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1、 秦皇岛一个住宅项目的前期调研报告一、 城市概述：秦皇岛城市定位生态国际性现代化滨海港口旅游城市1 地理位置秦皇岛，史称“碣石”，位于河北省东北部南濒渤海，北依燕山，西距北京280公里。2 人文历史秦皇岛历史悠久，公元前215年，秦始皇即在此兴建行宫多处，因派人入海求仙，始得“秦皇岛”地名。1898年，清光绪帝御批自行开埠。1984年被国务院批准成为我国进一步开放的沿海港口城市，曾被评为全国优秀旅游城市和全国卫生城市。3 面积全市总面积7523平方公里，其中耕地占27.2%，园林占27.7%，城乡居民及工矿占地6.3%，交通占地1.4%，水城占6.3%，暂难利用土地占23%。海岸线长126.4
2、公里， 4 气候因受海洋性气候的影响，秦皇岛的湿度较高，与北方城市相比较，冬暧夏凉，气候宜人。5 行政区划秦皇岛市辖海港、北戴河、山海关三个区和抚宁县、昌黎县、卢龙县、青龙满族自治县。6 城市特征中国重要港口城市。素以北方天然不冻良港秦皇岛港、历史名城山海关、避暑胜地北戴河中国领导人暑期办公的“夏都”而举世闻名。秦皇岛港已经发展成为年吞吐量逾亿吨的中国北方大港，但主要以输送煤炭为主，杂货、集装箱运输偏小偏少，从而未能形成国际性大港。由于城区现处于旧城改造中、城市市政建设中，且加上城区小铁路的运行，导致水泥粉尘、煤炭粉尘、施工扬土、垃圾污染较为严重。作为关内第一城，由于气候宜人且邻近东北，东北人
3、特别多：一部分是来秦皇岛做生意，另一部分是退休人员来秦皇岛安享晚年。外商投资以第二产业为主，如建材、机械、化工、轻工、冶金等，占全部到位外资总额的75%；第三产业中，外商青睐于房地产、社会服务、餐饮、交通等行业，占到位外资总额14%以上。7 人口与劳动现状秦皇岛市全市总人口263万，其中城市居民68.7万人，海港区48.3万人，2000年人口机械增长率为16.83%。旅游业和港口作业发达，主要企业有中国耀华玻璃集团、山海关桥梁厂、渤海铝业有限公司、戴卡轮毂有限公司、中阿化肥有限公司、山海关船厂等。随着秦皇岛城市化发展进程，以及高新技术区、工业区的逐步落成，将吸纳大量的外来务工、白领、技术人员，
4、有效地促进居住人口总量的增长。8 秦皇岛商业分布秦皇岛的商业核心区分布在以区政府为中心，河北大街与民族路、文化路交汇处为半径的范围，将逐步形成秦皇岛的中央商务区。由于缺乏规划，此路段聚集众多的商场，相互之间的竞争十分激烈。9 人民生活2001年全市金融机构各项存款余额380.88亿元，增长7%；贷款金额247.44亿，增长8%；社会消费品零售金额94.9亿元，增长11%；农民人均纯收入2657元，增长37%；旅游创汇6281万美元；全市居民收入继续上升，城市居民人均可支配收入7095元，增长4.8%。消费支出中保健品、家用电器、居住、通讯、服务消费份额逐步上升。2000年人均居住面积9.48平
5、方米。10. 发展前景(1) “大北京”的概念有可能性实现。北京由于申奥成功和自身发展的内在要求，必将进行产业结构和城市功能的调整，“大北京”的建立，则是势在必行。秦皇岛具有的港口、滨海旅游、地缘区位等相对的优势和资源，正是在“大北京”中对接和合作的结合点，秦皇岛可以解决北京出海口问题。北京出于功能的需要和发展的考虑，四环以内的企业要大规模向外迁移，物流的快速进出、原燃材料的就地供应，都需要便捷的交通网络支持和基础设施较好的发展空间，秦皇岛应在首选之列。“大北京”区域战略另一重要内容是秦皇岛可以弥补北京旅游业的惟一缺乏的滨海旅游的功能。秦皇岛则可借助“大北京”的优势，将从机电、冶金、食品三大目
