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1、2008年房地产价格统计培训,第一部分：制度培训 第二部分：信息化二期培训,第一部分内容,调查目的及样本抽选原则,调查目的 调查和搜集房地产市场中各种价格，及时、准确地掌握各种价格资料。 编制房屋销售、房屋租赁、物业管理和土地交易等价格指数，科学地计算各种房地产价格，准确反映房地产价格变动幅度和市场发展趋势。,调查目的及样本抽选原则,调查目的 结合房地产投资规模、投资效益和市场变化情况等主要指标，积极开展统计分析，及时客观地反映新情况、新问题并提出合理的政策建议，为党政宏观决策和社会主义市场经济运行服务。 定期向各级党政部门和全社会公布各种房地产价格统计信息。,调查方法,全面调查,非全面调查重
2、点调查与典型调查相结合的方法,报表与走访相结合的方式,新建房屋销售价格调查表（208-10）,二手房屋销售价格调查表（208-11）,房屋租赁和物业管理价格调查表（208-12）,主要内容,调查对象,各级政府房地产行政主管部门,企事业单位 机关团体,房地产企业,房地产经营机构,物业管理企业,主要内容,“组织机构代码” P14,“项目名称”,由8位无属性的数字（或规定字母）和一 位校验码组成,所选调查单位（企业）的调查项目的详细名称,指标解释,“单位详细名称” P15 指单位的详细名称， 要求与单位公章所用的名称完全一致；,指标解释,同一个项目有多个名称的按照工商部门登记的名称填写，行政事业单位
3、的详细名称按编制部门登记、批准的名称填写，社会团体、民办非企业单位和基层群众自治组织的详细名称按民政部门登记、批准的名称填写。如:有的推广名称和建委预售 的名称时,要用建委批准预售的名称填报.,填报项目名称时注意：,指标解释,指标解释,9位组织机构代码+3位顺序码+2位字母 要求从001起，同一个项目在不同调查时期用（填写）同一个项目序号，不可重复使用。,项目编码,001 金地花园南区,002 金地花园北区,003金地花园北二区,指标解释,指标解释,同一个项目序号，不可重复使用。,项目建设所在地行政区划代码(12位),110101010020,前6位县及县以上行政区划,街道、镇、乡,社区、居民
4、委员会,指标解释,指标解释,“项目位置”+“项目名称”,位置名称,东城区青龙胡同1号 歌华大厦,单位地理位置,二、三、四、五、六环路范围已形成的路线范围，填写本单位所处位置。(见报表下说明),项目所在地地段,见方案目录(三)P20 (项目年在地段分类及代码)要求格式填写,指标解释,指标解释,编码为4位码,项目编码(p22),房屋类别名称,按照套型划分四档,规划住宅面积,上期交易面积,上期交易金额,样本房屋对应的户型上个月 销售金额和销售面积合计,指标解释,本期样本房屋地址,本月所选样本房屋的门牌号,上月样本房屋所对应的房屋的门牌号,上期样本房屋地址,注意: 本月无销售时 本月样本房屋地址=上期
5、样本房屋地址,指标解释,（1）从上月销售的房屋中选取调查样本,1、本月采价时间区间内有同质可比的销售价格时，为实际销售价格 2、本月无销售时为评估价格，方法根据上期交易单价进行评估。,从上月销售的房屋中抽选样本，确定样本上期交易单价。 上期样本单价是实际成交价格。 本期价格的确定分两种情况,处理办法,调查样本的选择,例:6月份销售一期普通住宅，新开盘二期高档公寓，则6月份新开盘的高档公寓交易数据在7月份上报，6月份上报资料时只统计一期已经开盘在售的普通住宅数据。,（2）本期新开盘或本期有交易但上期无交易,不计入当期报表统计,计入下期报表统计,调查样本的选择,处理办法,(3)选取正常销售的房屋作
