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1、【案例】温都水城金手杖养老公寓模式解剖（附：收费价目表、与“清朋华友”合作模式） 蜗牛老龄事业俱乐部互助&分享&学习 名称：水城金手杖国际养生公寓位置：北京昌平区4A级景区温都水城内规模：建筑面积143801.25 平米，其中地下36172.46 平米，地上107628.79平米，共5栋公寓楼呈五塔式，可容纳1495户。360全周养老理念：5H+3E模式 所谓5H H=Hospital，联合国内心脑血管领域专家型医院安贞医院，建立安贞联合医院。距离居所仅200米，空中绿色就诊通道，2至5分钟电瓶车无障碍护送直达。 H=Hotel，酒店医护式管理，建立健康档案， 24小时专业人员监护。医疗信息化
2、服务：安全检测系统、紧急报警系统，红外监控系统，个性化居家管理系统。 H=Home，打造温馨、舒适的个性化居家感受；空中连廊将医院、酒店以及周边商业娱乐广场连接起来，全形态生活圈的无障碍并通。 H=Hot spring，“偏硅酸温泉群落”让老年人足不出户享受温泉理疗的养生功效。 H=Health，室内高尔夫、桌球、乒乓球、健身房、舞蹈教室，还有棋牌室、书画室、图书馆、音乐室、电影播放厅、露天剧场等一应俱全。所谓3E E=Environment 环境，地处北京中轴线上，国家4A景区、环城水系包围，背靠成熟的社区服务。 E=Entertainment娱乐，温都水城与优势媒体合作，不定期举办的大型文
3、艺活动。 E-Economy 创新“以房养老”模式，以北京市闲置房产，通过权威机构评估，以委托经营方式置换水城“金手杖”的相应公寓类型，免会员费及相应服务费，享受养生公寓的所有贴心服务。解决老人养老的资金难题，真正做到“以房养老”。六大会员模式北京温都水城金手杖国际养生公寓设计长期、短期两种模式，六种会员项目。长期会员模式1、15年会员：除了拥有自身无限期养老服务外，期满前还可拥有直系亲属的续住资格，或者因其它原因退会时返还相应会费的资格。2、30年会员：除了拥有自身无限期养老服务外，还可拥有老年公寓的继承、转让、委托经营在内的市场流转资格，坐享一代投入，三代受益的增值保障。在期满退会后会费将
4、全额返还给会员，期间产生的市场流转增益归会员所有。短期会员模式3、短期租赁会员 ：建立随时入住、随时退租的年租方式，灵活性较强。4、老年“日托式”会员 ：想与老人乐享更多欢聚时光，白天又忙于工作无暇照顾老人，老年“日托式”是最好的选择。5、小憩会员：假日小憩服务，满足假日儿女出行，老人行动不便，无人照料的普遍需求。6、体验会员：为期3天的体验模式，实地参观、亲验“水城金手杖”的各项服务。水城金手杖老年养生公寓价目表30年会员入住收费一览15年会员入住收费一览5年会员入住收费一览短期养老入住收费一览以上为会员入会（房间）费用，每月根据个人情况额外支付其他费用大约为：1.基础服务费：400元/月/
5、人、700元/月/2人2.热水：温泉入户，18元/吨；3.自助餐费：早餐：6元；午餐、晚餐：12元/餐；如包月：750元/月/人（平均25元/天/人）；4.水、电费：收费标准同普通住宅，按表计量收费。 “清朋华友”学子园的创新养老模式聂梅生“清朋华友”学子园是由清华校友总会房地产协会、全联房地产商会、精瑞人居发展基金会支持发起创立的老年人生活模式。首个项目于2014年6月19日落户北京水城金手杖养生公寓3号楼，于2014年10月18日举办庆典，“清朋华友”学子园正式面向社会。由此引起了轰动，引来了关于模式的热议。“清朋华友”在以下五个方面有所创新，分别是：生活理念即“清朋华友”内涵和定位、公益
