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1、第一节 房地产投资规划的基本知识,房地产的基本含义 房地产投资的概念 房地产投资的方式 房地产投资的优缺点,视频：80后买房记：幸福在哪里,一、房地产的基本含义,房地产是房产和地产的合称。地产是指购买土地使用权的开发投资；房产是指物业建成后的置业投资。对个人投资者来说，所说的房地产一般是指房产。家庭购买房产的目的一般有两个：其一是自己居住；其二是获得预期收益。前者是消费行为，后者是投资行为。在现实中，自居和投资并不是区分得很严格的，有时自居房产也可作为投资对象，如出租、出售等；同样，投资性的房产也可自居（如在出售前）。,房地产,房屋建筑物,财产权利,土地,房地产的类型,1、按照性质分类 商品房
2、 经济适用房 房改房 安居房 2、按照取得的时间分类 期房 现房 3、按使用性质 自住房 投资房（商铺、车库）,广西经济适用住房管理办法 2010年2月17日,供应对象面向城市低收入人群 家庭年人均收入，标准由当地政府在小于当地上一年度城镇居民年人均可支配收入90的范围内合理确定 城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件： 1. 具有当地城镇户口，或在当地城镇居住工作三年以上（含三年）的外来务工人员； 2. 家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准； 3. 无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准； 4. 单身家庭申请购买经济适用住房的，申请人宜不小于25周岁
3、。具体由各市县人民政府确定。 住房面积控制在6080平方米 购房不满5年不得上市交易，满5年，购房人上市转让经济适用住房的，需向政府交纳土地收益等相关价款，而且政府可优先回购；购房满5年后，购买人也可以按标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。 购房后未满5年，购买者家庭出现重大变故，需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。,二、房地产投资的概念,房地产投资是以获取期望收益为目的，将货币资本投入房地产开发、经营、中介服务和房地产金融资产的经营活动。同时，房地产投资还涉及到房地产与金融资产的组合
4、安排。因此，房地产投资一方面表现为实物资产的投资活动，另一方面又表现为金融资产的投资活动。,三、房产投资的方式,四、房产投资的优缺点,优点 房产是一种耐用消费品，为投资盈利提供了广阔的时间机会 房产的价值相对比较稳定，具有较好的保值功能 房产具有不断升值的潜力 缺点 流动性相对较差 投资金额比较大 风险较高（政策风险、道德风险）,五、房地产价格及影响因素,影响房地产价格的因素 1一般因素，包括社会因素、经济因素和行政因素。 2地域因素，指房地产所在地区、城市、区位、地段的因素。 3个别因素，可分为宗地条件和建筑物类别的影响。,房地产价格的构成,第二节 房地产投资规划,房地产投资规划的概念 为什
5、么要进行房地产投资规划 房地产投资规划流程 购房与租房决策 购房规划,一、房地产规划的概念,包括居住规划和房产投资 居住规划包括租房、购房、换房和房贷规划 房产投资的目的包括获取房租收入和通过出售赚取价差收入,二、为什么要进行房产规划,如果进行房产投资的时候不事先进行规划，可能会陷入以下困境： 1.由于目标重合，目前的资金不足以购房。 2.对未来的收支变化未能充分预期，没有合理的房产规划，导致购房计划难以实现。 3.没有房产生涯规划的观念，只想一蹴而就 4.没有可行的购房规划，难以强迫自己储蓄 5.如果不事先规划房产投资现金流量，则无法选择最佳的贷款组合。,案例：钟镇涛炒房破产,香港艺人钟镇涛
