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1、南昌象湖项目简报一、南昌房地产宏观市场分析特征：发展取得“五项突破”1、房地产开发投资额首次突破100亿元2005年南昌市房地产开发投资在上年高位增长的基础上再创新高，全年完成投资达到110.12亿元，同比增长29.3%（增幅高于全国平均水平8个百分点），其中住宅投资72亿元，同比增长22.5%。2005年，南昌市房地产开发投资占全市固定资产投资总额的比重达21%，占全市GDP的比重达11%，与上年持平。另据市地税局和市财政局提供的数据，2005年全市共完成房地产地税收入8.57亿元，较上年多征2.27亿元，增长36%；完成房地产契税收入4.51亿元，比上年多征0.66亿元，增长17%。两项税
2、收合计达13.08亿元，占全市财政总收入的比重达10.4%，较上年提高0.1个百分点。房地产业仅仅加上与其密切相关的建筑业，“两业”产生的地税收入已占到地税收入总量的一半，增量更是接近占到三分之二。这些数据表明房地产业在南昌市经济发展中的贡献显著，仍然是拉动经济增长的强大动力、增加财政收入的重要来源。2、商品房销售金额首次突破100亿元在宏观调控的政策背景下，2005年南昌市商品房销售保持了平稳态势，全市（含四县）商品房预销售金额达110.97亿元，较上年增长16.34%；其中商品住宅预销售金额98亿元，较上年增长24.1%。2005年全市市区商品房预销售金额87亿元，较上年增长11.8%。其
3、中商品住宅预销售金额77亿元，较上年增长19.8%。3、全市商品房销售面积首次突破400万平方米2005年全市（含四县）商品房预销售面积达410万平方米，较上年增长5.6%；其中商品住宅预销售32352套，较上年增长17.5%，面积380万平方米，较上年增长9.3%。2005年全市市区商品房预销售面积282万平方米，较上年增长1.8%；其中商品住宅预销售22348套，较上年增长15.6%，面积259万平方米，较上年增长5.7%。2005年全市市区商品住宅销售总量中，本市居民购买的比重达85%，较上年提高12个百分点。本地居民购房比重的上升，说明住房消费得到有效拉动，自住型消费占了主导地位，投资
4、性需求、投机性需求均得到有效遏制。4、存量房交易套数首次突破2.5万套，存量房交易面积突破250万平方米 南昌市存量房市场依然活跃，交易量平稳上升。2005年全市（含四县）共完成存量房交易25100件，较上年增长15.39%，完成存量房交易面积251.73万平方米，同比增长16.86%，其中存量住房23277套，面积199.66万平方米，分别较上年增长14.43%和11.17%。2005年全市市区共完成存量房交易面积191.23万平方米，较上年同期增长19.38%；其中存量住房18506套，面积146.44万平方米，分别较上年增长13.23%和12.60%。5、住房公积金贷款额首次突破7亿元，
5、达到7.21亿元，当年贷款额首次超过当年归集额 人民银行南昌中心支行数据显示，2005年房地产开发贷款、个人住房贷款稳步增长。截止2005年末南昌市商业银行自营性房地产贷款余额为162.2亿元，比年初增26.4亿元，同比多增5.7亿元。从贷款结构分析，全年共发放房地产开发贷款83.2亿元，同比增长4.5%。同时受需求拉动和政策导向作用，个人住房贷款继续保持稳步增长态势，全年共发放个人住房贷款12.3亿元，较上年增长24.6%。 企业资金来源结构也出现了一些变化。南昌市统计局数据显示，2005年房地产开发企业资金来源累计为148.7亿元，同比增长15.7%，其中国内贷款20.1亿元，占本年到位资
6、金的13.5%，企业自筹资金所占比重达22.8%，定金及预售款占比重的40.7%。从资金来源情况看，银行贷款比重下降，与上年相比，降幅为1.5个百分点，自筹资金、定金及预售款比重有所上升，增幅分别为2.3个百分点和5.3个百分点。特征：市场实现“三个基本”1、市场供需基本平衡2005年，南昌市房地产完成投资总额110.12亿元，同比增长29.3%，略高于全国平均水平，但较上年同期回落13个百分点，表明宏观调控见到成效，投资过快增长的势头得到遏制；商品房销售金额达到110.97亿元；2005年全市（含四县）商品房竣工面积413万平方米，销售面积409.9万平方米。投资总额和销售金额基本持平，竣工
7、面积和销售面积也基本持平。由此可见，2005年南昌市房地产市场供需基本平衡。另外，2005年，南昌市商品房施工面积1179万平方米，同比增长10.4%；其中住宅922万平方米，同比增长16.4%。全市商品房新开工面积达520万平方米，同比增长37.2%；其中住宅407万平方米，同比增长47.3%。新开工面积和竣工面积的高位增长对于拉动投资、保持市场后续供应量，满足市场消费需求将产生积极作用。2、住房结构基本合理2005年，南昌市执行国家宏观调控政策，结合南昌实际，连续出台了一系列相应的政策和措施，制定了普通住房标准。2005年，南昌市商品房竣工面积413万平方米，其中商品住房竣工面积339万平
8、方米，比重达82%；全市商品房销售面积409.9万平方米，其中普通住宅（即单价在3600元/平方米以下且单套建筑面积在144平方米以下的商品住房）销售面积258.8万平方米，比重占到了63%。南昌市的住房结构还是基本合理的。根据南昌市国土局提供的数据，2005年，南昌市本级新增房地产用地63宗，面积5361亩，交易金额58.44亿元，平均成交价为109万元/亩，规划建筑面积783万平方米。2005年房地产开发用地的供应量是上年的3倍，供地速度增长较快。 2005年全市市区核准商品房（不含经济适用房）上市面积270万平方米，其中商品住宅233万平方米；2005年全市市区完成商品房（不含经济适用房
9、）登记销售面积248万平方米，其中商品住宅登记销售面积225万平方米。 2005年，市区核准新上市商品房和商品房住宅面积均超过同期登记销售面积，商品房和商品住宅供求比分别为1.09：1和1.04：1。表明商品房市场的供求关系已发生变化，由供小于求转向供略大于求3、住房价格基本稳定2005年，南昌市（含四县）商品房预销售均价为2707.25元/平方米，较上年上涨10.16%，月环比平均涨幅为0.85%，其中商品住房预销售均价为2567.01元/平方米，较上年上涨13.60%，月环比平均涨幅为1.49%。全年市区商品房预销售均价为3085.16元/平方米，较上年上涨9.91%，月环比平均涨幅为1.