6、为核心即公益与盈利并重、轻资产战略、轻资产运营和金融创新尝试。这些创新源于13年的积累和沉淀。 一、生活理念 水城金手杖养生公寓3号楼所有权是宏福集团，基础服务是金手杖，那么“清朋华友”做什么，是在此基础上提供增值服务，是用这些服务让学子们拥有一个全新的生活模式：同窗养老、总结升华、服务社会、绽放精彩！同窗养老。学子园面向高校年长校友，他们可以这几十人是清华校友，那十几人是北大校友，他们同窗过，他们是高知人群。总结升华。学子园设立镜烟书院和公益平台，校友可以组织读书会、可以提出研究课题，并可以在公益平台申请经费。以此总结他们的人生积累，升华他们的人生智慧。同时，以此成果通过公益平台传递给中小学
7、生、大学生等年轻人。年长学子的价值不应该随着时间递减，而是继续提升。这就是为什么“清朋华友”学子园不是养老项目而是一个引领老年人的生活模式。服务社会。包括三个方面，一是“清朋华友”学子园部分服务免费；二是服务对象不只限于入住学子园的校友，还包括社会上的校友，非入住校友符合条件可以购买“清朋华友”增值服务；三是接受捐赠，通过公益项目回馈社会。在“清朋华友”学子园，您的人生将再次绽放精彩！ 二、公益为核心“清朋华友”学子园在做前期调研之时，就确定了公益心态，因为，为老年人服务，为校友服务，是我作为清华学子应该承担的社会责任。明确以公益为核心后，由精瑞人居发展基金会参与发起和运作，策划了公益项目，一
8、个是以绿色建筑部品为主题接受校友捐赠，一个是以“清朋华友”服务为主题的设计方案招募。在此影响下，我们还收到了清华大学校史馆图书捐赠。以此为基础，学子园将为“清朋华友”学子园的学子们提供更多的免费服务。 三、轻资产战略 “清朋华友”学子园在具体的实施中，得到了快速地推进，这背后与清华的推动有很大的关系。2011年“清华百年校庆”以后，学校成立清华校友总会房地产协会，学校请我做协会首届会长，我与协会名誉会长叶如棠（清华建筑系建五班，原建设部部长）商量好了做一件事“我们这一任三年就做这个学子园”。在清华校友总会的资源优势下，学子园开始孕育。它的孕育还有全联房地产商会的资源优势。全联房地产商会也与20
9、11年开始大量调研和研究，带领国内设计机构、运营机构、开发商等考察了美国、日本、台湾的老年社区，组织了五轮“高知人群养老需求调查”，150位的校友访谈和1000份的问卷调查。在此基础上，全联房地产商会联合全国老龄委办公室、美国老年住宅协会、中国老龄产业协会、中国医院协会等机构发布了中国绿色养老住区联合评估认定体系、养老住区商业模式与价值工程。由于这些外界资源减少了学子园自身的投资和投入，因此，“清朋华友”采用轻资产战略，下一步将继续发挥杠杆作用，在成都、深圳两地创建“清朋华友”学子园。轻资产战略也为合作的重资产方带来了升值利益，水城金手杖在“清朋华友”学子园进驻后即进行一轮涨价销售。 四、轻资
10、产运营 “清朋华友”学子园在确定了轻资产战略后，采用了轻资产运营模式，进行了服务顶层设计和品牌设计，并寻求优质养老项目和健康养老部品供应商。1、服务设计水城金手杖已有的服务设为基础服务，在此基础上，“清朋华友”提供增值服务，例如，候鸟养生、与校园图书馆联动图书借阅、经费支持课题研究为“清朋华友”学子组织同学聚会，商务会议等。“清朋华友”的增值服务、免费服务整合在“清朋华友”会所和镜烟书院中。2、产品设计“清朋华友”学子园水城金手杖在产品设计中更多的考虑其金融属性，在学子们享受清朋华友生活方式的同时使自己的资金保值升值。现房型有：A户型53m2 ，B户型63m2 ，C户型72m2。基础月服务费4
11、00元/月/人、700元/月/2人。分为以下产品类型销售。（1）30年使用权使用权费用从100万到160万。使用权费用30年期满全额退还，入住5年后可转让，可继承。赠送“清朋华友”增值服务（2）5年使用权使用权费用从23万到31万。此费用不退换，未满5年期，可以转让。赠送“清朋华友”会所服务。（3）“清朋华友”增值服务清朋华友增值服务，现在主要推出候鸟养生服务。候鸟养生服务分为两种，一种是钻石服务，可以在海南、五大连池、成都享有每年150天/间的居住权益，还享有3年价值6000元的清朋华友会所服务。另一种是金卡服务，可以在海南、五大连池、成都享有每年100天/间的居住权益，还享有2年价值600
