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1、,地块规划以及产品建议报告,深圳金美林地产经纪公司 二零零八年十月,谨呈华盛公司:,前言：,金美林公司本着十年来专注地产服务，以丰富的客户资源以及专业的策划销售能力营造一个又一个销售奇迹，得到行业的一致认可与好评。 我司进入博罗市场三年以来，立足市场，科学的分析、运作。希望本报告能给贵公司在决策之时起到一定借鉴作用，提供决策依据。,报告结构:,一、项目开发背景,二、消费者行为分析,五、项目产品建议,三、项目理解及运做分析,四、项目开发风险分析,我们面对什么样的市场环境？,我们面对什么样的购买市场？,我们有什么？,我们的风险在哪里？,第一部分：项目开发背景,博罗县基本概况 政策环境分析 博罗房地
2、产市场概况,博罗县基本概况:,博罗县地处惠州市西部，有非常独特的优势：毗邻广州、深圳、东莞等大中城市，交通发达，极有利于承接发达地区的产业转移。全县总面积2795平方公里，辖16个镇1个办事处，户籍人口80万，外来人口40万,以及港澳台人口40万。,2007年，全县实现地方生产总值198.1亿元，增长16.3%；单位GDP能耗下降3.12；地方财政总收入16.97亿元，增长28.4，其中地方财政一般预算收入7.54亿元，增长34.5 %；实际利用外资1.88亿美元，增长38.4%，连续三年获广东省县域经济发展奖。,地域优势，交通便利发达,经济发展迅速，未来发展潜力巨大,工业生产较快增长，产业重
3、工业趋势明显，对整体经济主导作用增强。一季度全部工业对经济增长的贡献率达54.0%，拉动经济增长6.6个百分点。规模以上工业完成增加值12.51亿元，同比增长15.5%，加快2.3个百分点。其中股份制企业增长85%，外商及港澳台投资企业增加值10.04亿元，增长10.3%，占规模以上工业增加值的80.3%。重工业增长明显快于轻工业，重工业增加值7.65亿元，增长21.6%，轻工业增加值4.86亿元，增长9.1%。,博罗县基本概况:,消费市场销售继续加快。随着城乡居民生活水平的不断提高，消费能力不断加强，进一步活跃了消费品市场。一季度，全县实现社会消费品零售总额15.8亿元，同比增长22.9%，
4、增幅比去年同期提高2.3个百分点。其中县城零售额9.19亿元，同比增长23.8%，增幅比去年同期提高2.1个百分点，拉动全社会消费品零售额增长13.9个百分点。全县完成商品销售总额17.29亿元，同比增长17.6%。分行业看，批发零售贸易业是拉动消费品零售总额增长的主力军。一季度，批发零售贸易业零售总额14.38亿元，同比增长24.8%，增幅比去年同期提高4.3个百分点，比住宿餐饮业快18.6个百分点，拉动消费品零售总额增长22.4个百分点。,工业发展迅速，起到经济主导地位,生活水平提高，消费市场发展空间大,第一部分：项目开发背景,博罗县基本概况 政策环境分析 博罗房地产市场概况,政策分析：,
5、四年来首度降息，楼市有望重建信心,央行下调贷款基准利率和存款准备金率 从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。 从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。 央行银监会:不得放贷款给开发商买地 8月27日，央行和银监会公布金融促进节约集约用地通知，要求各金融机构严禁放贷给开发商买地。通知要求，严格商业性房地产信贷
6、管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款,政策小结：, 中国人民银行此举释放出市场期盼已久的放松信号：下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。这是央行近4年来首次下调一年期贷款利率，存款准备金率更是近9年来首次下调。 此举表明央行已释放出放松货币政策信号，对贷款利率、存款准备金率的差别化调整体现了“区别对待、有保有压、结构优化”原则，对促进“三农”、中小企业发展及汶川地震灾区重建具有重要意义。此次调整，也有助于我国积极应对美国次贷危机继续恶化、外需减弱带来的负面影响，减缓外部因素对中国经济的冲击。 国家从紧货币政策放松的信号无疑会重新树立房地产行业的
