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1、从土地价值链看区域旅游综合体的开发策略 2009-2-8“资源转户土地转换产业转移地产转型” 从土地价值链看区域旅游综合体的开发策略 战略发展与旅游产业规划专家、市场营销专家 许豫宏 旅游产业进入到休闲度假时代，必然的模式是由单一的观光产品，变幻成为融观光、休闲、度假等功能于一体的旅游综合体，由单一的旅游景区串联成为游线的行程式走马观花，变换成为在一个区域范围内能够住下来、玩高兴、享受舒适的城市或者区域旅游，就此，经过研究国内外诸多旅游产业发展的轨迹和阶段成功模式，笔者觉得应该有一个旅游进入休闲度假时代的高端名称，思来想去，觉得“区域旅游综合体”可以做为过渡时期的名称来广泛使用。既然是区域旅游
2、综合体，那么势必应该有多功能、多产业、多特色的单体旅游产品联合开发，共同形成综合性的旅游产品，那么也就必然涉及一定规模的土地利用与综合开发做旅游产业产品的基本支撑。为此，通过“资源转户土地转换产业转移地产转型”四个流程的实施，把区域旅游综合体一体化的发展起来，将是旅游产业未来发展的基本程序与核心思路。在以上四个流程交互运营中，土地价值链的树立与构建将会是区域旅游综合体的核心与关键环节。本篇文章就是由此而引发出来的研究与探讨。一、四大内涵的客观需求看区域旅游综合体中的土地价值链 区域旅游综合体是区域旅游开发的最终形态，是与区域发展战略相一致、与国家政策相符合、与经济发展规模相匹配、与多行业投资相
3、嫁接、与市场客源相互动的具有旅游价值的区域经济系统。是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标和复合形象体现方式。其表现的经济生产力系统特征是“规模大、功能全、品质高、环境优、服务好”，其间相关环节的系统价值主要要通过各种资源的有效流转、土地功能的对应转换、旅游及其相关产业的布局落地并形成竞争力、地产模式的创意设计并实现城市功能的空间融入等有效的体现出来，并满足经济收益、社会收益的兼顾和通达，同时实现城市（都市）载体功能的有效发挥，以及资源保护基础上的可持续发展。 在国外，就旅游区域开发的特种需求而言,Resort模式已相对成熟和完善，Resort的概念也很广泛而普遍的被运用到实际中。其理论体系和对
4、各种规范、标准、法律规定的融通性，已经达到指导区域旅游及其相关产业一体化综合发展的境界。 按照国内外已经存在的理论与实践结合模式，结合我国改革开发以来不断探索出来的各种以旅游为核心产品的成功案例，并结合国际国内不同的衡量体系和不同的分类标准，在综合笔者近些年来区域旅游战略规划与产业产品规划的成功实践，可以将开篇立论界定为：以现实存在和虚拟的资源本底为基础开发条件，以旅游产业园（区）为市场经营产品，以吸引客源往来实现动态消费为核心主体，以满足客户体验生活的配套与基础设施开发为导向，实现直接的年度综合收益的同时，使土地和不动产持续增值的区域规模化开发经营活动。从策划规划的实践和理论研究来看，休闲度
5、假时代的区域旅游综合体的核心支撑要素和内涵需求可以归纳为以下四个方面： 一是土地依托性的资源：区域旅游综合体与单纯的山水观光旅游开发有着本质的不同，单纯观光旅游产品是依托自然的山水生态资源开发成为回归自然的旅游区，未来休闲与度假旅游产品依托的是包括自然山水在内的所有生态环境资源、文化主题资源、民俗民风资源，换句话来说，就是依托生态环境的可开发的土地综合利用资源（比如历史遗迹、沙滩、溪流、沙漠、森林、丛林、陆地、湖山等）、相关的游憩设施（比如会所、高尔夫、SPA、滑雪等）或可间接开发为旅游产品的资源（工业遗址、教育基地、乡村农业、厂矿企业等）来满足不同的客户群对休闲娱乐的渴求。 二是旅游消费者的
