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1、星狮鼓浪路1号地块物业发展建议报告,2019年6月22日,同策思考路径,上海城市发展,泗泾发展规划,泗泾发展现状,项目产品初步定位,泗泾板块形象定位,2,城市发展研究,政策环境分析,整体市场分析,市场风险评估,1,市场环境研究,结合项目开发策略和地块条件,同策思考路径,市场导向研究,客户导向研究,项目产品初步定位,产品户型面积建议,4,产品深化研究,产品价值研究,产品去化研究,可行性产品初步确定,3,产品可行性研究,项目产品定位,产品竞争研究,分产品线,匹配项目开发要求,结合二期产品现状,同策思考路径,动态价格测算,总销测算,项目成本匡算,项目产品初步定位,6,项目经济测算,项目地脉分析,产品
2、建议,5,项目产品建议,项目产品定位,项目主题建议,项目产品建议,项目经济测算,市场环境研究,Part 1,政策环境分析 整体市场分析,这是一个风声鹤唳的年代。,政策环境分析,2011.1.28上海房产税试点，征收对象二套房；人均面积超过60；暂定税率6%。,2011.2.9，央行加息，一年期存取款基准利率上调0.25%。一年期存贷利率分别达3%、6.06%,2011.2.24存款准备金率上调，由15.5%上调至16%。,2010.11.16存款准备金率上调，由13.5%上调至14%。,2010.11.29存款准备金率上调，由14%上调至14.5%。,2010.12.20存款准备金率上调，由1
3、4.5%上调至15%。,2011.1.20存款准备金率上调，由15%上调至15.5%。,2010.10.19央行加息，一年期存取款基准利率上调0.25%。,2010.12.25，央行加息，一年期存取款基准利率上调0.25%。,“4.17新政” 首套房贷款首付不低于30%；二套房贷款首付不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍,“9.29新政“ 首套不低于三成；二套五成1.1倍利率；暂停三套房及以上住房贷款,2011.1.26 新“国八条” 二套房贷款首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，部分城市三套房停购,2011.2.1”沪九条“ 限购限贷，三套房停购；非本市居民需提供
4、2年内在本市累计缴纳个人所得税证明或社会保险证明；完善住房保障体系,2010.10.7“上海细则“ 首套三成，二套五成1.1倍利率，三套停贷，非本市居民应提供2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,2011.3.25存款准备金率上调，由16%上调至16.5%。,新国八条,第三条：加强交易税收征收，将不满五年住宅交易营业税从差额征收改为全额征收 第四条：二套房首付比例提高 第六条：全国范围内的限制购房套数,第七条：约谈地方政府,第二条：加大保障房供应 第五条：土地双限，加大土地供应力度，要求不得低于前两年年均实际供应量,第一条：地方政府要确立房价控制目标 第八条：加强
5、舆论导向,需求抑制政策,地方政府约束政策,供应增加政策,预期管理政策,政策换时间！ 短期压制需求，中长期依靠保障房对冲商品房市场 换届、维稳、保障房规模化时间需要等因素决定短期内政策难以退出,政策环境分析,收入用途,免税面积,税 率,计算公式,征收对象,年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)新购住房单价(或核定的计税价格)70%税率,适用税率暂定为0.6%。应税住房每平米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价2 倍(含2 倍)的，税率暂减为0.4%,家庭新购且属于第二套及以上住房的，人均不超过60平米的新购住房免税，人均超过60平米的对属新购住房超出部分面积按暂行办