10、46%；其中商品住房预销售均价为2958.80元/平方米，较上年上涨13.32%。2005年第一季度市区商品住房预销售均价为2871元/平方米，第二季度为3144元/平方米，环比上涨9.5%，第三季度为3182元/平方米，环比上涨1.21%，第四季度为3197元/平方米，环比上涨0.47%。房价走势稳中趋升，但涨幅逐渐回落。2005年南昌市房价涨幅低于全市GDP增幅6.64个百分点，也低于城市居民人均可支配收入增幅7.64个百分点，房价涨幅仍在合理范围之内。在中部六省会城市中，南昌市房价排列第五，涨幅排列第四。附：中部六省会城市2005年房地产业主要数据项目武汉郑洲长沙南昌合肥太原南昌在各城市
11、中的总量增幅排位数量同比数量同比数量同比数量同比数量同比数量同比总量排位增幅排位增长增长增长增长增长增长房地产投资额(亿元)297.9927.70%1004.20%256.3546.04%110.1229.30%1508.70%7520%42商品房交易面积(万m2)813.897.60%59919%639.0241.94%409.95.60%449.54-8.50%167.5-5.90%54其中：住宅756.915.00%53216%563.4937.24%380.19.30%378.89-11.90%127.585.20%43商品房均价（元/m2）3869.88.10%296612%2651
12、.412.87%2707.310.20%3262.216.10%3985-4.10%54其中：住宅3345.825.40%261412%2234.410.35%256713.60%3001.517.80%2938-4.50%53存量房交易面积(元m2)521.7617%13921%187.5416.77%251.7316.90%169.99-8.87%43.44-22.30%23其中：住宅330.1317.20%13620%145.3132.41%199.6611.20%136.2-11.50%24.23-3.50%242005年，为控制房地产投资规模过快增长，稳定住房价格和调整住房结构，国家
13、出台了一系列宏观调控政策。南昌房地产市场发展取得了“五项突破”，实现了“三个基本”，总体保持了持续、稳定、健康、快速发展的态势。2006年，南昌市城市总体规划目标为根据“一江两岸、一核五片，沿着赣江、两头延伸，多点组团推进”的城市空间布局要求，坚持统一规划、合理布局、因地制宜、成片开发、配套建设的原则；适度调控市、县住宅楼盘的建设规模，实现土地利用的最大价值化。在南昌市“一江两岸、一核五片、沿着赣江、两头延伸、多点组团推进”的城市规划总体思路下，南昌正经历着“由单核中心向多核中心”的转变二、南昌二手房市场分析特征：城区二手房交易依旧火暴，单价直逼一手房至2005年第三季度结束，南昌市区共完成二
14、手房交易14138套，而同时期的市区一手房交易为12547套，市区二手房交易套数首次超过一手房。这一突破在南昌还是第一次。2005年三季度，南昌市（含四县）二手房交易均价为2801元平方米。而2005年三季度，南昌市（含四县）一手房预销售均价为2834元平方米，两者仅相差33元。一些交通便利、生活配套设施齐全的地段二手房价已超过了3500元平方米，有的更是达到了3800元平方米，与新推出的一手房均价相差无几。三、区域市场分析关键词：象湖新城在南昌市“一江两岸、一核五片、沿着赣江、两头延伸、多点组团推进”的城市规划总体思路下，南昌正经历着“由单核中心向多核中心”的转变。根据南昌市“一核五片”的总体规划，城南被市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”，具体目标是“本着可持续发展的原则，对整个区域内的多样功能进行整合，优化城市空间结构，提高城市综合实力，完善城市机能，把南昌市城南城区建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区。”这一决策给城南带来了前所未有的机遇，“象湖新城”正处于这个城市副中心的居住功能核心区。“象湖新城”与南昌市高速外环线相隔，是朝阳洲地区自然延伸的重要地区。具体范围是：南隔堤（高速外环线）以南、雄溪河以西、赣江以东，规划总用地面积约为22平方公里。 其总体定位从南昌市城市总体
