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1、 文化水廊商业项目市場研究前言第一章 消费市场探析一、2002年苏南5市居民生活水平横向对比二、居民收入特点分析三、市区居民消费特点分析四、消费指标走势分析第二章 苏州市商业营业用房发展状况一、商业营业用房供给状况、空置状况分析：二、商业营业用房市场需求状况分析三、供应市场探析四、综述第三章 市场面分析一、主要竞争个案评述二、主要竞争个案相关指标对比分析第四章 项目SWOT分析第五章 项目定位分析前 言风起云涌，商机再现，智者不容有失！审时度势，把握市场脉搏；横刀立马，敢为行业先。细分市场，锁定目标客源，跳脱竞争。把握机会点，突破樊笼，创新产品规划。提高产品力度，创造最大价值。发扬优势，规避缺
2、失，力求不败。调研、策划、造势、推案用心营造共赢局面 誓将卓越进行到底！第一章 消费市场探析一、2002年苏南5市居民生活水平横向对比在国民经济持续健康稳定发展的大环境下，全省人民生活水平不断提高。省内各市居民可支配收入、增幅及位次情况城市名新口径（元）收入位次增幅（%）增幅位次城市名新口径（元）收入位次增幅（%）增幅位次全 省817811.9连云港6953129.311南京市9157411.08淮安市71581120.21无锡市9988214.92盐城市72741014.53徐州市8037713.26扬州市7833812.67常州市9937314.44镇江市8202614.25苏州市1061
3、7110.29泰州市778899.510南通市864058.612宿迁市5041137.313从上表可以看出，可支配收入列前六位的是苏州、无锡、常州、南京、南通（苏北）、镇江。苏州2002年居民可支配收入为10617元，列全省第一，比2001年增长10.2%，但增长率仅列全省第九名，低于全省平均水平（11.9%）1.7个百分点，增幅的偏低应该值得注意。从苏南5市的居民收入来看，呈现如下几个特点：1、苏南5市居民可支配收入泾渭分明随着改革开放的不断深入，市场机制的逐步完善，国家各项经济政策的出台，作为长江三角洲重要的新科技前沿阵地的苏州近几年外向型经济蓬勃发展，带动了整个城市经济总量的扩张，城市
4、居民可支配收入也“水涨船高”。但我们也要看到，虽然苏州居民可支配收入与其他4市拉开了一定的差距，但收入增幅处于最低，应值得注意。苏南5市历年人均居民可支配收入一览表年份城市名1999年2000年2001年2002年绝对值（元）绝对值（元）绝对值（元）绝对值（元）苏州市840692741051510617无锡市7920860394549988常州市7874854094059933南京市7694823388489157镇江市6569717076988202从上图可以看出，苏南5市居民可支配收入排名虽然一直没有 变化。无锡常州两市的居民可支配收入和苏州的差距在逐渐减小，说明苏州居民可支配收入的增幅还
5、是比较低的，差距的缩小主要原因就是增幅较小造成的。形成差距的原因探析：（1）、苏州以外商投资较为集中的优势，就业结构呈现多元化发展，其他4市就业结构相对较为单一，间接地影响了4市居民收入的快速增长。苏南5市人口就业情况表（单位：%）城市名就业人口国有集体其他经济个体私营个体被雇退休再就业其它就业全省10047.4314.869.466.676.083.382.03南京市10064.6011.183.113.112.488.077.45无锡市10057.1411.4318.571.437.143.570.71常州市10044.236.4130.134.498.335.131.28苏州市10045
6、.6521.0120.292.175.075.070.72镇江市10061.3817.937.594.146.212.070.69从各类型就业人员分布看，苏州市国有、集体、其它经济单位人员分布较平衡，就业呈现多元化趋势。就业结构优势明显超过省平均水平。（2）、目前，工薪收入仍是城市居民总收入的主要来源。人均工薪收入的多少直接影响到所支配收入的多少。苏南5市家庭总收入构成表（单位：元/人）城市名南京市无锡市常州市苏州市镇江市总收入9856.0710839.6710840.5811510.618829.141.工薪收入6616.986798.227310.986960.09563工资及补贴收入63
