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1、企业投资管理作业授课老师：华坚姓名：高余胜班级：09秋周末一班学号：0930850123A酒店筹资策略2005年10月9日中午，B酒店有限公司的总裁王女士刚同公司的其他董事们开完一个会议。这次会议讨论了三个可为A酒店筹集17500万元资金的融资计划。王女士不清楚这三个计划对A酒店的财务状况、融资风险和对她与其他投资者回报的影响有多大。会议结束时，董事们的讨论虽然结束了，但是到底采取哪种筹资方案，董事们仍然争执不下，于是其他董事决定将筹资决策权授予王女士。1 A酒店简介王女士今年40岁，国外某名牌大学MBA毕业。王女士在美国的一家大型连锁酒店当了几年业务经理之后，返回祖国，在北方的海滨市投资酒店
2、旅游设施。王女士之所以选择海滨市，是因为这里春夏两季气候宜人，而且城市非常漂亮，是国内外旅游热点。2000年她创立了B酒店有限公司，拥有90%的股份，该公司建造了一座漂亮的、现代化的5星级豪华酒店。这间酒店可以提供完备的旅游住宿、餐饮、购物服务，以及娱乐服务。这些年来，B酒店为王女士带来了很大的利润。由于当地购物、旅游的优惠条件，吸引了大量国内外旅游者，而且每年的春夏旅游旺季，当地酒店爆满。许多游客都希望住进气派、尊贵、舒适的、而且位于城市繁华地界的B酒店，但是由于该酒店面积和客房数量有限，无法满足众多游客的愿望。2 B酒店的建设规划最近几年，海滨市的快速发展为当地的旅游业带来了勃勃生机，王女
3、士也时刻注意这些变化，而且在当地的许多跨国公司朋友经常建议她应该扩大酒店规模，以应付不断增加的客流量，同时解决这些跨国公司商务人员住宿的需要。于是王女士产生了在B酒店毗邻之地立即再建一座现代化的旅店的想法，并将该酒店取名为A酒店。王女士希望这一战略投资计划一方面可以通过为当地跨国公司的商务人员提供膳宿，保证每年稳定的业务；另一方面还可以通过在旅游季节接纳B酒店剩余的游客来获得业务。接下来，王女士开始考虑这座现代化酒店的类型和规模，并详细估算完成这样一项工程的成本。这块与B酒店毗邻的土地，宽80米，长200米，估价为4000万元。在向当地一位建筑师咨询后，王女士起草了一份能满足各种先决条件的工程
4、计划。这一计划要建一座十六层建筑，包括40套各含两间屋子的套房、100间带两张单人床的双人间、120间带双人床的双人间、七家小商店和一些其他设施，这些设施包括：理发、美容及医疗等。然后试着估计了新酒店的收入。根据自己以往的经验，她认为40套套房和那些卧房每天可创收大约400,000元，但前提是所有客房都住满。在入住率100%的情况下，她估计出租酒店其他部分每月可收入l,000,000元。租金将根据营业额的某个百分比来收取，预计会随入住率的变化而变化，其他收入最终将从礼品柜台、展厅及底层的100米长、20米宽的中央区域而来，而这个大区域尚未计划好作何用途。除去预计的500万元公司日常开支外，王估
5、算了其他营业开支，她是基于100%入住率计算的（见下表）。王女士认为在估算利润时，年均75%的入住率是现实可行的，而50%的入住率是最坏的可能。所有商店与办公室都按年度来出租。所得税率估计为33%。该酒店为钢筋混凝土结构，建筑成本为13000万元。在经过可行性调查之后，王女士将装修酒店的成本估为3000万元。酒店的营运成本1年为4500万元，具体费用开支见表1。另外，她估计新酒店盈利的潜能会吸引投资进入这个不断发展的行业，因此，该项目最低资本投资额度可能会提高。于是王女士会晤了B酒店几个合伙人，共同讨论新酒店的建设项目。考虑到这类酒店投资的风险程度和当地酒店业的发展趋势，他们认为新的酒店应该是
6、独立的法人实体。新的酒店被命名为A酒店有限公司。表1 100%入住率时的年度营业收支表单位：万元 经营项目 总可变成本 固定成本 总成本 广告费 100 100 客户用品费 300 300 水、电、空调 300 300 600 员工工资 1400 1400 维修费 200 100 300 管理人员工资 400 400 办公费 100 100 折旧费 500 500 公司日常开支 500 500 其他费用 300 300 合计 2700 1800 4500 新成立的A酒店建在B酒店的原有地产上。王女士出任新酒店董事会的总裁兼主席。原先的B酒店以无形资产出资，无形资产折合200万股优先股（利率为8
7、%的每股面值为25元），加上600万股5元面值的普通股。3 A酒店的融资渠道王女士希望尽快开工，以便冬季进行室内施工。为使新建筑赶在2007年旅游旺季来临前完工，又出于筹集必要的资金需相当的时间，王女士决定从其私人积蓄中提取资金垫付到工程中，以保证酒店建设项目尽快开工，这笔资金在酒店建成后给予补偿。必要的安排结束后，新酒店土建工程也于2005年6月开工了。在8月份，规划操作阶段已取得相当的进展，王女士感到现在注意力必须转移到提供长期资本上，该项资本原来估算为24500万元，其中营运资金4500万元，地价4000万元，建筑费13000万元，装修费用3000万元。作为融资计划的第一步，A酒店同王女