6、活动：包括随意性的浏览观光者，以及分时段共享式旅游度假者。在休闲时代的大背景下，还应该包括有钱、有闲基础上人们所有的非工作岗位之外的活动。就此，旅游在未来时代，已经或者正在变幻成为为生存而工作之外的无所不包、无处不在、无时不想的广泛内涵，比如商务、会议、购物、运动、洗浴、体育、竞技、探亲访友、度假、郊游等等。 三是地产功能化的开发：成就旅游综合体的核心要求就是土地的运作、土地多元化流转和土地的集约化开发利用，因此，土地流转以及地产模式将是区域旅游综合体有序发展的基础和根本。就土地综合开发并建设形成的地面建筑物、复合地产来说，还应该包括周末度假酒店、分季住宅或者第二居所的拥有者和使用者。 四是载
7、体城市化的体现：区域旅游综合体的首要内涵是强调区域的概念，之所以是区域，就是说是复合性资源累计起来一体化规划、立体化开发、商业化运营的发展道路，复合性资源加上立体化开发必将形成城市化功能载体的自然融入，必然的形成未来生态新城市或者环抱生态的度假功能区域。因为就发展而言，成功的旅游区域开发，大多会使非永久性居民逐渐成为永久居民。一般而言，大约在15-20年之后，人口规模增大、配套设施完善，旅游度假物业可望成为退休隐居或其他长年使用的主要住宅。从而，旅游区域开发成为各城市间的连接纽带，加速了城市化进程。在我国即将到来的快速城市化进程中，各种资源及市场的高效配置下城乡融合促成城市边界的消失，也就意味
8、着城市区间大量土地的开发与利用。对于我国特殊的国情，农村作为土地储备最大的区域，在保证18亿亩耕地不变的前提下，如何合理利用耕地流转占补平衡、农村建设用地置换、林地流转、荒地开垦利用等诸多手段寻求发展，成为城市化进程中重要的关注点。二、十大案例的成功运营验证区域旅游综合体的核心竞争力案例一：成都市红砂村花香农居的区域资源流转发展模式 红砂村地处成都市东南郊，土地面积3000多亩，通过加快土地合理流转，引进了28家花卉龙头企业从事现代盆花生产，村内分布有以美国维生花卉公司为代表的大型花卉企业30多家。过去的红砂村贫穷落后，房屋破旧，2002年人均收入仅3000多。如今，这里已经不仅仅是单纯的种花
9、、卖花的单一模式，而是发展到以观光、赏花为主题，对花卉的科研、生产、包装、旅游等方面进行全方位深度开发的复合型观光休闲农业产业。红砂村的农民真正获得了新农村建设带来的实惠，到2004年人均收入就已经达到了6080元，村民逐渐享受医疗保险和养老保险，家家喝上了自来水，接通了有线电视，增设了卫生设施和排污管网，村民住宅也按照当地传统乡土民居风格进行了改造，新居户型不求统一，每户院落设计都不尽相同，一户一景，风格各异。摆脱了新农村建设中民居单纯追求整齐划一的巢臼。观光农业开发对“三农”利益的保障效应也非常明显，农业龙头企业受让土地，同时，可以参与受让土地承包经营权企业或经营者的年底分红；此外，农民给
10、他们(龙头企业)打工，传统意义上的农民，将转变为现代农业的产业工人。农民的收入从原来单一的种植收入转变为由土地房产租金、农业种植经营利润、入股股息、打工薪水共同构成的多元收入体系。农民全面纳入城市社保体系。农民就地变市民，过上了城市人的生活。就地一改原先破旧的农居为富有浓郁川西坝子民居特色的“花乡民居”；就地将农村变为城市，农民转化为城市居民。案例二：天津市华明镇的区域农民“宅基地换房”发展模式 从2005年下半年开始，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法，并在“12镇5村”开展试点，涉及津郊近18万农民。至200
11、8年末，已经有10万农民告别乡间老屋，住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保医保的“城里人”生活。东丽区华明镇十二个村共有宅基地12071亩，总人口4.5万，新建小城镇需占地8427亩，其中规划农民安置住宅占地3476亩；宅基地复耕后不仅可以实现耕地占补平衡，还可腾出土地3644亩。用于农民还迁住宅和公共设施的建设资金约37亿元，可出让的商业开发用地预留了4000多亩，土地出让收益预计达到40亿元，可以实现小城镇建设的资金平衡。小城镇建设需要大量资金，依靠政府财力、农民自身积累，显然不可能。只能在土地上做文章，通过宅基地换房，让土地流动起来，使资源资本化这就是天津的“宅基地换房”模式
