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1、85C选址分析一、研究对象11简介12产品定位13品牌推广14经营特色15发展目标2二、研究目的2三、研究内容21选择东街口商圈的原因2285C所处的东街口商圈的特点43商圈人口分析64商圈内同类型竞争对手分析105商圈空间距离与交通12四、展望131未来城市规划132未来交通情况143未来发展状况15五、总结15一、研究对象 1简介2003年创立85度C，是一家台湾时尚餐饮公司，主要经营咖啡和甜点。以五星级的主厨与宴会指定的顶级咖啡豆而成立的新形态创意店，以高压明亮的店装搭配简介的品牌形象，让消费者在明亮的开放式空间里享受甜食所带来的美感与诱惑，一个动感您视觉、味觉、嗅觉的新型餐饮创意店。
2、2产品定位“五星级的产品、平价化的价格”。产品定位于中低价，定价人群为年轻人，上班族，居民。 3品牌推广 85度C现在已经开店国家和地区有中国台湾地区，中国北京、上海、天津，杭州，福州，南京，苏州，常州，宁波，无锡，美国，澳洲。 4经营特色（1）消费经济实惠无负担注重食材的挑选，坚持选择最好的，价钱方面，比较平民。 （2）最合乎大众口味的茶饮茶饮方面，以梅子绿为例，采用最具本土特色的南投梅子，经过腌制而成，绝对合乎大众口味。 （3）合乎市场主流经营趋势满足消费者需求，兼顾美味以及健康的趋势。 （4）最具特色的经营模式二四小时经营模式，更可满足消费者各类的需求。 （5）不足之处： 一、85度C在
3、大陆地区市场非常微小，仅仅在北京、上海、南京、无锡、常州、苏州、杭州、福州等地有分店，且经营战略尚未展开。 二、在咖啡的品味和价格上，85度C做的不错。貌似在蛋糕上，价格稍微贵了些。 5发展目标85度C已经2010年11月在台湾上市，届时将把中国大陆、中国台湾、美国、澳大利亚等国家和地区的连锁店都打包在一起上市。 目前，85度C开始了雄心勃勃的大陆发展计划，并与多家国际知名风险投资机构接触，拟以约10的股权作价引入资本。二、研究目的 通过分析85C所处的东街口商圈所得出商圈的优势和劣势，一是证明85C的选址优势，二是为将来加盟店的选址提供意见。三、研究内容1选择东街口商圈的原因（1）东街口商圈
4、：传统而繁华论资历，东街口商圈是三大商圈中当之无愧的最古老的商圈。直至现在，东街口商圈仍具有着其他商圈无法比拟的天时、地利、人和等优势。东街口，在历史上一直是福州的商业中心，这使东街口商圈聚集了足够的人气，形成了良好的商业氛围。许多专卖店都把自己的旗舰店或形象店设在东街口，他们互相竞争，也在无形中共同打造了一个繁荣而充满活力的商业中心。东街口俨然成为连锁商家在福州的必争之地。国美、永乐、好又多等大型连锁卖场，也来抢滩这个地盘。与此同时，在东街口商圈，林立着来自国内外的知名品牌商店，手机专营店、服装专卖店等等。为了满足福州人的更多逛街需求，这里还涌现了大量的特色店和传统商铺，从饰品店到吃店，应有
5、尽有。东街口商圈，已写进许多福州人的逛街习惯里了。（2）台江商圈：极具个性是福州商品批发的主要集散地，它很有自己的风格和个性。台江区，作为全省商贸中心区，经济实力雄厚，市场商贸繁荣，拥有年成交量和营业额居全国同行业前列的鳌峰洲水产批发市场。号称东亚第一的室内步行街中亭街，为台江商圈增加了一枚重重的砝码。现在，中亭街的主要业态为服装批发、家居饰品类、家电类。服装以批发为主，零售为辅。而连接服装批发的中亭美居家具博览中心、台江步行街及元洪城，也以自己的群体地位，为台江商圈吸引来大量的人气。最引人侧目的要数中亭街的家电连锁氛围。国美电器、苏宁电器、永乐生活电器、大中电器相继进驻中亭街后，铸就了福州人
6、气最旺的家电零售中心。现在虽然大中电器已是明日黄花，但是中亭街的家电销售份额依旧位居榕城第一。（3）工业路商圈：富有前景万象商业城、宝龙城市广场两大Shopping Mall的入驻，将工业路商圈推向了商业的前台。工业路，目前已经发展成为福州的一个新兴住宅区，沿着工业路分布着大大小小的数10个楼盘，其中不乏时代名城、博美诗邦、庭芳苑等高尚住宅区。 福州工业路，全长2000多米，以前可以说是一个商业荒地：不要说是大型商场、超市，就连饭店、卡拉OK、茶艺居之类的店也不多，这一带的居民购物、休闲极为不便。万象商业广场和宝龙城市广场的入驻后，虽然填补该区域的商业空白。但基本设施还不完善，道路交通拥挤。由
7、于85C的平价定位，25岁到35岁的年轻人是最大的消费族群，将近50，小朋友占10以上，老年人占20左右。所以，他们更中意的店面地址是周围既有商业区又有住宅区，毗邻地铁站为佳，配套设施要完善。（4）总结从各大商圈的现状上我们可以看出，台江商圈主要是以批发为主的聚集地和电器等家电零售的主要场所，而娱乐休闲的场所较少，并不适合85C的市场定位。而对于工业路商圈来说，其属于成长型的商圈，发展潜力巨大，但黄金地点，地价高寸土寸金，街道较拥挤，停车不方便，具有一定的局限性。而东街口商圈是福州最成熟的商圈，也是档次最高的商圈，又是属于混合区商圈，具有多元化的消费特点，交通便利，人流量大，基础设施完善.商圈