6、前主导行业朝以微电子、新材料新元件、商贸服务发展，并在力完善休闲旅游行业的发展。(2) 奥林匹克分赛场的确立为秦皇岛经济发展又注入一股新鲜血液。为了迎接2008年奥林匹克运动会足球比赛分赛场，秦皇岛准备投资10亿元着手建设占地526亩的奥林匹克体育中心。此举既拉动了城市建设，又能促进秦皇岛的经济发展。(3) 秦皇岛高起点的城市定位。由于小铁路、煤炭运输主港口、政府行为不积极的历史原因，秦皇岛的城市规划一直处于落后阶段，现政府已通过多方的努力，通过新的城市规划方案：海港区视线通海、轮廓优美，山海关区青砖灰瓦、红柱绿窗，北戴河区红瓦绿树、碧海金沙。城市定位：生态国际性现代化滨海港口旅游城市。政府今
7、年力保60个投资千万工业项目开工、抓好20个投资5000万元以上的大项目,此举即能拉动秦皇岛的基础建设、工业化进程，又能为当地提供众多的就业机会.引导城区污染企业和影响城市规划布局的企业向工业区集中。旧城改造在如火如荼地进行，大力发展城市市政建设。政府已确定立足于机电、食品、冶金、港口作业等行业作为当前发展重点，并朝高新技术、休闲旅游业、商贸服务发展，将为秦皇岛的经济发展奠定坚实的基础。以上三项都将有力地促进秦皇岛城市化进程，加快当地经济的发展，而经济的发展又必然促进人口的增长，从而为房地产开拓新的消费市场。11. 经济运行秦皇岛国内生产总值持续增长，2001年国内生产总值达到312亿元，比2
8、000年增长8.2%。由上表可看出，秦皇岛市第三产业相对发展较快。2001年完成全社会固定资产投资89.9亿元，增长8.8%，尤其是第三产业已占主导地位，比上年上升11.9%。秦皇岛的经济综合实力，在全国14个第一批开放的沿海城市中居居第13位，表明秦皇岛市的城市化进程相对缓慢。随着势在必行的“大北京”的建立，2008年举办奥林匹克运动会足球分赛场，以及开发区内的高科技术园区、工业区的陆续落成，外资投资额的加大，市政建设、旧城改造、城市规划的逐步完善，必将进一步带动秦皇岛各行业特别是第二、第三产业的迅猛发展。在不久的将来，秦皇岛将建成生态现代化滨海港口旅游城市。这些都为房地产业的繁荣奠定坚实的
9、基础。二、秦皇岛房地产市场运行现状1. 2001年秦皇岛房地产总体运营状况。(1) 开发企业实力整体不强。2001年秦皇岛开发企业共201家，其中2级资质仅5家，3级资质23家，4级高达147家、临时15家。开发资产中所有者权益7.6亿元，负债23.8亿元，负债率76%。由于资金原因，一部分旧城改造项目空置率较高。(2) 房地产开发呈上升时期，但2002年将可能出现供过于求的局面。2001年，完成开发投资14亿元，土地开发面积29.6万平方、新开工面积60.2万平方，比上年分别增长14.8%、23.3%、17.2%；空置面积比上年减少10.8万平方，减少41.5%。由于旧城改造执行力度的原因，
10、2001年商品房开发面积比上年减少37.6%，预售面积比上年减少1.3%，全年施工面积比上年减少3.3%，竣工面积比上年减少15%；2001年秦皇岛平均每套户型面积113.2 m2，比上年上升23 m2；商品房平均售价2333元/m2，比上年增加49.7%，其中住宅2005元/ m2，比上年增加38.6%，商业物业4770元/ m2，比上年增长1.2倍。 开发区居住区住宅规划面积高达149万平方。据统计，2001年秦皇岛审批海港区住宅项目面积就达到177万平方，此数据还不包括2001年前审批已在建或未建项目。而目前秦皇岛市区人口（含山海关、北戴河）仅68万人。2. 秦皇岛房地产板块区隔性逐步明