6、为调查样本,A栋高档公寓本月销售10套,2套公司内部人员低价购买,5套销售给关系户,3套正常价格销售,抽选样本,处理办法,调查样本的选择,某月某项目销售三类房屋,调查样本的选择,（4）不同规划住宅面积的需要分开填报,普通住宅,高档公寓,别 墅,90平方米以下,90-120平方米,150平方米以上,高层住宅,多层住宅,90平方米以下,90-120平方米,120-150平方米,150平方米以上,处理办法,1.居住小区建筑容积率在1.0以上 2.单套建筑面积在140平方米以下 3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易单价1.2倍,6层卖5套,40套,12层卖30套,5层卖5套,（5）同一个房屋类
7、型中从销售量最大的房屋中抽选样本（楼层、朝向、户型）,调查样本的选择,40套,A户型卖26套,B户型卖10套,C户型卖4套,90平方米以下高层住宅,6层卖套，15000元/平方米,12层卖套，18000元/平方米,5层卖套，12000元/平方米,（6）调查样本的选择尽量靠近均价。,调查样本的选择,（上期交易面积/上期交易金额）,套,（7）交易单价采价应接近15日,调查样本的选择,距15日时间相同的前后两日均有同质可比房屋时，用15日后的房屋价格作为样本,原则上同一个房屋类型上月、本月同质可比的样本房屋交易日期间隔应大于25天，小于30天。,处理办法,上期样本交易单价是指选取样本的实际成交价格，
8、即合同交易单价,上期样本交易单价的填写,合同销售金额,合同交易单价=,合同销售面积,合同交易单价有可能与销控表上的标价不一致,上期样本交易单价的填写,某样本销售单价12500元/平方米，合同中成交面积为198.5平方米，销售金额为248.1万元。,样本交易单价=2481000/198.5 =12498.7元/平方米,上期样本交易单价的填写,以美元为计量单位要换算为人民币,上期价格2200美元/平方米，本期价格上涨10%，为2420美元/平方米，假如上月汇率为7.4：1，本月汇率为7.3：1，换算时统一使用一个汇率即可。,上期价格2200*7.4=16280元/平方米,本期价格2420*7.4=
9、17908元/平方米,本期样本交易单价的填写,价格统计的根本原则是同质可比,要剔除非价格因素,导致价格指数的失真,不能真实反映市场价格变动,失去同质可比的原则,非 价 格 因 素,本期样本交易单价的填写,(1)本月所销售的房屋中有与上月所选调查样本同质可比的房屋,本期样本交易单价等于本月销售房屋中同质可比房屋的实际销售价,本期样本交易单价的填写,某项目5月只有1单元销售，从中抽选样本为1单元503，样本交易单价9700元/平方米，该楼共5个单元，6月份13单元销售了40套，4、5单元销售了20套，仅4、5单元提价100元/平方米（同质可比）,2008年6月,上期样本交易单价=9700元/平方米
10、,本期样本交易单价=9800元/平方米,本期样本交易单价的填写,(2)本月所销售的房屋中有与上月所选调查样本基本同质可比的房屋，但存在层差、户型等差别,要剔除不可比因素,本期样本交易单价的填写,(3)本月所销售的房屋中有与上月所选调查样本同质可比的房屋，但部分单元价格上涨,原则上在本月的报表中体现价格变动,本期样本交易单价的填写,某项目5个单元， 5月份1单元销售30套、5单元销售20套，样本交易单价均为9700元/平方米，6月份1单元销售了40套，5单元销售了20套，仅5单元提价100元/平方米,分别抽选调查样本 反映价格的变动情况,3.本期样本交易单价的填写,2008年6月,本期样本交易单
11、价的填写,2008年6月,在上面的例子中，假设6月份5单元提价，但并未发生销售,本期样本交易单价的填写,(4)本月没有发生销售，或所销售的房屋中 没有与上月所选调查样本基本同质可比 的房屋,在上月所选调查样本的基础上 评估本期样本交易单价,本期样本交易地址与上月样本交易地址一致,本期样本交易单价的填写,a.该类型房屋还在售，仅本月没有销售出去,若该类型房屋价格没变化,本期样本交易单价=上期样本交易单价,若该类型房屋价格发生变化,本期样本交易单价 =上期样本交易单价x涨跌幅,本期样本交易单价的填写,b.该规划住宅面积房屋本月全部售完,如果本项目还有其他规划住宅面积房屋,用其他规划住宅面积房屋的涨