8、所辐射的地区，购买力比较强。现有商场运营不错但是竞争激烈，商圈饱和度较高。又是未来地铁一号的站点，具有巨大的市场潜力。 285C所处的东街口商圈的特点（1）商圈区域与范围 我们小组这次研究东街口商业区的区域是西至中国建设银行福州三坊七巷支行，东至欢畅KTV，北至五洲大厦，南至津泰路。研究的东街口商业区占地面积为497352平方米。中心商业区商业主干道有东街和八一七北路，主干道集中了全市主要的大型商业设施；次级商业街有安泰、省府路、三坊七巷等该地段为全市的中心商业区(见图1)（2） 中心商业区内部的商业空间结构商业区内部空间结构指众多商业网点在商业区内的空间分布与相互关系，不同的商业网点排列组合
9、构成了内部商业空间结构中心商业区是一个城市商业最繁荣的地段，中心商业区对应着一个城市的市级商业区商业网点沿街道分布，可以充分利用街道通达能力带来的大量客源，这些街道被称为商业街确切的说，商业街是指众多不同规模、不同类型商店有规律排列组合的商品交易场所，其存在形式分别为带状商业街与环形组团式商业街 ，空间形态成点线状一个商业区由二条或二条以上的商业街组成，商业区由众多商业网点组成，这些不同商业网点与众多不同类型街道的空间形态成网络状商业网点按商品的服务范围与商业网点规模分为三级：一级商业网点主要为本地和外地人口购买选择性强、价格高、消费周期长的选购品和特殊品以及高档精细名特新产品；二级商业网点多
10、以副食品店、中型百货店、各类专业店为主；三级商业网点则以日用小商品为主 这三级不同商业网点商圈依次由大到小，商品辐射能力逐渐降低通常在大城市，中心商业区以高级商业网点为主，当然也存在少量的二、三级商业网点然而在中小城市，这三种不同类型的商业网点的空间组织形式有所不同一级商业网点在数量上并不占优势，而二级商业网点则在数量上占优了(转自“园林学习网”http:/ 3商圈人口分析（1）流动人群结构产品项目产品线面包上班族、学生、年轻人、老年人咖啡上班族、年轻人奶茶上班族、学生、年轻人蛋糕上班族、学生、年轻人（2）.商圈人群分析东街口人流量 饱和状态710万基本饱和东街口流动人口密度大，辐射地区人口规
11、模集中，因为东街口各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求；消费者拥有一定的可支配收入；;作为省会城市，而且是省会城市最繁华的商圈，全省各地和邻近地区顾客数量也有一定基数，和一般从距离比较远的消费者收入水平都是比较高的，当地的消费水平无法满足。85度C位属东街口商圈的省府路地段，省府路车流量并没有杨桥路和达明路等繁华地段大，其属于商业活动频度高，客流量较多的路段。而85度C选择在人流量较大的街道一面，方便了顾客。（主要是步行者，而非乘车经过者）（3）.店面人群分析店面消费者男女比例分析陳慧庭、賴淯琳、王郁中于2008年问卷调查得到，问卷主题：星巴克和85度C问卷调查，问卷100份由此图得知女
12、性顾客占据了多数，可见女性更加喜欢甜品和咖啡，所以85度C的主要消费顾客定位应该以女性为主。 （4）.消费者年龄结构分析陳慧庭、賴淯琳、王郁中于2008年问卷调查得到，问卷主题：星巴克和85度C问卷调查，问卷100份从图中我们可以知道2635岁的消费者占据了最大的份额，而2635岁基本上都是属于有工作的职员或者白领等社会人士，其次为1825岁的消费者和18岁以下的消费者，这两部分共占据了34%的份额，从此年龄段我们可以推断出，这应该是以大专院校和高校学生为主。而3645岁的中年人占有15%的比例，这部分的主要成员由家庭妇女构成。最后是4560岁和60岁以上分别占有4%和2%的份额。（5）.店铺
13、平均消费结构分析由此图我们可以看出，人均消费主要还是集中在2130元这个区域，占据了一半以上，而1020元的消费人群也占据了三分之一的比例，而其他区段的消费人群则不到10%，由此我们得出85度C瞄准的还是中端市场的顾客人群。（6）总结1）从商圈的人群来分析，85度C以东街口这个主要商圈作为人群基础，依靠东街口高人流量和商店密集度来作为选址依据。同时东街口消费人群的消费水平普遍不低，满足店铺的消费追平。2）从商店顾客人群分析，85度C的销售对象以年轻化的人群为主要群体，而且女性群体居多。东街口作为主要的逛街地点，可以为85度C提供更多的顾客来源。在人均消费情况上，85度C瞄准的是中端的市场，这也满足了年轻人的普遍经济状况，为年轻人消费设下较低的门槛，迎合市场需求。4商圈内同类型竞争对手分析 （1）面包新语Bread Talk福州首家店于9月28日正式开业。面包新语Bread Talk由新加坡人郭明忠于2000年在新加坡创办，以开设精品面包蛋糕连锁店为主。至今，面包新语Bread Talk业务已发展到印尼、马来西亚、中国、泰国等各