7、信心，但就政策本身而言，对房地产本身并不会产生直接影响。预计后期政府为应付当前全球化的信贷危机，扩大内需，会陆续出台若干金融松绑政策。,第一部分：项目开发背景,博罗县基本概况 政策环境分析 博罗房地产市场概况,博罗房地产发展概况:,进入08年来,博罗房地产开发投资增速大幅度回落。一季度房地产开发投资增长 从上年同期的3.8倍回落到1.1倍；商品房销售面积从增长6.5倍变成下降58.1%，商品房销售额从增长10.4倍变成下降54.6%。,总体而言，尽管投资增长比上年同期回落2.9个百分点，房地产业发展势头和金融机构各项贷款余额增长有所放缓，但今年一季度博罗经济整体情况是好的，经济增长速度处于基本
8、合理运行区间。从经济增长率看，当前经济扩张阶段已有所收紧，中央继续实施稳健的财政政策和从紧的货币政策，经济快速增长周期扩张会逐渐减缓。从经济增长动力看，收入差距拉大，城乡消费存在巨大的落差仍制约着整体消费水平的提升。从运行的效果看，当前的经济增长与质量的提升、效益的改善基本同步。从目前宏观调控的效果看，收紧银根、严格控制土地已取得一定的成效，经济运行朝着国家宏观调控的预期方向发展。,博罗市场平稳发展,榕城华庭,城市山麓,骏园春天.GOLF公寓,博罗县在售楼盘,博罗县在售楼盘,博罗楼盘总结：住宅市场处于发展阶段，品质、开发水平普遍较低，但提升较快。,博罗房地产市场小结：,博罗房地产市场呈现四大特
9、点 一、房价稳中有升 二、购房客户以本土为主，他们多用以自住，投资型消费者少,目前市场泡沫成分不大 三、土地出让减少，具备开发条件的熟地少，开发商手中的土地储备有限。 四、楼盘质素不断提高，注重环境建设和开发规模，吻嘴楼、单栋楼和多层建筑越来越少,整体来说，博罗受宏观调控影响不大，呈平稳上升发展态势。房地产市场稳步发展的同时，开发也开始向乡镇快速延伸。,博罗整个房地产市场呈稳步发展阶段，销售情 况良好。 经济的发展，人民生活水平的提高,对住房要求也越来越高。 高品质、景观优越的住房成为市场的焦点和追捧的对象。,博罗房地产市场小结：,第二部分：消费者行为分析,消费者特征分析 消费者置业特点,消费
10、者特征分析：,A、品牌的影响力； B、对折扣的敏感；（对于价格的敏感度要低于折扣优惠，也就是说同样的实收均价在操作中采用不同的销售折扣对客户的吸引程度是完全不一样的。）,A、消费层次较高； B、口碑传播对消费者影响大；,二、选择购买的行为,一、 生活基本特征,三、购房区域选择,如何提升项目区域形象改变置业者对项目区域的抗性，将是本项目后续发展的关键。,四、 价格选择,置业者的目标价格集中在2500-3000元/平方米。,五、产品要求,户型设计：博罗市民一般选择三房二厅，注重实用、功能性等理性因素。 朝向选择：多选择南向，对东西朝向抗拒性强。 园林规划：消费者对园林越来越关注，但对其理解还是以发
11、展商的引导为主。 生活配套：主要集中在地段、名校、商业、交通、会所上。 交楼标准：本地客户主要选择毛坏房自已装修，而城市白领多选择带装修或装修套餐。,第二部分：消费者行为分析,消费者特征分析 消费者置业特点,不同客户群的置业特点：,（接上表）,按照目前客户选择区域的分布格局，我们能吸引什么类型的客户群？ 如果以低价格切入市场，能否改变目前客户选择的区域偏向？ 如果只发展中档、精品项目，回避其他区域的价格竞争，我们的目标客户群又是哪一类人群？,思考：,带着思考，我们进行项目分析,第三部分：项目分析,地块解析 项目运做基调定位,地块解析:,本项目位于博罗县城东部,未来几年后将是本县新兴的居住区域,
