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1、2008-2012郑州市住房建设规划一、总则“十一五”是我市全面实施跨越式发展的重要时期，编制和实施郑州市2008-2012年住房建设规划，进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房供应保障体系，满足不同收入层次居民的住房需求，促进房地产业持续健康发展，对于把握国家促进中部地区崛起的重要战略机遇，努力把郑州建设成为中原城市群经济隆起带核心城市和国家区域性中心城市，具有十分重要的意义。（一）指导思想按照“加快旧城区和城中村改造步伐、稳步推动郑东新区建设、充分发挥中原城市群龙头作用、带动周边城市协同发展”的城市发展思路，紧扣和谐发展主题，以党的十七大精神为指导，全面贯彻落实科学发展观，以建设资源
2、节约型和环境友好型和谐社会为目标，以“有利于保持国民经济的平稳较快增长,有利于满足广大群众的基本住房消费需求,有利于实现全面建设小康社会的目标”为原则,坚持发展与节约并重、市场与保障并重、长远规划与近期目标并重、重点保障与一般供应并重、加速发展与规范管理并重，正确把握房地产市场持续健康发展和保障性住房建设的关系，创新发展模式，提升开发品位，改善居住环境，努力使住房建设与人口增长相协调、与城市发展相协调、与经济社会发展相协调,积极推进和谐社会发展和小康社会建设，充分发挥房地产业作为国民经济基础性和先导性产业的重要作用。（二）编制依据1.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发2007
3、24号)2.国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发200637号)3.建设部关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见（建规200846号）4.郑州市人民政府关于完善住房保障体系稳定住房价格的若干意见(郑政200724号)5.郑州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要6.郑州市城市总体规划纲要(20072020年)7.郑州市土地利用总体规划（2005-2020年）8.郑州市全面建设小康社会规划纲要（修订稿）9.郑州市住房建设规划(20062010年)10.郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划(20082010年)11.郑州市
4、居民住房现状及需求调查报告12.郑州市城市低收入家庭住房调查报告13.郑州市历年房地产运行情况分析（三）规划作用为落实十七大提出的“住有所居”的目标,进一步加强我市房地产业宏观调控，按照“加快旧城区和城中村改造步伐、稳步推动郑东新区建设、充分发挥中原城市群龙头作用，带动周边城市协同发展”的城市发展思路，建立和完善多层次住房供应和保障体系，有效增加住房供应，调整供应结构,有力缓解住房供求矛盾,着力解决城市低收入家庭住房困难，切实稳定住房价格，引导建立符合国情的住房建设和消费模式，使居民住房条件得到进一步改善，促进房地产市场健康发展。（四）适用范围郑州市建成区:包括中原区、二七区、金水区、管城回族
5、区、惠济区5个行政区以及郑东新区、郑州高新区和郑州经济开发区。（五）计划期限本规划是我市近期住房建设控制和指导的重要依据,对全市住房建设发挥综合调控作用,计划期限为2008年至2012年。二、郑州市国民经济发展概况2007年，我市在省委、省政府的正确领导下，坚持科学发展观统领全局，全面完成跨越式发展年度目标。全市全年生产总值完成2421亿元，同比增长16，地方财政收入达到277亿元，增长37.2。城市化进程步伐加快，建成区面积，到2007年底由2001年的142平方公里增加到294平方公里，平均每年约增加25.3平方公里。随着城市规模的扩大，建成区人口也呈现剧增态势，建成区人口2006年底达到
6、309万人，2007年约320万人。郑东新区“三年出形象”和中心城区“三年一大变”的目标基本实现；人民生活质量显著提高，2007年我市城市居民家庭人均可支配收入为14084元，比2006年增长15.6，市区人均住房建筑面积为24平方米。金融机构人民币存款余额达到1658.7亿元，贷款余额2939.9亿元，年均增长21.1%；我市进入了全面提升产业层次、加快经济转型、促进统筹协调发展的新阶段。规划期内，我市经济社会的发展目标是：在转变发展方式取得重大进展，自主创新能力大幅提升，实现经济又好又快发展的基础上，到2012年，全市综合实力显著增强，人民富裕程度普遍提高，生活质量明显改善，生态环境良好，
7、人民享有更加充分的民主权利，人口素质明显提高，各方面制度比较完善，社会更加充满活力而又安定团结，率先实现全面建设小康社会目标。到2020年，全市生产总值占全省的比重达到1/4左右。到2009年，全市生产总值、人均生产总值均比2000年翻两番；到2012年，全市生产总值达到4500亿元左右，人均生产总值达到7600美元左右，城镇居民人均可支配收入达到2万元左右，农民人均纯收入达到9800元左右；到2020年，全市生产总值达到9700亿元左右，人均生产总值达到1.3万美元左右，城镇居民人均可支配收入达到3.4万元左右，农民人均纯收入达到1.9万元左右。到2012年，中心城区面积390平方公里左右，
8、人口440万左右；到2020年，中心城区面积500平方公里左右，人口500万以上，城镇化率75左右。三、住房现状与需求（一）居民住房现状与需求分析依据2006年调查数据，我市建成区现有住房总量13520.3万平方米，其中住宅8004万平方米，非住宅5516.3万平方米。依据2006年6月底我市开展的住房现状与需求调查结果，市区人均住房建筑面积2006年底达到23平方米，居民户均人口3.10人，户均住房0.96套，户均住房面积74.57平方米，平均房龄为11.7年；现有住房中主力户型为两室一厅和三室一厅，其中两室一厅占44.9%、三室一厅占22.3%、一室一厅占10.0%，其他户型所占比例为17