6、法征收房产税；持本市居住证满3年新购住房属唯一住房的暂免征收，不满3年而新购住房的按暂行办法征收，待3年满后予以退还,对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出,本市居民家庭在本市新购且属于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房,无法明显抑制需求，重在调节人们对于房价的预期 与营业税、契税、增值税、中介费等叠加效应，中短期炒卖将无利可图，投机行为受压,上 海 房 产 税 细 则,政策环境分析,央行抗通胀、收缩流动性决心坚定：信贷控制、存款准备金率屡创新高、加息周期正式开启！,紧缩流动性，开发商资金链将趋于紧绷 多次加息叠加效应，将增加购房成本，改
7、变购房人的市场预期,政策环境分析,上海经济适用房申请条件变化,上海未来五年住宅供地计划,广州：经济适用住房保障范围从家庭年人均可支配收入必须低于18287元调整至家庭年人均可支配收入必须低于22080元；经济适用房申购者家庭年收入标准从4万元调整为5万元 北京、上海、青岛、武汉、杭州等许多城市都计划在2011年继续降低经济适用房申请标准 新疆计划降低经济适用房售价,随着经济适用房供应规模化、制度规划化的形成，未来经济适用房申请门槛将逐步降低，分流大部分低端商品住宅需求,政策环境分析,上海市商品住宅可售余量对比,2009至2011上海市场同期无配套商品住宅供应对比,11年至今各周上海商品住宅可售
8、余量与去年同期相比都出现较大幅度上升，接近08年初水平。 销售速度逐步放缓。 上海近几周供应量同比去年大幅回落，开发商延后开盘现象普遍。,政策持续调控，市场受压明显，供需双方观望情绪弥漫,整体市场分析, 80左右, 5060, 3040,高端豪宅,经济型别墅,中端公寓,不同层次商品住宅影响各异,客户来访量,备注：该统计结果基于同策公司上海44个销售案场来人数据的汇总分析。,整体市场分析,区域分化明显：一线和部分二线城市受政策和保障房双重挤压，量价同比去年出现结构性下降，至第四季度中期高端项目复苏时，市场才会有所缓和；大多数二线城市虽然受到强力调控，但是若是地方细则被弱化，那么整个冰冻期会缩短，
9、大约在89月市场出现回暖；绝大部分三线城市将会承接外溢资金，量价有所上升。,中高端产品抗风险能力和市场成长性更好,市场风险评估,城市发展研究,Part 2,上海城市发展 泗泾发展规划 泗泾发展现状,崇明陈桥新城 浦东高桥新城 嘉定新城 高桥新城 宝山新城,上海发展遇到四大瓶颈问题 城市用地呈现外延式增长全市的建设用地已接近2020年规划用地的上限指标，其中，工业用地占到33%，远高于国际城市15%17%的正常比例，城市建设可利用的土地越来越有限 城市空间结构亟待优化 环线已形成510公里宽的连绵带，这一情况以宝山和闵行最为突出 人口空间分布不尽合理中心城区人口达1000万 产业经济转型压力大第
10、三产业提升不明显 上海大力发展十大郊区新城建设，通过产业和城市的融合，加快产业集聚和升级步伐。,浦东临港新城 松江新城（最早启动开发） 金山新城 川沙新城 青浦新城,上海城市外扩，中心向外发展，松江是重点建设的郊区之一,上海城市发展,从国际上看，随着城市规模的扩大，单中心城市逐渐暴露出市中心拥挤、通勤时间长、环境质量下降等问题。因此，伦敦、巴黎、东京、莫斯科等国际化大都市大多从“单中心”向“多中心”布局转变： 上海五大城市副中心及服务区域： 徐家汇西南区域（最早建设完善） 五角场东北区域 真如服务长三角的开放性生产力服务中心和服务上 海西北地区的城市公共活动中心 三林和花木大浦东区域,上海构建
11、多心格局，徐家汇城市副中心的发展为西南片区提供大量居住需求,上海城市发展,本案距未来大虹桥CBD中心约13km，车程15-20分钟，将直接受其强大辐射; 根据规划，到2015年，虹桥商务区26.3平方公里核心功能区常住和就业人口达到20万人左右，其余区域约80万人左右。以10%计，未来五年年均居住需求人口超过1万。,大虹桥枢纽的规划实施和9号线的通车带来更多高质客户,三横两纵 三横：沪松公路、沪青平公路、泗陈公路； 两纵：嘉松公路、方泗公路； 经由嘉松公路、沪松公路、莘砖公路可快速到达沪青平公路、A9、A5、A8以及市区。 轨道交通 地铁9号线已投入使用，本案紧邻泗泾站,上海城市发展,大虹桥规