12、新城的中心位置。,占地面积：一块为14万 ，一块为62万，共约76万。 土地面积大,开发周期长，前期投入多。,基本指标,中间牵涉到本地居民拆迁问题，地块“三通一平”条件尚不具备。,开发条件,项目地块所在位置,地块解析:,地块四至：周边路网发达，地块紧挨惠博路以及规划中的工业大道，到惠州的车程仅十分钟左右。,N,地块北面是正在修 建中的博罗县体育馆 地块南面博罗中学和一家家电工厂。 地块东边是一片居民区,再往东是正在建设中的汤泉半岛。 地块西面是东山森林公园以及广场,是未来博罗主要的休闲场所,项目地块,地块解析:,不利,有利,STRENGTH 优势,OPPORTUNITY 机会,WEAKNESS
13、 劣势,THREAT 威胁,交通：四通八达，临近惠博路， 十分钟车程 到惠州； 距离学校和医院近； 项目所在地正日益发展成博罗的CLD； 规模优势项目体量大，有望打造成博罗首个大型 居住社区。,博罗地产正处于稳定发展时期； 片区多个住宅项目的启动使得片区已成为 居住的集中区； 片区竞争项目联动效应大； 周遍新项目不多；,地块不平整，三通一平条件不具备； 周遍环境陈旧； 周遍商业生活配套不完善；,未来区域开发竞争明显； 受国家宏观调控，政策因素风向不明； 片区楼盘存量太多，竞争激烈； 博罗本地的消费能力不足,地块SWOT分析,交互分析,第三部分：项目分析,地块解析 项目运做基调定位,项目运做总体
14、基调,一座城市的现代化工程， 一个新城市中心的引擎工程， 一个充满竞争力的人居宝地工程， 一个强有力的综合开发工程， 一个全面提升发展商社会价值与社会地位、全面配置优化城市资源的整合工程。,城市运营模式,“蔚蓝海岸” 提升深圳后海片区物业价值,深圳“星海名城”直接带动前海片区土地开发,蔚蓝海岸的开发策略：,时间轴,1999.112000.4,第一期,第二期,第三期,价格走势,20.3,25.9,分期规模,8.4,万M2,2000.52002.12,2002.52003.4,主力户型,70-120的2-3房,100-150的3-4房,100-200的3-5房,6600,6500,5300,首期缺
15、乏配置 居住氛围不浓,项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套到位，二期开始启动，迅速放量。,四季花城的开发策略,8.84,4.25,分期规模,物业类型,时间轴,1999年,2000初,2000-10,2001-10,第一期,第二期,第三期,第四期,第五期,第七期,第六期,9.16,2002-5,2002-9,2001-5,7.64,9.13,8.39,5.58,价格走势,4100,3900,3800,3950,3900,3300,3600,多层普通住宅、低层花园洋房、联排别墅,首期配置：交通、商业花城街，提供日常服务,首期开发规模
16、较大，前期一年推一期，后期一年推两期，分期开发的规模和节奏以市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律进行开发，有效保证项目的可持续发展。,万M2,金茂大厦：上海埔东CBD的龙头项目,地王大厦：深圳城市地标建筑， 代表城市高尚商务的形象。,运做定位:,项目运营高度,项目有成为博罗城市发展的历史见证的资质,具体操作与否这取决与开发商的勇气与决心.,一种全新开发理念的演绎,一个提升博罗城市形象的全新城区,一个全县人民向往的居住中心,一种积极向上的生活追求,项目将成为：,第四部分：项目开发风险分析,拆迁工作建议 项目开发风险 项目开发风险规避,原住村民大部分支持改造，最关心补偿问题,村民对目前居住环境不满意； 村民对改造持支持态度。,一般村民要求拆赔比1：1； 补偿形式：首选物业补偿形式，其次选择物业与货币结合补偿；,资料来源：访谈整理,改造主体：政府主导，开发商执行； 安置方式：村民选择就地安置。,地块所在位置的有
