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1、逸 居 花 园 项 目定 位 提 案 逸居花园项目研展：赵勤、魏忠国、刘本浩、王哲 逸居花园项目文案：刘保山、黄明华 逸居花园项目设计：李松发 逸居花园项目策划：谢冰海 逸居花园项目市场总监：李纪南 华置（中国）机构创意总监：陈汉琦（日本籍） 华置（中国）机构销售总监：林 娜（新加坡籍） 华置（中国）机构策划总监：林德清（台湾籍） 华置（中国）机构首席顾问：陈惠宁（新加坡籍） 华置（中国）机构董事长： 蔡晓曦（香港籍）致长沙天元地产:非常荣幸接受贵司委托，为贵司项目提供我司的专业服务。通过对贵司该项目规划设计的理解，我司认为这是一个值得倾注热情与智慧为之服务的高质素项目，同时，我司对具有如此前
2、瞻目光缔造该项目的您和您的团队表示由衷的敬意，你们对项目高品质的追求将激发我们对该项目高品质营销的热情。根据目前我们对项目周边环境和项目地块的了解，结合综合的市场调研，我们认为，长沙房地产整体发展水平亟待新的大飞跃，我们相信，通过贵司的资源整合结合我司的专业服务，有望成为这次大飞跃的成功起跳者。对于贵司项目推广之强大信心，建立在我司多年来全国各地房地产市场的摔打。作为资深的专业地产代理公司，我们具有多样化的楼盘推广经验，如香港巡回展销深圳香蜜湖城市花园、厦门滨北CBD首席豪宅禹洲世纪海湾和书香雅苑、黄埔花园等大型楼盘的全程代理推广，为我们操作本项目提供坚实的市场经验。我们有理由相信，在本项目卓
3、越品质的基础上，结合我司专业热情的代理服务，本项目一定能取得预料的成功。谢 谢！新加坡华置（中国）机构房地产代理有限公司 董 事 长：蔡 晓 曦 逸居花園第一部分 项目市场研究第一节长沙宏观环境分析产品是一个项目竞争的立足点，符合市场需求的产品是项目畅销的保证，因此为了后期项目的快速销售，我司首先着手分析长沙当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域特点及客户的购买行为，再结合项目的SWOT分析，在此基础上，为项目进行市场定位提供市场依据，从而为项目制定合理的产品开发策略和营销策略。（一）长沙概览长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名
4、城和第一批对外开放的旅游城市。辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积170平方公里；总人口601.8万人。长沙，山青水秀、气候宜人，有风景独秀“霜叶红于二月花”的岳麓山，有水洲相拥“春来江水绿如蓝”的湘江；长沙，人杰地灵、历史悠久，有在海内外享有盛名的世界第八大奇迹马王堆汉墓、千年学府岳麓书院及三国东吴简牍；“惟楚有才，于斯为盛”，在中国近现代史上长沙更涌现了一批著名的政治家、军事家和文学家。（二）历史沿革长沙城名来由有三种说法。一曰因长沙星得名，称长沙为“星沙”。二十八宿中，有一宿名轸宿，旁有小星
5、名长沙星。唐人张谓长沙风土碑记云：“天文长沙一星，在轸四星之侧。上为辰象，下为郡县。”所谓“下为郡县”，就是指的长沙城。明史天文志也说：“长沙小星，下应长沙。”长沙县志拾遗亦云：“长沙之名，以轸旁有长沙星，正在其域分野，故云。”二曰因桔子洲得名。湘江中流之桔子洲，是由河沙长期淤积而浮现的一块狭长沙洲，全长约五公里。三曰因万里沙祠得名。十三州志：“有万里沙祠而西自湘州，至东莱万里，故日长沙也。”湘州，西晋末年在湖南设置的行政区，州域就在长沙，故湘州即指长沙。据建国以来考古工作者的发掘、研究，早在新石器时代(距今约五千到一万年)，长沙地区就有了人类的活动。五里牌、荣湾镇、黄家洲、大托铺、烟筒冲等地
6、都曾发掘过新石器时代的遗物，如磨光石斧、菱形石箭骸、硬印纹陶片等。战国时期，长沙成为楚南重镇，三湘首邑。秦灭楚后，于公元前二二一年设置长沙郡。从此，长沙一直为历代郡、国、州、路、府治所及省会所在地。（三）地理交通长沙交通便捷，形成了水陆空现代化交通体系，长沙黄花机场是国际空港，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、香港、曼谷等特大城市和地区。以长沙为中心的全省高速公路网已经形成，107、319、京珠高速等公路均汇于市区，长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一。长沙又是全国铁路交通枢纽，京广复线贯穿南北，湘黔、浙赣、石长线连接东西；长沙港口主枢纽霞凝港区一期工程已建成投入使用，具备千吨级生产