12、跌幅填报,本期样本交易单价的填写,5月份销售90平方米以下高层住宅3套，90-120平方米高层住宅5套，样本交易单价均为10200元/平方米，6月份，该项目90平方米以下户型销售完毕，仅剩下90120平方米以上的户型，价格上涨10%,处理办法,本期样本交易单价的填写,2008年6月,用90120平方米的涨跌幅度计算得出,本期样本交易单价的填写,c.该类型房屋本月全部售完,本项目还有其他类型房屋 周边项目有该类型房屋,原则上应使用周边项目推算,本期样本交易单价的填写,5月份销售A高档公寓330平方米，别墅780平方米，样本交易单价分别为10200元/平方米和22000元/平方米，6月份，该项目高
13、档公寓销售完毕，仅剩别墅，价格上涨3%，而周边有一同质可比B高档公寓价格上涨2%,本期样本交易单价的填写,2008年6月,本期样本交易单价的填写,c.该类型房屋本月全部售完,周边项目没有该类型房屋,扩大选择区域,本期样本交易单价的填写,在用周边其他同质可比项目的涨跌幅度计算不能使用绝对价格,上期、本期样本交易单价均指实际成交价，不是销售的均价,5月份销售90平方米以下高层住宅最后三套，样本交易单价为10200元/平方米，周边B项目销售单价为10000元/平方米，6月份B项目的销售单价为10300元/平方米，6月份报表本期样本交易单价为 10300/10000*10200=10506元/平方米,
14、本期样本交易单价的填写,打折促销的处理,（1）本月促销,本期样本交易单价=定价*折扣率,上期样本交易单价=定价 =合同价,按照定价进行销售的前提下,打折促销的处理,5月某90平方米以下高档公寓样本交易单价15000元/平方米，6月份销售单价上调10%，同时当月促销打0.99折,本期样本交易单价=15000*1.1*0.99 =16335元/平方米,上期样本交易单价=15000元/平方米,2008年6月,打折促销的处理,（2）上月促销，本月价格恢复,本期样本交易单价=定价,上期样本交易单价=定价*折扣率,按照定价进行销售的前提下,打折促销的处理,5月某90平方米以下高档公寓样本交易单价15000
15、元/平方米，当月促销打0.99折， 6月份促销结束，价格恢复,上期样本交易单价=15000*0.99 =14850元/平方米,本期样本交易单价=15000元/平方米,2008年6月,打折促销的处理,（3）普遍优惠,本期样本交易单价=定价*优惠率,上期样本交易单价=定价*优惠率,若本期价格发生变动则再乘以涨跌幅度,打折促销的处理,某高档公寓定价15000元/平方米，销售时在定价的基础上打0.98折，5月份销控表样本交易单价15000元/平方米，6月份价格上涨10%。,本期样本交易单价=15000*0.98*1.1 =16170元/平方米,上期样本交易单价=15000*0.98=14700,200
16、8年6月,打折促销的处理,（4）剔除因付款方式不同造成的影响,某调查样本销售单价16000元/平方米，若一次性付款打0.98折，6月份该项目价格上涨10%。,本期样本交易单价=16000*0.98*1.1 =17248元/平方米,上期样本交易单价=16000*0.98 =15680元/平方米,新建房屋销售价格调查表续表,90平方米以下,90-120平方米,150平方米以上,120-150平方米,住宅,规划面积分,外地户籍,外国人,北京市户籍,港澳台,住宅,销售对象分,新建房屋销售价格调查表续表,统计范围为上月1日-30（31）日数据,商品房销售按户籍划分90平方米以下北京市+外地+港澳台+外国人的销售面积应等于主表中规划面积为“1”的住宅下的细项合计,新建房屋销售价格调查表续表,北京市,北京市300 外地200 港澳台1000,外地350 港澳台700 外国300,港澳台180,外国1230,
