐甚至有些做过两个月的置业顾问就跑去做售楼经理了，团队的管理还没有正规化。显而易见这些现象主要还是利益在作怪，营销中需要的人才一要专业对口，二要长线发展，公司要签合同，要不然人员流失客户就流失，汇款的不到保证谁来负责。第三要向国际化接轨，虽然房地产市场在中国逐渐成熟，营销模式天天更新，但是还没有正式和国际接轨，将来的营销手段肯定会是面对面的营销，也就是说开发商直接面对客
12、户，甚至一定会出现预订式开发和销售。2005年我国城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%，占固定资产的17.9%；2006年，全国房地产开发完成投资10106.12亿元，同比增长28.5%；2007年，完成投资13158亿元，同比增长1.6%；2008年，全国房地产投资15759.3亿元，比去年增长19.8%；2009年以来，房地产投资增速逐月回升，16月同比投资增长速度已达24.2%，超过上年同期增速0.7个百分点。可见，房地产业投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐渐增长的趋势1.2.5商品房结构不合理，市场秩序混乱房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。
13、据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡2006年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中，至6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25.4，实际使用外资增长27.9
14、%；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。外资进入房地产市场过猛，市场准入规则不够规范，扰乱了我国货币政策的执行力度。房地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在“售楼中心”没出之前，房地产开发商对“期房”的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。投机者借助“期房”获取了较大的经济利益，而普通的房地产消费者却因为所购买的“期房”与现房之间存在着一定的差距（这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的有限性）造成了心理上和经济上的双重损失。此外，一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动，极大地损害了消费者的知情权2 面对房地产业问题的调控方式2.
15、1 城市规划对房地产开发的调控中国正处在经济体制转轨的时期，城市化是当今社会的一大趋势。在城市化的大潮中，房地产业在为城市建设做出巨大贡献的同时，也为城市规划带来了一系列的问题。房地产业健康稳步的发展，离不开政府的干预与调控。在城市规划中政府应合理科学地策划、指导房地产的资源配置、结构布局、需求供应、价格水平、投资方向等发展战略问题，这在城市化发展中是极其重要的。城市规划对房地 产开发空间经济的调控主要体现在：1、城市规划指导城市土地区位选择；2、城市规划确定房地产开发用途；3、城市规划控制房地产开发强度；4、城市规划控制土地供应总量；2.1.1 长远规划和近期规划相结合城市长远规划应该注意人口、交通和房屋的需求确定城市发展方向，把握大的空间格局，同时留有足够的弹性。近期规划则在长远规划的指导下，结合具体地段，制定详细规则并通过法律途径加以实施。再次，规划部门进一步拟定发展大纲图和详细蓝图，进一步明确土地用途和规划要求，作为土地批租契约条款的依据。微观上的规划控制，主要通过签订土地批租来实施。土地契约上的特别条款，都规定每幅土地的用途、地积比、楼宇覆盖率以及应配套的附属建筑、公共建筑等。并且规定：契约一经签订，未经规划部门同意不得擅自更改。2.1.2 严格管理的同时，