9、.8%；被访居民对现有住房的满意度为58.1%。“面积小、户型不合理”是居民对现有住房不满意的主要原因，不满意率为66.6%。在20000户被访家庭中，今后几年有购房打算的有13210户，占66.0%，与因“面积小、户型不合理”而不满意现有居住条件的居民所占比例基本持平。在购房时间意向选择中，“1年内买房”的占7.4%、“1-3年内买房”的占19.3%、“3-5年内买房”的占18.4%、“5年以上买房”的占21.0%。对今后几年购房“没考虑”的有6790户，占34.0%。从居民购房需求的住房类型看,居民对住房类型的选择上商品住房和经济适用住房分别为68.5%和31.5%。在商品住房选项中,普通
10、商品住房占58.7%,限价商品住房占5.8%,高档商品住房占4.0%。从居民购房需求的户型结构看，选择三室一厅户型的占34.9%、三室两厅的占23.6%、两室一厅的占21%、两室两厅的占11%、一室一厅的占1.6%。 从居民购房的户型面积看，有85.9%的居民愿意购买120平方米以下的住房，其中90平方米以下的占32.4%，90-110平方米的占41.6%，110-120平方米的占11.9%。从居民购房的区域需求看，36.0%的居民购房地理区域仍为中心城区，东区（含郑东新区）和以中原路为轴线的西区逐渐成为购房的热点区域，分别占24.4%和18.4%，南区占6.6%、北区占10.9%、郑州高新开
11、发区占2.5%、郑州经济开发区占1.2%。（二）低收入家庭住房现状及需求分析2007年对低收入家庭住房入户调查共计3.84万户,占市区总户数的3.85%;调查人数为13.20万人,占市区总人数的4.30%。调查结果显示,市区调查住户家庭的住房总面积为177.75万平方米,其中:具有自有产权的住房面积为108.67万平方米,占被调查住户家庭住房总面积的61.1%;非自有产权的住房面积为69.08万平方米,占被调查住户家庭住房总面积的38.9%。被调查住房家庭人均住房(含租房)面积为13.49平方米,与市区人均住房面积23.80平方米相差10.31平方米。人均住房面积(含租房)12平方米以下的12
12、404户,占调查总户数的32.3%。从分布区域情况看,中原区低收入家庭相对较多,调查户数为12771户,占市区调查总户数的33.2%,占该区总户数的8.1%;调查人数为43889人,占市区调查总人数的33.3%,占该区总人数的8.8%。金水区低收入家庭相对较少,调查户数为6819户,占市区调查总户数的17.8%,占该区总户数的3.0%;调查人数为23297人,占市区调查总人数的17.7%,占该区总人数的3.2%。从现有住房户型结构看,现有住房(含租房)主要户型为二室一厅,单间和一室一厅,居住在这三种户型中的低收入家庭比例达到了77.7%。其中,拥有两室一厅的占38.4%、拥有单间的占20.5%
13、、拥有一室一厅的占18.8%。有68.6%的家庭住房拥有相对独立的卫生间和厨房的成套住宅,31.4%的家庭则居住在没有相对独立的卫生间和厨房的非成套住宅中。从现有住房建成年代看,20世纪80年代之前的住房占总量的25.9%,80和90年代建成的住房占总量的68.2%,而2000年以后建成住房的比例仅为5.9%。在30515户家庭中有购房需求的家庭有17629户,占57.8%,扣除部分最低收入家庭不切实际的购房需求后为16026户,占52.5%;有租房需求的家庭有9013户,占29.5%;无住房需求的家庭有3873户,占12.7%。 从购房需求类型看,有限产权的经济适用住房最受欢迎,有16678
14、户家庭选择购买“有限产权经济适用住房”,占有购房需求家庭94.6%。低收入住房困难家庭的购房意向区域首选中原区,有6371户,占36.1%;二七区有3296户,占18.7%。这与调查住户家庭的区域分布基本一致。 图3.1在有租房需求的9013户家庭中,改善居住条件是最强烈的愿望,有7417户,占82.3%。中原区、管城回族区是租房的密集区域,分别为2496户、2474户,分别占27.7%、27.4%。租房面积多选择中小户型,选择6070平方米的有2361户,占26.2%,其次是5060平方米,有1966户,占21.8%。综合分析低收入住房困难家庭的住房需求及经济承受能力等因素,2008年1月2
15、8日，经市政府第98次常务会议，研究决定将家庭人均月收入低于520元且人均住房建筑面积低于12平方米的14489户家庭纳入廉租住房保障范围,其余的16026户家庭纳入经济适用住房保障范围。（三）住房市场供求分析2001年以来，我市坚持以市场供求平衡、结构合理、价格稳定为工作目标，率先实施了具有“郑州特色”的房地产开发建设规模宏观管理，全市房地产市场持续呈现出良性健康的发展态势。一是住房供求总量基本平衡。近几年来，由于政府不断加大宏观调控，再加上市场自身的调节作用，我市商品房供销整体上保持平衡。商品住房累计供应面积3516.27万平方米,累计销售面积3435.42万平方米，累计供销比为1.02：1，商品住房供求总量基本平衡。2003-2006年4年中，住宅供应量持续相对不足，2007年商品房市场加大了投放量，有利于缓解供需矛盾。表3.1 2001-2007年商品住宅供销情况单位：万平方米年 份2001200220032004200520062007累计商品住宅投放224321322.7510.6544.4673.43920.143516.27商品住宅销售227.48259.98371.42496.3532.39715.44832.413435.42供销比0.98:11.23:10.87:11.03:11.02:10.94