8、士达成一项购买协议，A酒店将斥资4000万元,从B酒店这里购买修建酒店所需的地皮。根据该协议，支付给B酒店800万股普通股。融资计划的第二步是融资资助装修工程。A酒店们贷款者商讨了贷款利率暂定为10%的3000万元的五年期贷款一事。从第一个会计年度末开始，每年本息合计偿付750万元。由于尚缺17500万元，王女士与合伙人的讨论会决定筹措资本的最可行方案。王女士有意通过公司的地产和房产抵押贷款来解决。此贷款额为17500万元。年利率12%，期限10年，每年末还本付息。王女士担心采取固定利率是一个巨大风险，何况A酒店经营前景未知。 王女士的合伙人刘提出了第二个方案，将普通股以l0万股为单元，每股5
9、元的价格出售，这样每单元总价值为50万元，合法的发行固定费用预计需500万元。股票的承销商的承销费用为发行总额的10%。出售的股份数量限在400个单元以内，以避免证券管理者对发行新股的众多要求。王女士担心这样做她的利润份额就会大大降低。第三种方案也提出来了，把利率为8%的优先股，以20000股为一单元，每股25元的价格出售。优先股可以每股26元的价值赎回，股息可以进行累积。若连续两年未分配股息，优先股股东对董事会大部分董事均有选举权。合法的发行固定费用预计需500万元。股票承销商的承销费用为发行总额的10%。另外，购买者还有权在每购一优先股时，免费认购一股普通股。在研究了最后一个建议后，讨论搁
10、浅了。董事们表示，最后的主意还得由王女士来拿。注：优先股的面值为25元，普通股面值为5元。假设各方案中，实现的利润全部对外分配。案例提问： 1. 如果仅考虑王女士的分红，哪种融资方案最优？ 2. 如果仅考虑控股权不流失，哪种融资方案最优？ 3. 如果仅考虑资本成本，哪种融资方案最优？ 4. 如果仅考虑现金偿债能力，哪种融资方案最优？ 5. 综合上面分析，帮助王女士进行融资决策。 首先根据以上的投资方案,进行数据分析如下:表2 A酒店固定资产投资表项目(单位: 万元 )固定投资土地成本4,000建筑成本13,000装修成本3,000总成本2,000,000表3 A酒店融资方案比价表第一步: A酒
11、店将斥资4000万元,购买B酒店地皮。协议支付给B酒店800万股普通股(5元/股)。发行股份: 800万股普通股融资额度: 4000万元第二步: A酒店与贷款者商讨了贷款利率暂定为10%的3000万元的五年期贷款一事。从第一个会计年度末开始，每年本息合计偿付750万元。融资额度: 3000万元融资费用: 利息费用: 750 x 5 -3000 =750 万元第三步融资方案一融资方案二融资方案三通过公司的地产和房产抵押贷款,此贷款额为17500万元。年利率12%，期限10年，每年末还本付息。(融资额度: 17,500万元)发股方案: 将普通股以l0万股为单元，每股5元的价格出售，这样每单元总价值
12、为50万元，出售的股份数量限在400个单元以内.(发行股份: 4,000万普通股股;融资额度: 20,000万元)发股方案: 1.利率为8%的优先股，以20,000股为一单元，每股25元的价格出售。(每单元融资50万元, 如需融资20,000万元, 出售的股份数量400个单元.)2. 购买者还有权在每购一优先股时，免费认购一股普通股。3. 优先股可以每股26元的价值赎回，股息可以进行累积。(发行股份: 800万优先股,800万普通股股;融资额度: 20,000万元)融资费用:每年的利息费用如表4.融资费用: 发行固定费500万元; 承销费用为发行总额的10% (总计: 500万元+2000万元
13、= 2500万元)融资费用: 发行固定费500万元; 承销费用为发行总额的10%.(总计: 500万元+2000万元= 2500万元)固定费用: 1600万/年 优先股利表4 贷款利息费用计算借款年次每年本金余额(万元)利率每年应还本金(万元)利息(万元)每年还款本息总额(万元)11750012%1750 2100385021575012%1750 1890364031400012%1750 1680343041225012%1750 1470322051050012%1750 126030106875012%1750 105028007700012%1750 84025908525012%1
14、750 63023809350012%1750 420217010175012%1750 2101960总计11550290501. 如果仅考虑王女士的分红，哪种融资方案最优？ 答: 根据以上数据分析,如仅考虑王女士的分红应采用“第一种融资方案”.原因如下:1) 第一种方案是“通过公司的地产和房产抵押贷款,此贷款额为17500万元。年利率12%，期限10年，每年末还本付息”。此方案没有扩充股本，使单位股份分红数量最多；2）贷款利息可以在企业所得税税前扣除,可以增加企业可分配利润；3）贷款利息随每年本金减少而减少(如表4)，在相同赢利状况下，企业可分配利润增多。4）贷款可以避免新的股东加入， 减少非系统风险。2. 如果仅考虑控股权不流失，哪种融资方案最优？ 答: 根据以上数据分析,如仅考虑仅考虑控股权不流失应采用“第一种融资方案”。因为采用贷款融资的方案没有股份的扩充,所以不存在控股权流失的问题.3. 如果仅考虑资本成本，哪种融资方案最优？ 答: 如果仅考虑资本成本，采用“第二种融资方案”,具体分析如下:1) 第一种融资方案资本成本通过表四可知，第一年利息费用2,100万元，以后逐年递减。10年总共利息成本11,550万元.2) 第二种融资方案资本成本如下:A. 一次性融资费用: 500