6、1996年香港楼市处于顶峰时，短期借款1.54亿港元，“炒买”港湾道会景阁4607室等五处豪宅和其他项目。1997年亚洲金融危机，香港楼市下滑，所购各项目大幅度贬值。债权人虽没收这些房产，仍无法偿清债务。由于部分贷款利率高达24% ，所余本息现已滚至2.5亿港元。每月利息支出超过100万元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戏，亦难以偿还所有债项，于是决定申请破产。 2003年7月，法院裁定钟镇涛破产。 一般而言，房地产投资不应超过家庭年收入的6至8倍。钟镇涛家庭年收入约1000万港元，显然无法支撑1.5亿港元的房地产投资。正是企图一夜暴富的不良心态，使其失足跌入谷底。,三、个人房产规划流程,
7、三、购房与租房决策,要考虑的因素,如果用于自住，购房者的使用成本主要是首付款与房屋贷款利息（不考虑诸如物业费等使用成本），而租房者的使用成本是房租 (1)房租是否会每年调整。 (2)房屋贷款与房租所得税扣除额。购房还要考虑税收方面的问题，可能购房比租房要贵。 (3)房价上涨潜力。如果房价在未来看涨，那么即使目前算起来购房年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。如果房价低落，则租房居住成本低于购房的情况也有可能会发生。 (4)利率的高低。利率愈低购房的年成本愈低，购房会相对划算。近年来，控制房地产价格上涨，提高了房屋贷款利率，因此购房的居住成本也越来越高。,视频,买房
8、好还是租房好 量力而行最好 （3：22） 年轻人买房租房的小账本 租房买房哪个划算（3：30）,五、购房规划,衡量自己的负担能力 按每月的负担能力估算负担得起的房屋总价 按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用 学会计算购房的各种税费 如何选择房子 投资自住房 投资写字楼 投资商铺 投资车库,购房的各种税费,购房时除了要支付购房款之外，还涉及到许多其他费用，以上的例子为了方便计算，并未考虑到装修费用以及各种相关税费。在我国，涉及购房交易的税费主要包括契税、印花税、个人所得税、营业税、房屋所有权登记费、房屋买卖手续费、公证费、律师费、中介费等，均视房屋买卖的具体情况并根据合同的约定或有关的法律
9、规定来确定。,南宁2010年商品房均价5002元/,2009年新建商品房成交均价每平方米5001.93元（含经济适用房），同比增长21.91%。其中新建商品住房成交均价每平方米4656.02元（含经济适用房），同比增长22.03%；商业营业用房成交均价每平方米10553.45元，同比增长17.36%；办公楼成交均价每平方米4408.23元，同比下降5.71%。12月份，商品房成交均价为每平方米5791.63元（含经济适用房），同比增长35.07%，环比增长3.01%。 业内认为，上述成交均价包括了经济适用房的价格，如果单独统计商品房的成交均价，可能成交均价每平方米已超过7000元。 有人算了一
10、下，按照2009年南宁市城市居民人均可支配收入16530.58元的标准来算，既使不吃不喝，买一套60平方米的两居室，按成交均价每平方米7000元计，总价要42万元，需25.4年的时间才能支付所有房款。,西乡塘区楼盘报价,南宁市西乡塘区房价,振宁现代鲁班,小高层 毛坯 鲁班路4号 入住时间 2010-06-30 物业费 1.3元/月 均价6300元/,背景：房贷七折时代结束,四银行首套房贷优惠取消 南宁部分银行仍打7折 当前，工行已向全国各分行下发通知，从4月1日开始取消首套房利率7折优惠。对于首次购房的客户，首付2成，利率优惠是8.5折，首付3成，利率优惠是8折。二套房贷则执行首付4成，利率优
11、惠8.5折的政策。此外，中行执行的也是首套房贷首付2成，利率优惠8.5折的政策，而二套房贷没有利率优惠。除了南宁工行、中行首套房贷取消7折利率优惠外，农行、建行、华夏银行还有7折利率优惠，但首付均必须是4成。,购房目标：3室2厅2卫1厨 120.54 6300元/ ,总房款 759402 首付（30%） 227821 贷款 538531,根据2008.12.23后下限8.5折计算,贷款计算器,购房目标：2室2厅1卫1厨 80.86 6300元/ ,总房款 509418 首付（20%） 101884 贷款 407534,根据2008.12.23后下限8.5折计算,贷款计算器,购房目标：1室2厅1