7、能力。长沙综合通讯能力居全国第3位，可与全国各地和世界180多个国家及地区进行通讯联系。（四）长沙经济发展概况2005年全年长沙市生产总值(GDP)为1519.90亿元，按可比价格计算，同比增长14.9%，增幅比全国快5.0个百分点，比全省快3.3个百分点。在GDP中，第一产业实现增加值112.59亿元，同比增长6.9%；第二产业实现增加值655.27亿元，同比增长18.5%，其中工业实现增加值469.28亿元，同比增长17.0%；第三产业实现增加值752.04亿元，同比增长13.0%。在GDP增幅中，第一、二、三次产业分别拉动0.5、7.9、6.5个百分点，三次产业对GDP增长的贡献率分别为
8、3.3%、52.8%、43.9%。三次产业的比例为7.4:43.1:49.5，与上年相比较，一、三产业比重分别降低0.6个百分点、0.7个百分点；二产业提高1.3个百分点。按常住人口计算，人均GDP 达23968元，同比增加3343元，同比增长13.9%；按2005年年平均汇率，人均GDP折合为2926美元。“十五”期间GDP平均增长速度为14.8%。(五)城市定位1、 长沙城市主体定位山水洲城式文化旅游新城历史文化：文化新都（文化长沙）城市环境：青山绿水，亲亲家园城市格局：西文东市，一江两岸、三环六桥，山、水、洲城城市人格：心忧天下，敢为人先城市理念：经世致用，伦理践履城市精神：爱国、奋斗、
9、务实、开放城市价值观：为天地立心，为生民立命；为往圣继绝学，为万世开太平城市自然观：天人合一城市伦理观：合而不同2、长沙城市辅助定位湖南省最适宜居住的城市支持点1：国务院公布的首批24个“历史文化名城”之一支持点2：中国唯一的城址、城名经数千年而保持不变的古城支持点3：历史悠久，有“楚汉名城”之称支持点4：人文荟萃，有“屈贾之乡”、“潇湘洙泗”之称支持点5：英雄辈出，有“革命摇篮”之称支持点6：一座消费型城市支持点7：被评为“全国双拥模范城”支持点8：被评为第一批“中国优秀旅游城市”支持点9：2006年被评为“中国特色魅力城市”支持点10：全国创建文明城市工作先进城市支持点11：全国卫生城市小
10、结长沙城市定位于本案的指导意义重点放在“湖南省最适宜居住的文化旅游城市”上，通过社区居住品质的提升与城市定位的高度对接与竞争对手拉开距离。第二节 长沙房地产市场分析（一）长沙近年来房地产开发情况1、 开发量2005年全市商品房竣工面积为626.28万m2，比上年同期减少1.57。其中：住宅竣工面积469.97万m2，占总竣工面积的75.04%，而在住宅竣工面积中，别墅、高档公寓竣工面积102.43万m2，占21.79，经济适用住房竣工面积69.5万m2，占14.79；办公楼竣工面积24.6万m2，占总竣工面积的3.93；商业营业用房竣工面积67.27万m2，占总竣工面积的10.74；其他用房竣
11、工面积64.44万m2，占总竣工面积的10.29。2006年1-5月全市房屋施工面积为1555.7万m2，其中新开工面积370.5万m2，与去年同期相比分别增长22.0%、20.0%；竣工面积206.6万m2，与去年同期相比增长30.7%。住宅施工面积1250.5万m2，其中新开工面积306.8万m2，与去年同期相比分别增长23.3%、21.9%；住宅竣工面积186.2万m2，与去年同期相比增长33.8%。2、 投资量2005年全市完成房地产投资220.75亿元，其中住宅建设完成投资171.29亿元，占77.6，比去年同期增长74.71；办公楼建设完成投资7.5亿元，占3.4；商业营业用房建设
12、完成投资25.5亿元，占11.55；其他用房建设完成投资16.46亿元，占7.46，主要是大学生公寓。2006年1-5月全市共完成房地产投资92.0亿元，与去年同期相比增长15.6%；其中，住宅开发完成投资73.4亿元，与去年同期相比增长18.4%。3、 交易量2005年全市商品房销售面积711.22万m2，比去年同期增加15.21，其中现房销售面积204.24万m2，预售面积506.98万m2。在商品房销售面积中，有71.28是在房屋竣工前通过预售实现的。2005年长沙市房屋销售面积（按用途）项目面积合计住宅办公楼商业营业用房其他别墅、高档公寓经济适用房合计销售711.2151620.0602194.598734.697917.125966.15177.8737其中：现房销售204.2381151.347228.750912.36277.689139.64845.5534期房销售506.977468.713165.8478