7、60.466707.687175.476610.485348.35其他劳动收入256.5190.54135.52349.6114.652.经营净收入151.89106.27366.06104.1191.573.财产性收入28.41143.9484.52125.59177.44.转移性收入3058.793791.243079.024320.843097.17从表中可以看出：苏州居民的工薪收入低于常州的7310.98元，两者相差350.89元，居第二位。与其他3市的差距不是很大，尤其是与南京、无锡两市差距更小。苏州居民的转移性收入最高，与其它四市拉开了很大的差距，对总收入的拉动作用明显，该指标和工
8、薪收入指标共同作用，使得总收入指标列五市首位。收入的多元化对可支配收入的作用明显。2、苏南5市消费绝对值全省领先，消费增幅普遍较低随着收入水平的提高，各市居民家庭生活质量不断提高，消费水平不断增长。苏南5市人均消费支出比较城市名单位2001年2002年增幅%增幅排名全 省元/人5532.746042.619.2南京市元/人7325.657322.6105无锡市元/人7404.787567.212.23常州市元/人7525.577973.095.91苏州市元/人7269.8876865.72镇江市元/人6235.566304.531.14从表中可以看出：苏州居民消费支出达7686元，比常州低41
9、2.44元，列5市的第二位。消费支出的增幅为5.7%，低于常州市（5.9%），相对于收入的增幅（10.2%），消费支出明显偏低，说明拉动内需的政策的作用并不明显，苏州市的居民消费水平尚有较大潜力可挖，必须努力开拓消费领域，调整商业结构，培育新的经济增长点。苏州市拥有较好的自然资源地理环境和深厚的文化底蕴，旅游经济对商业发展的促进作用日益明显，在居民收入水平提高远远高于消费水平的情况下，应抓住机遇，打造旅游经济，大力发展和完善现有商业配套。二、居民收入特点分析随着苏州市经济持续稳定发展，城市居民家庭收入亦呈现稳步提高之势，2002年市区居民人均可支配收入为10617元，列全省首位，同比增长10.
10、2 %。居民收入的主要特点是：1、收入来源趋于多元化。 从下表可看出，工薪收入在居民家庭总收入中仅占六成。转移性收入对居民家庭总收入的影响日益明显，随着离退休人数的增加和养老金标准的提高以及社会最低保障制度的建立健全，以养老金为主的转移性收入大幅增加，在居民家庭总收入所占的比重已达37.53%。经营净收入和财产性收入也占居一定比例，家庭收入来源呈现出多元化的特征，工薪收入在居民收入中的比重逐年下降。项 目金额(元/人)比重(%)比重排名家庭总收入115111001、工薪收入696060.4312、经营净收入1040.9543、财产性收入1261.093 4、转移性收入432137.5322、不
11、同家庭收入水平悬殊。项目计量单位低20%较低20%中间20%较高20%高20%可支配收入元/人月3545437119592051从上表可看出，20%的低收入组人均月收入为354元，20%的高收入组人均月收入为2051元。高收入组的收入是低收入组的5.8倍，高低收入组之间收入水平悬殊较大。3、收入水平在省内领先，但明显低于沪浙粤。2002年我市市区居民人均可支配收入远远高于全省水平，在省内各市中位居榜首，比全省平均水平高2439元，比南京、无锡、常州也分别高1460元、629元、684元。但与上海、浙江、广东的城市相比差距明显，2002年苏州市区居民人均可支配收入为上海、宁波、广州的80%左右，
12、仅相当于深圳的42.6%。 指标省内城市居民人均可支配收入(元)比苏州(元)苏州为各地的%江苏省8178-2439129.8无锡市9988-629106.3常州市9933-684106.9南京市9157-1460115.9南通市8640-1977122.9镇江市8202-2415129.4徐州市8037-2580132.1扬州市7833-2784135.5泰州市7788-2829136.3盐城市7274-3343146.0淮安市7158-3459148.3连云港市6953-3664152.7宿迁市5041-5576210.6 指标沪浙粤城市居民人均可支配收入(元)比苏州(元)苏州为各市的%上海市13250263380.1宁波市12970235381.9绍兴市12133151687.5杭州市11778116190.1湖州市1138877193.2舟山市1098536896.6嘉兴市1075714098.7广州市13380276379.3深圳市249411432442.6三、市区居民消费特点分析2002年，市区居民人均消费支出为7686元，同比增长5.7%。居民消费的主要特点是：1、消费结构进一步改善2002年居民的八大类消费支出中，除衣着、家庭设备用品及服务、杂项商品及服务有所下降外，其余都有不同程度的增长。项 目金 额（元/人）增长率（%）占消费支出比重(%)比去年增减百分点消