12、0元的清朋华友会所服务。以上服务购买后，没有消费的余额在5年后退还。（4）“清朋华友”会所服务会所包括多功能教室、会议室、娱乐活动区，休闲会客区、读书区、VIP区以及办公区。会所设有电子视频、音响系统，设有三角钢琴、大屏幕LED电视、卡拉OK音响系统、XBOX娱乐系统。可为“清朋华友”学子组织讲座、视频会议、发布会、研讨会、读书会、金婚庆典等服务。3、品牌设计品牌设计包括两部分，一是硬件，二是软件。其中“清朋华友”会所内外装饰设计固定了品牌元素。软件服务也植入了品牌理念。而且在逐步形成标准化，更有利于轻资产运营模式。1、学子人脉。“清朋华友学子”，这是一个强大的人脉圈，具有强大的资源，不仅丰富
13、、升华老年生活和心里，还将影响服务社会。2、镜烟书院。镜烟书院是我和清华大学原副校长还有清华校友刘玉桐共同创办的，用文化养老，使学子们生活得健康、愉快、高雅；而且，挖掘清华、北大等高校离退休人员的智力资源，帮助他们从事学术研究，总结升华，著书立说，培养人才，继续奉献社会；书院还会为年轻在职人员的进修提高，为培养高端人才、领军人物做贡献。3、绿色技术与产品。“清朋华友”会所设计采用自然通风、被动采光技术。在适老化设计的基础上要求绿色环保指标，在“清朋华友”会所中选用了节能外窗、亚麻地板、水净化器另外，硅藻泥涂料等绿色产品。今后我们将合作更多既适老又绿色的产品，并通过我们的电商平台“旺材”进行集团
14、采购。 五、金融创新尝试 部分校友资金不足又没有贷款资格的问题形成了养老市场瓶颈，在解决这个问题的实践中探索了一些方式，其中保险行业的“以房养老”和有资质金融机构的“非资金池的众筹”在学子园中试点。“清朋华友”学子园还将继续金融创新，解决老年人资金瓶颈。 六、我国养老产业瓶颈 1、投资者瓶颈目前，民办养老机构用地还无法取得划拨用地，土地成本过高导致养老机构建设投资过大，投资回收期过长，若想尽快收回投资，只有出售养老公寓，致使以养老服务为根本的养老机构变相成为房地产开发项目。利用农村集体用地建设养老机构，零土地成本本可成为投资优势，但由于农村集体用地无法抵押贷款，建设投资的融资瓶颈限制了养老开发
15、建设。2、需求者瓶颈大多数民营养老机构为了快速回笼建设投资多采取会员制营销模式，会员费（可继承、可转让、可退还）多在百万元以上。以清朋华友学子园为例，尽管入住者属于高收入老人，但一次性缴纳百万元以上的会员费仍有困难。受当前的政策限制，保险、基金和银行贷款等融资渠道尚不支持养老需求，会员费成为了广大校友入住清朋华友学子园的瓶颈。医保接轨问题是需求者又一瓶颈。对于入住清朋华友学子园的清华校友而言，他们的医保在校医院，不准随便转出。尽管学子园紧邻北京安贞新康医院，由于医保的限制，给校友就医带来了很多不便。对于外地校友，医保问题就更难以解决。清朋华友学子园正在与 “以房养老”保险机构和众筹金融平台等开
16、展合作，探索解决上述两大瓶颈问题。 七、未来养老模式的试点 “清朋华友”学子园是开启了一扇门，走了一条探索之路。这里有成功也有一些不足。我们会继续探索、发展，希望已建、新建养老项目邀请“清朋华友”学子园进驻，共同为老年人服务。也希望优质先进的适老部品供应商与“清朋华友”学子园积极合作。我愿意和学子园一起成长。“清朋华友”学子园只是迈出了养老模式探索的第一步，随着生活理念的不断变化，养老需求也不断提出新课题。另外如上所述，我国养老产业的发展还存在一些瓶颈，市场活力很旺，投资环境还没有匹配，希望会有更多的模式出来，使这个朝阳产业蓬勃发展。 版权声明：本文资料来源于温度水城官网、全经联、其他网络媒体等，如有版权不清晰之处，请随时致信蜗牛故事： 蜗牛福利把本文转发到朋友圈，截图发送到蜗牛故事老龄事业俱乐部微信公号后台，留下邮箱，
