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1、项目商业用地专项问题分析报告,成都嘉联地产顾问有限公司,前言,本项目拥有约150亩的商业用地，本项目商业做住宅化将面临着以下的问题：水电问题、税收问题等等。本次报告将根据这些问题进行专项的分析和研究。,商业水电问题,成都住宅类和商业类用水价格比较,从民用和商业的水价对比上可以看出，两者之间的差异为每吨1.8元的差异。按照成都平均20吨/户.月计算，普通住宅每月需要交纳水费为50元，商用需要86元/户.月。商业用水和民用用水相差36元。,成都住宅类和商业类用电对比分析,住宅电费和商业电费之间相差约0.390.8元/度之间。住宅用电仅为商业用电的一半。 按照家庭150度计算，住宅约为90元左右。商
2、业约为150元左右。,成都商业类和住宅类天然气价格比较,住宅类型的天然气和商业天然气相差0.82元/方； 按照月度平均用气30方计算，住宅类仅需要42.9元，商业需要67.5元。商业比民用贵24.6元。,住宅类和商业类水电对比结论,住宅类水电气月度成本：183元/户.月 商业类水电气月度成本：297.5元/户.月 从上可以看出，两者之间月度相差的生活成本为114.5元/平米左右。,成都商业水电改民用水电案例,鸿运之星,商业用地住宅化改民用水电案例,案名：左右 项目地址：光华路三环路段内侧 占地规模：8.5亩，建筑面积6.3万 项目性质：商业用地住宅化 项目水电：发展商与政府沟通，补交一定的水电
3、款，转成民用水电，降低客户的抗性。 项目外立面：设置内置式阳台，完全住宅化，大堂精装，装修风格上具有明显的住宅化感觉。,商业水电转变成民用水电总结,商业水电转变成民用水电难度很大，主要是需要发挥发展商的社会资源进行转变。 目前商业用地转换成民用地的途径：1、发展商利用其人际社会关系，与相关水电部门进行沟通，转变成民用水电。2、由发展商向有关部门进行沟通，补交一定数量的差额，将水电转变成民用。3、由发展商补交土地款将商业用地部分转变成住宅用地。,商业税收问题,成都市个人买卖房屋税收政策,购买住宅用地商品房需要缴纳的税： 个人首次购买普通住房的优惠政策：可减按成交价格的1.5%缴纳契税；首次购房证
4、明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。二次及以上购房需缴纳成交价格3%的契税 个人购买90 平方米及以下普通住房的，按成交价格的1%缴纳契税。 印花税：合同金额的万分之五 登记费：80元/户 购买商业用地商品房需要缴纳的税： 缴纳成交价格3%的契税 登记费：80元/户 印花税：合同金额的万分之五,出售商品房需要缴纳的税收,企业缴纳的税：根据国家税收规定，出售商品房需要缴纳税收。根据国家规定企业出让商品房应受的税收为以下几项（商业和住宅没有区别） 营业税：成交金额的5% 城市维护费：营业税的7% 教育费附加：营业税的3% 土地增值税：按照累加值计算 所得税：（成交金额扣除所有成本）20%
5、印花税：合同金额的万分之五 个人转让二手房需要缴纳的税：（住宅和非住仅仅在营业税上不一致，其他是一样） 住宅用地营业税：五年内转让商品房成交金额的5%（如果转让居住满5年的普通商品房再行转让免去营业税。转让非普通住宅，按照所赚差价值5%） 商业类型的营业税：成交金额的5%,其他问题,成都40年产权住宅与70年住宅政策差异,1.客户贷款问题 商业项目按揭贷款首付最少5成，贷款年限最长十年，并且不能享受住房贷款利率优惠和公积金贷款 2.税费问题 商业产权不能享受首次购买契税优惠和转让税收优惠。 3.水电气问题 商业性质用地通常水电等收费比住宅水电价格高出近一倍。 4.户口问题 商业用地原则上不可以
6、落户口（根据成都落户的政策，只有住宅才能迁户口）。,住宅类： 物权法第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅类： 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。,土地问题,目前区域新推项目基本情况,通瑞月光湖,地址：成都华阳三江村.靠近棠湖地块。 开发商：通瑞地产 项目规模：150亩 建筑规模：30余万，建筑形态为高层建筑 容积率：3 项目主力户型面积：80-90两房。 项目开售时间：不定,蜀郡又一城,地址：华阳华府大道 发展商：中铁二局 规模：55亩 建筑面积：20万平米 户型面积：80-120 开盘时间：8月1号 销售价格：6100元/ 销售情况：开盘推出5栋仅销售14套，截止目前为止销售30套左右。,谢 谢,