11、显。由于区位，生活、教育、交通、休闲等配套因素，秦皇岛房地产市场逐步形成板块区隔。开发区多以低价房61多层砖混作为开发主要种类；市区小高层、高层的开发比例逐步上升。(1) 开发区东南部板块：依托邻近并被市区包围的区位优势，周边生活配套设施齐全，交通便利，价格趋近于市区。多层现房参考价在2000元/m2左右，小高层、高层均价在2580元/m2左右。住宅主要以三房为主。面积控制在130平方之内。(2) 开发区住宅区板块： 开发区居住区由开发区政府统一规划，集中建设。由于处于路网、项目建设之中，周边环境差、配套不好，现状不佳，价格最低。而消费者之所以接受，目前一大部分原因在于价格原因以及是原居民。多
12、层现房均价在1700元/m2左右，期房均价在1650元/m2左右。住宅开发的面积逐渐缩小，主推户型以二房为主（如“世纪家园” 一期2房308户，面积76-94 m2；3房132户，面积103140 m2；“乐园小区” 2房246户，面积62-93 m2；3房78户，面积110-126 m2）。(3) 市区核心区板块：由于地段的优越性，生活、娱乐、教育、休闲设施条件好，价值认同度高。高层、小高层板式、塔楼并重。多层均价在24502600元/m2左右，高层、小高层均价在28003000元/m2左右，户型基本以三房为主。“碧海云天”则借助于地理位置的独特性、规划、景观的超前、较完整的营销推广方案、已
13、开发项目的形象，创造出均价3400元/m2的新高，但由于开发商的实力及经营理念，目前也陷入困境。(4) 市区非核心区板块：纯粹依据市区人的居住习惯及较为便利的生活配套设施，其价值仍然大大高于开发区。多层均价在21002300元/m2左右，户型比例是二房与三房并重，如“金屋鑫苑”，而“金龙花苑”则是以二房为主。高层均价在2600元/m2左右。3. 项目产品开发水平低、同质化明显、市场推广水平低。由于秦皇岛人多处于一次购房的阶段，多层住宅基本以61砖混结构为主，特别是开发区的项目在总平规划、景观、户型布局上均存在不足之处。除“碧海云天”外，秦皇岛住宅项目产品包装、市场定位、营销推广均处于初级阶段。
14、而开发区的住宅项目基本以低价房为诉求点。如“宝佳花园”将“每一个普普通通的老百姓、真正能够买得起的房子”作为主诉求点。4. 商业物业盲目开发，建设时间、分布地点集中，商业业态雷同。2002年前市区审批开工建设项目如金原、金都、北京西单商场、太阳城、金辉的商业面积40余万平方，其中太阳城就具有近20万平方。据统计，包括原有的商场如“宏基”、“秦皇岛商城”、“秦新百货”等，秦皇岛人均商业面积高达2.1平方米，高出北京市人均值1平方。5. 大项目共同开发现象普遍。 从“秦皇小区”到“欧雅花园”、“太阳城”、“宝佳花园”，不论是分期还是同时动工，均是共同开发、独立销售、各自为阵。此种做法虽然可以迅速促
15、进大项目的开发，但也存在许多的缺陷，无法提升产品价值。6. 垄断行业参与房地产开发现象突出。 这也是秦皇岛的房地产企业特征之一，垄断行业参与房地产开发，如电力、电信、交通等行业。7. 外地人在秦皇岛置业比例不少。（1）由于秦皇岛受海洋性气候影响，气候宜人，且邻近东北，是关内第一城。较多东北人在秦皇岛做生意，而且一部分周边的东北人退休后想到秦皇岛安享晚年，故在秦皇岛置业人数较为可观。 （2） 由于北京与秦皇岛相距仅280公里，且秦皇岛是旅游胜地，导致北京人在秦皇岛风景区如北戴河购置别墅的大有人在，产权酒店也大受北京人欢迎，如“维多利亚海湾”曾轰动京城一时。而作为纯住宅项目则就吃不开了，如“碧海云天”、“世纪家园”在北京的营销则以失败告终。三、秦皇岛房地产媒介分析1. 报刊类： (1)秦皇岛日报是中共秦皇岛市委机关报，对开四版周七刊，设有彩版，日发行量6万份。遍及城区及乡村。主流栏目为政治、经济、文化信息。(2)秦皇岛晚报是秦皇岛市民报，周七刊24版，定位于“贴近社会、服务百姓”的综合性市级报纸。(3)视听之友是彩色印刷广播电视周刊，4开24版，铜版纸封面，发行量6.5万份，居市报刊发行量之首。内设7个节目版及声屏导引、剧情介绍、影视赏析、大千世界、
