第四季度及全年房地产市场研究报告

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1、2012年第四季度及全年房地产市场研究报告 【城 市】：全国 【发布时间】：2013-01-25 【报告类型】：市场报告 【发布机构】：中房协 【关 键 词】： 中房协,住宅成交,销售额稳定,竣工面积,房地产,房屋的施工面积,成交面积,房地产市场,住宅, 【内容摘要】： 在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币政策等影响下，加上企 业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好发展。土地购置面积、房屋新开工面积在 绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面积和销售额稳

2、定上升。 报告内容：2012年第四季度及全年房地产市场研究报告(主报告稿)中国房地产研究会中国房地产业协会北京中房研协技术服务有限公司二零一三年一月二十四日前 言2012年，是房地产调控政策常态化的一年，是既不放松，又不加码的一年。但货币政策的走势对房地产市场的影响很大。在国家“稳中有进”宏观经 济政策及相关货币政策等影响下，加上企业“以价换量”的策略，自住性需求不断保持释放，我国房地产市场从去年6月开始出现了回暖的迹象，之后市场不断向好 发展。土地购置面积、房屋新开工面积在绝对值负增长的情况下降幅收窄，房地产开发投资、房屋的施工面积、竣工面积增幅趋缓但仍保持一定增长，商品房销售面 积和销售额

3、稳定上升。房地产开发投资增速放缓符合国家经济转型发展的要求且与国家GDP增速放缓相一致。商品房销售面积突破11亿平方米、商品房销售金额 突破6万亿元，创出了历史新高。房地产市场的需求总体依然旺盛，新建商品住宅销售主体依然是期房销售。与此相比，土地购置面积和房屋新开工面积同比分别下降了19.5%和7.3%。因此，增加普通住房用地和普通商品房的有效供应，依然是关系到房地产市场持续健康发展的重要问题。房地产市场是发展不平衡的市场。开发投资、销售面积、销售价格等在不同地区(东中西部)之间，在不同城市(一、二线和三、四线城市)之间，在不同企业(大型品牌房地产企业和中小房地产企业)之间，差异性明显存在。7

4、0个大中城市新建商品房和商品住房的市场价格，有升有降，总体稳中有升，第四季度较为明显。中国房地产企业市场集中度继续提高，大型品牌房地产开发企业优势显著。万科等三家房企销售超千亿，进入前十名、前二十名的企业门槛均有提高。房 地产企业对于商业银行的依赖度有所下降，企业自筹资金和销售回款等在开发资金来源中比重有所上升。房地产开发项目直接和社会资本对接有新的突破，促进了房 地产金融的创新和规模提升。以新开工770多万套，基本建成590多万套保障性安居工程的业绩，超额完成了全年计划新开工700万套和基本建成500万套的任务，但配套资金的落实、建筑质量和公开分配等问题仍应关注。2012年中国房地产市场总体

5、上是平稳健康发展的。一、第四季度市场运行情况1、房地产开发投资第四季度最高2012年四季度房地产开发投资总额20758亿元，较第三季度略微增长，为全年各季度最高，实现了连续三个季度稳定增长。住宅、办公楼、商业 营业用房等分项指标也是四季度最高。这一态势与中国宏观经济四季度企稳回暖基本相符。中国房地产的投资回升和中国宏观经济的回暖是相互作用的。2、土地购置面积逐月增长在销售和未来预期见好的背景下，第四季度内各月土地购置面积逐月增长。其中11月份的环比涨幅高达144.7%。年末最后两个月，土地购置面积同比增幅由负转正。值得注意的是，一些地方和一些项目四季度土地溢价率上升态势重现，土地价格也较前期有