12、卫1厨 51.19 6300元/ ,总房款 316197 首付（20%） 63239.4 贷款 252957.6,根据2008.12.23后下限8.5折计算,贷款计算器,换房规划,阶段性换房 换房的步骤 先买后卖 先卖后买 视频：卖房的困惑,购新房的各种税费,契税 金额是房价的1.5%，一般情况下是在交易签证时交一半，入住后拿房产证时交另一半 印花税 金额为房价的0.05%，在交易签证时交纳 交易手续费 一般是每平方米2.5元，也在交易签证时交纳 权属登记费100元到200元之间,第三节 个人住房消费贷款,个人住房消费贷款种类 个人住房贷款的还贷方式,一、个人住房消费贷款种类,住房公积金贷款
13、缴存住房公积金的职工以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。贷款期限最长为30年（不得超过法定退休年龄）。住房公积金贷款利率是目前个人贷款中利率最低的品种贷款额度根据所购房屋不同适用不同的比例。 个人住房商业性贷款 是用银行信贷资金向购房借款人发放的住房贷款，一般为抵押贷款。 个人住房组合贷款 是指向缴存公积金的购房借款人同时发放个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的一种贷款方式。,二、个人住房贷款的计息方法,等额本金还款法 等额本息还款法 组合还款法,（一）等额本金还款法,就是把全部的贷款本金平均分摊到贷款期内的每一期归还，而每一期的利息则是根据当期的贷款余额计算，所以每一期归还的贷款本
14、金是固定的，而利息却不一样，是随着贷款本金的逐步降低而减少，总的还款金额也是逐渐减少,（二）等额本息还款法,每期的还款金额是根据贷款金额、贷款期限以及还款次数计算出的一个固定值，每期的还款额中包括了本金和利息，随着贷款本金的逐步归还，贷款利息逐渐减少，而每期的还款额中归还贷款本金的金额则逐渐增加。,贷款计算器,等额本息还款法与等额本金还款法的比较,（三）组合还款法,首先将贷款本金按比例分成若干偿还阶段，并确定每个阶段的还款期限（等本），接着在每个阶段里又按等额本息还款方式归还（等额） 一般来说，组合还款法的主要形式可分为递增型、递减型和任意型三种。递增(减)型是指在整个贷款期内，贷款的归还呈逐
15、渐增加(减少)的趋势。任意型是指在贷款期内各个阶段的还款本金及还款年限不同，使贷款归还呈不规则变化。借款人可以根据自己未来收支情况，来制定还款计划，通俗的讲就是赚多的时候多还一点，赚少的时候少还一点。,三、节省贷款利息的方法,加速还款 额外还款 存抵贷,关键在于尽可能多的提前偿还本金,（一）加速还款,缩短还贷周期，增加还贷次数双周加速还款 假设贷款30年50万元，贷款年利率为6.39%。 标准的月还款 (等额本息) 双周加速还款 (等额本息）,贷款结果对比,（二）额外还款提前还贷,提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。贷款银行只能受理自发
16、放个人贷款第二个还款月起借款人提前还款的申请。 在等额本息贷款中，采用部分提前还款，是节省贷款利息和缩短贷款时间的基本方法，也是最有效的方法。,提前还贷计算器,第四节 个人支付能力评估,目标和需求分析 个人投资动机分析 个人支付能力评估,一、目标和需求分析,房地产规划的第一步是确定期望的目标和需求，这要通过数据收集合分析来明确。一般而言，个人对于房地产投资的需求取决于年龄、收入水平、家庭成员数量、交通便利等因素。在确定目标和需求时，必须把握以下几个原则： 首先是要分清影响目标和需求的因素的重要性。要找到符合所有期望的房地产投资项目是可遇不可求的，我们会面临对于各种因素的权衡和取舍，因此应该分析哪些因素对于自己是最重要的，按重要性程度进行排列，以便于在这些因素发生冲突的时候做出合理的选择。 其次，要具有前瞻性。随着个人的成长和际遇，收入、债务以及责任都会随之发生变化，因此在确定房地产投资目标和需求时应该将这些考虑进去，以便能灵活的对待这些变化。,二、个人投资动机分析,自己居住,赚取租金,出售获利,减免税收