12、划区域,大西南片区中高端住宅居住氛围渐趋成熟，市场认知广泛,上海城市发展,一核两岸、一带两片：一核在通波塘两岸形成地区的公共服务核心，两岸通波塘两岸共同形成地区的特色景观区，一带在丁家浜泗泾塘沿线形成两片区的功能服务设施发展带，两片以通波塘北段为界，划分为两个居住片区； 用地规模：北至古楼路，东至沪松公路刘五公路，南至沈砖公路，西至嘉松南路，规划总用地面积469.83公顷，其中城市建设用地415.21公顷。 建筑规模：规划总建筑量约360万方，其中住宅建筑量约300万方，公共服务设施及社区配套设施总建筑量约60万方； 人口规模：地区居住人口约8.5万人，可提供商业服务的就业岗位约3万个； 中小
13、套型设计，65左右的二室一厅占六成，小于50的一室一厅和小于80的三室一厅各占20%； 去年率先动工的包括60万方经济适用房和20万方动迁安置房。,“一核两岸、一带两片”的规划结构,大型居住区建设双刃剑：高人气&完善配套&形象混杂,泗泾发展规划,上海市重点规划建设的中心镇之一； 松江新城与虹桥枢纽、中心城联系的结合部地区，规划区域面积24.24平方公里，结合对老镇区的改造，适当布置工业和总部经济用地，在沪松路以东、老镇以西两地布置经济适用房和中心城人口外迁基地；,泗泾西区中心镇，承接市区人口转移的重要区域,未来规划强调工业发展规模化、房产开发高档化、集镇建设功能化、农业发展都市化、城乡发展一体
14、化，坚持“稳二进三调一”的产业发展思路，重点以商业、住宅、旅游规划为主。,泗泾发展规划,3、上海泗泾私营经济开发区：自93年开始实质性启动，已形成富有特色的私营经济小区，现已招商2000多户，企业规模普遍较小。,2、泗泾镇目前初步形成了6大市场：钢材城（首期已入驻企业860多家，二期工程完成时，可达1200多家）、五金城（一期已驻251家商户，总开发商铺3000余间）、闽台南北干货市场、新干线物流、铝材交易中心和天年华大卖场；仍在不断建设扩充中。,1、坚持“稳二进三调一”的产业发展思路，调整产业结构，淘汰落后产能，依托轨道交通，重点发展现代服务业。,中小私企/个体户经营发达，内部中高端产业居住
15、需求众多,泗泾发展现状,别墅项目： 泗泾颐景园 佘山银湖别墅 同润圣塔路斯 佘山东郡 长泰西郊别墅 合生国际花园 品质型公寓项目： 同润菲诗艾伦 大平层项目： 绿城洞泾项目 华润佘山九里（预计3.5-5万/）,潜在需求挖掘&土地属性逐渐成熟，吸引品牌开发商进驻，推动区域价值升级,泗泾发展现状,西区公寓热点成熟板块，配套完善，距离市中心较近，但开发近尾声，未来新增可售公寓房源不多,七宝九亭,泗泾,佘山洞泾,前期大力建设新城阶段,以常规型的普通公寓产品为主，各项目产品及价格差异性小，可售余量不多，后期以品牌开发商的高端舒适改善型公寓为主，预计板块价格将实现一次大飞跃,除菲诗艾伦外，其他项目多为低品
16、质，满足区域性需求为主,公寓开发几乎空白,未来开发以动迁房为主,泗泾将接棒七宝、九亭、松江新城，承接市中心品质型价格挤压需求,松江新城,泗泾发展现状,区域交通配套、教育配套、生活配套越来越成熟，人气和生活氛围越来越浓厚，泗泾从远郊区域向一个成熟的近郊品质社区转变,区域品质项目相继涌出，品牌开发商进驻，板块热度提升，华润低密度大平层预计3.5-5万，同润圣塔鲁斯逼近4万区域土地愈加成熟，区域价值升级,1,2,中心城区的价格挤压、轨道交通的导入以及九亭板块的供应饱和，预示着市区品质型客户的进一步外溢,3,土地属性的成熟、高品质项目价格的预示、市区客户的外溢都成为了区域形象发生潜在改变的基础和信号,区域规划、配套、品质、价格 助力泗泾区域形象重定位 西上海新都市主义品质住区,项目审视公司开发