6、所上涨。另据国土资源部2012年第四季度全国主要城市地价监测报告：第四季度全国主要监测城市地价总体水平为3129元平方米，商服、住宅、工 业地价分别为5843元平方米、4620元平方米和670元平方米。地价环比增幅继续回升，综合、住宅、工业地价环比增长率分别为1.12%、 1.21%、1.14%。3、季度内新开工面积先增后降、竣工面积增长加快第四季度全国房屋新开工面积先升后降。11月份环比和同比出现一定幅度上涨，12月份新开工面积环比和同比再次转为负值。新开工面积负增长，将会对未来市场供应和价格产生一定影响。12月份全国房屋竣工面积环比出现较大幅度增长，这与年底完成全年目标任务要求等因素有关。

7、4、商品房销售面积及金额逐月上升四季度商品房和商品住宅销售面积和销售金额逐月上升。以商品房销售面积为例，十一月份比十月份增长25.8%，十二月份比十一月份增长51.2%，市场回暖特征十分明显。分类物业看，住宅和办公楼同比增幅要高于商业营业用房，办公楼销售量尤为突出。5、房价上涨城市比例扩大，少数城市也有下降十二月份70个大中城市新建商品住宅价格环比价格上涨的城市达到54个，同比上涨城市是40个，而十月份对应数据分别为35个和12个，价格上 涨城市数据明显增多。从上涨幅度来看，十二月份环比价格上涨的54个城市，涨幅是在1.2%以内；十一月份，53个环比价格上涨城市的涨幅是在1.0%以 内；十月份

8、35个上涨城市的涨幅是在0.5%以内。这表明不少城市房价上涨速度有所加快，未来房价上涨依然存在较大压力。10、11、12月，呼和浩特、沈阳、杭州、宁波、青岛、南京、海口及温州、金华、桂林、北海、三亚等25个城市新建商品住宅同比价格均为下降，说明市场在抑制不合理需求后逐步走向理性。6、开发企业到位资金总量逐月提升开发企业第四季度到位资金总量逐月提升，十二月份年内第二次突破万亿元。在到位资金总量中，“其他资金”(主要是销售回款)的比重十二月份竟上升到50.5%，达到新高。第四季度，开发企业从商业银行获得的“国内贷款”和“利用外资“等两项占到位资金的比重为全年各季度的最低。二、2012年房地产调控政

9、策走向1、房地产调控政策总体保持稳定，适应了宏观经济稳经济、促内需、保增长的要求国家统计局公布初步核算数据，GDP增长一季度为8.1%，二季度为7.6%，三季度长为7.4%，四季度为7.9%。全年GDP增长7.8%，为多年来首次低于八。在宏观经济政策做出调整后，四季度取得了积极效果，全年经济整体表现为“缓中企稳”。2012年房地产调控政策总体保持了相对稳定，继续坚持调控不放松。在坚持了差别化的住房信贷、税收政策和限购措施这一主导政策的同时，房产税 没有扩大试点范围和加大试点力度。相对往年，基本没有出台新的重大调控政策。既不放松也未加码成为2012年房地产调控政策的主要特点，不合理的住房需求 得

10、到了抑制，房地产市场总体平稳。2、一些地方政府结合当地实际情况，对合理需求给予适当支持2012年上半年，一些地方政府在财政收入明显下降的压力下，借中央宏观经济政策微调的机会，对地方的调控政策措施进行了微调。在中央有关部门 和督察组的督察下，除个别地方政府明显的松动措施被叫停外，一些地方结合当地实际情况，在普通商品房标准认定、提高公积金贷款额度、随银行利息调整降低公 积金贷款利率、支持首套房贷款和合理的改善性需求等方面的政策微调，客观上促进了合理性住房需求的释放。3、货币政策有利于房地产业发展在三月份召开的“”上，中央政府明确实施积极的财政政策和稳健的货币政策。在实际执行过程中，金融机构落实了对

11、首套自住性购房的信贷支 持，2月、5月两次下调存款准备金率和6月、7月两次降息，都直接或间接地利好房地产市场。商业贷款额度放宽，房地产信托规模扩大，有三家房地产企业成功 尝试了在境内外上市融资，对于房地产业的健康稳定发展起到了促进作用。三、全年房地产市场运行情况1、房地产开发投资增速放缓，全年投资再创历史新高2012年全国房地产开发投资总额71804亿元，同比增长16.2%，虽低于往年20%30%的增幅，但符合国家经济转型发展的要求且与国 家GDP增速放缓相一致，全年投资总额再创历史新高。其中住宅投资总额49374亿元，同比增长11.4%；办公楼投资和商业营业用房投资同比增长分别为 31.6%