12、，这种思路得到国家有关部门的肯定和大力支持，国土资源部把天津列为全国土地挂钩试点城市，并专门安排了1433公顷的土地周转指标。国家发改委认为，天津用宅基地换房的办法建设小城镇，富有新意，符合我国保护耕地基本国策，有利于在建设社会主义新农村方面探索出一条新路子。案例三：北京一号地国际艺术区的区域产业联动发展模式 北京一号地国际艺术区所在的何各庄村，正处于北京市第二道绿化隔离地区，拥有大面积园林景观、水系。但也正是因为地处绿化带，建筑面积少，且产业项目受到极大限制。由于项目地外围目前已经形成了包括中央美院、花家地艺术区、七九八艺术区、酒厂艺术区等艺术区，具备了初步的产业基础，所以在当地政府及开发商
13、的联合下按照建设社会主义新农村的建设要求和“土地+艺术、新农村+ 产业区”的总体思路，园区的发展方向由此定位为文化创意产业。即由多家单位共同投资兴建的当代中国最具集聚效应的文化创意产业区村庄里的艺术社区就应势而生。该区一期规划面积2700亩，涵盖整个何各庄行政区域，以“村庄”为核心的六大功能区，集艺术机构、艺术家、策展人、经纪人、评论家、收藏家等形成完整的艺术产业链。开发商在解决艺术产业发展的同时，关键是产业区构建与新农村建设结合起来，实现艺术区与村庄建设互动。何各庄现有村民近千人，收入单一，租金就是主要来源。流动人口的增加，导致治安、环境等一系列问题层出不穷。村委会为推动产业结构升级、村民致
14、富、农村管理体制向城市管理体制顺利过渡等工作。积极配合企业发展艺术村，进行村民住宅改造工程。村委会将村民住宅从村民手里租过来帮助其改造运营，全村出租的400多平方米的院子，原本2万元租金，但出租给村委会就能得到三到四倍的租金，再由村委找相关运营公司对原住宅进行改造、包装，出租给高收入群体，如艺术家、企业高管等。由此，区域档次获得整体提升。对原住居民，在周边买或租房，则很便宜，不愿走的村民，村委会提供三栋住宅楼租给让出宅基地的村民。同时鼓励村民外出就业。案例四：开封市清明上河园的区域经营地产运营模式 清明上河园是依照北宋著名画家张择端的传世之作清明上河图为蓝本建造的。由开封市人民政府与海南置地集
15、团公司合作建设的一座大型宋文化主题公园，坐落在开封市风光秀丽的龙亭湖西岸，是国家首批AAAA级旅游景区，至今已开园营业十年，游客接待量由1998年的46万增至90万。清明上河园是通过对当地文化或创造个性化文化来实现的旅游地产的开发。清明上河图破除主题公园魔咒活化历史拉长产业链条快乐的下一步千年一画，十年一园抓住细节，经营快乐，用包公巡案、梁山好汉劫囚车、蹴鞠、马球、曲艺、茶道、捏面人等宋代故事、体育运动和民间艺术吸引游客，打破我国主题公园经营惨淡严重亏损的魔咒。活化历史，再现汴梁繁华，仿若置身宋朝推出大宋东京梦华等演出，开展夜间旅游，完善配套功能。创建5A，整合开封旅游资源，建设度假酒店，扩张规模与品牌。中国最好的主题公园世界一流的主题公园案例五：黄山宏村古村落的区域旅游立体开发模式宏村位于黟县东北部，村落面积19.11公顷，有432户人家，其中位于旅游较为发达的宏西村共有229户，全村人口1280人。宏村始建于公元1131年，因该村落将自然景观和人文景观有效融为一体，被誉为“中国画里的乡村”。整个村子呈“牛”型结构布局，其中最为突出的是有400余年的月沼、南湖、水圳等水利工程，这种当时十分先进的村落水利设计，不仅为村民解决了消防用水，而且还调节了气温，为居民生产、生活用水提供了方便，创造了一种“浣汲未防