12、和25.4%，远远高于住宅投资增长幅度。2012年全国房地产开发投资的走势，契合了并领先于中国宏观经济的总体走势，也支撑了中国全社会固定资产投资的总体规模和增长幅度，对中国投 资拉动经济增长起到了重要作用。中国房地产开发投资的资金，不主要来源于商业银行的贷款，而主要是来源于中国房地产企业的自有资金、销售回款和社会资本等 其他资金。2、土地购置面积和成交价款均低于2011年水平，地价微幅上涨2012年全国土地购置面积35667万平方米，同比下降19.5%。全国土地成交价款7410亿元，同比下降16.7%。2012年土地成交均价2074元/平方米，略高于2011年的成交均价1964元/平方米。从全

13、年土地市场变化情况来看，市场冷热变化交替出现，在第三季度土地市场出现短暂的回升后，第四季度初又大幅回落，尽管第四季度后期土地成交重 新增长，但全年土地购置面积同比降幅依然加大。而年末一些重点城市土地市场的逐步活跃，也让土地市场的城市差异性进一步体现。值得注意的是，土地市场购置 面积的回落，将对未来市场的供应量产生一定的影响。3、新开工面积同比负增长，竣工面积同比增幅总体下滑，累计施工面积同比增长放缓2011年全国房屋新开工面积191299万平方米，2012年全年房屋新开工面积177334万平方米，同比下降7.3%。2011年全国房屋竣工面积92661万平方米，2012年全国房屋竣工面积9942

14、5万平方米，同比上涨7.3%。2011年全国房屋施工面积506553往平方米，2012年全国房屋施工面积573418万平方米，同比增长13.2%。房屋新开工面积绝对值的下降，对房地产市场的持续发展不利。4、商品房销售创历史新高2012年商品房及住宅销售面积和金额逐季增加，均在创历史新高。全年全国商品房销售面积111304万平方米，同比增长1.8%，商品房销售 金额64456亿元，增长10%；住宅销售面积98468万平方米，增长2.0%，住宅销售金额53467亿元，增长10.9%。全年商品房销售金额的增长幅度大于销售面积增长幅度8.2个百分点；全年住宅销售金额的增长幅度大于销售面积增长幅度8.9

15、个百分点。5、房价上涨范围持续扩大全年全国各城市新建商品住宅价格走出一个下跌城市由多变少，上涨城市由少变多的过程。以国家统计局公布的70个城市为例：环比房价前后半年表现 差异十分明显，六月份之前仅少数城市房价环比上涨，六月份房价环比下降、持平、上涨城市数大体相当，7月份房价环比上涨城市数量明显增多，8、9、10月 上涨城市数量略有回落，但11、12月上涨城市数量为53、54个。房价环比上涨城市也由前期的一、二线城市逐步向三、四线城市蔓延，房价上涨幅度也出现逐步提高的现象。再根据销售金额和销售面积测算， 2012年商品房销售均价5791元/平方米，比2011年销售均价5377元/平方米上涨7.7

16、%； 2012年住宅销售均价5430元/平方米，比2011年销售均价5011元/平方米上涨8.4%。商品房和住宅价格的上涨幅度高于CPI增长幅度，大致 与GDP增长幅度相当，低于我国城镇居民人均可支配收入实际增长9.6%幅度。四、2012年房地产开发企业运行特点1、市场集中度再度提高，千亿企业扩容根据中国房地产测评中心联合上海克而瑞信息技术有限公司发布的2012年度中国房企住宅销售排行榜TOP50，2012年中国房地产市场集 中度再度提升。2012年全国TOP10企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点；TOP20企业相较去年，有2.77个百分 点的上升。强者恒强，集中度快速提升，入围门槛提高，是房地产