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1、世联咨字2003-GW06号关于东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究报告东莞市四方集团有限公司： 承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司世联地产顾问（深圳）有限公司对东莞市石龙镇裕兴路房地产开发项目可行性研究方面的意见，供贵司投资决策时参考。 我们的方案是基于目前东莞市石龙镇房地产市场情况，结合近十年来我们的专业实践以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考虑在内，希望通过我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。 谢谢！世联地产顾问（深圳）有限公司2002年6月20日目 录一、报告摘要51.1 开发企业51.2 项目简介51.3 项目
2、经济效益指标51.4 结论、风险及建议6二、项目概况62.1项目综述62.1.1项目位置62.2项目用地72.2.1用地面积72.2.2地块形状82.2.3地块现状82.2.4项目用地经济技术指标92.3项目发展状况92.3.1项目发展单位简介92.3.2项目法律手续10三、项目投资环境113.1宏观经济分析113.1.1全国整体经济环境113.1.2东莞经济环境143.2石龙镇经济环境173.2.1石龙镇概况173.2.2石龙镇经济183.2.3石龙镇城镇规划21四、石龙镇房地产市场分析224.1市场总体特征224.2市场供给分析244.2.1住宅供给244.2.2商业供给274.3市场需求
3、分析314.3.1住宅需求314.3.2商业需求32五、项目发展定位325.1项目SWOT分析325.2发展战略335.3形象定位335.4产品定位345.5户型定位355.6客户定位35六、项目开发建设及经营的组织实施计划366.1 有关工程计划说明366.2 施工进度表37七、项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划377.1 项目总投资估算377.2 资金筹措计划397.3 项目投资计划40八、项目经济效益、财务分析408.1项目经济效益估算408.1.1销售收入408.1.2销售回款计划418.1.3销售利润418.2项目财务分析418.3项目不确定性分析42九、结论、风险及建议43十、
4、附表附表1：施工进度表附表2：项目总投资估算表附表3：项目开发成本估算表附表4：投资计划表附表5：项目销售回款表附表6：现金流量表附表7：项目损益表附表8：资金来源与运用表附表9：贷款偿还期测算表附表10：敏感性分析表十一、附件一、报告摘要1.1 开发企业东莞市四方集团有限公司是一家民营企业，主要从事物业租赁、酒店投资、商业经营，注册资本人民币5,500万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。1.2 项目简介本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧，用地地红线面积54,253.84平方米，用地建筑红线面积51,808.85平方米，容积率不大于2，建筑高度控制在8层以下。1.3 项目经济效益指
5、标项目总投资：211,816,962元项目销售收入：309,548,886元（别墅/住宅销售率：95%；商业销售率：100%）税后利润：54,114,992元成本利润率：25.55%财务内部收益率（FIRR）：34.27%财务净现值（FNPV）：45,560,272元动态投资回收期：1.87年贷款偿还期：2年1.4 结论、风险及建议结论本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。风险及建议
6、石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块土地成本较高，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。二、项目概况2.1项目综述2.1.1项目位置项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚龙湾花园，南临金沙湾花园，西侧及北侧临金沙湾公园。本项目图2：四至东临裕兴路及聚龙湾花园图3：四至南临金沙湾花园图4：四至西临金沙湾公园图5：四至北临金沙湾公园2.2项目用地2.2.1用地面积用地红线面积5
7、4,253.84平方米，用地建筑红线面积51,808.85平方米，容积率不大于2，建筑高度控制在8层以下。 2.2.2地块形状地块呈四边形，整体形状较规则。图6：地块红线图2.2.3地块现状项目用地地势平坦，五通一平，具备建设条件。东北角现有一临时停车场。图7：地块现状之一图8：地块现状之二2.2.4项目用地经济技术指标根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示： 项 目规划指标用地面积（卖地红线）54,253.84用地面积（建筑红线）51,808.85用地性质商住用地土地使用年限70年建筑容积率2.0建筑高度8层建筑覆盖率绿化率2.3项目发展状况2.3.1项目发展单位简介东莞市四
8、方集团有限公司成立日期：2002年12月18日；注册号：4419002012369；编号：NO 0001615；住所：东莞市石龙镇红棉路1号；法定代表人：彭柏铭；注册资本：5,500万元（股东共四人，每人以货币形式出资1,375万元）；企业类型：有限责任公司；经营范围：牧业租赁；酒店投资；国内商业、物资供销业（不含国家专控专营项目）；（涉及许可证的项目凭许可证经营）。营业期限：自2002年12月18日至2007年12月18日。根据东莞市委、市政府确立了把东莞建设成为以国际制造业名城为特色的现代化中心城市的战略目标，民营经济在战略实施中将起到十分重要性的作用。四方集团各股东审时度势，决定走强强联
9、合、共同发展的道路，并已购买大批土地用来开发社会所需项目。四方集团的土地储备情况：n 西湖商住用地5269平方米；n 石龙黄洲工业用地12900平方米；n 石龙黄洲新二中对面8460平方米；n 茶山横岗管理区26100平方米；n 寮步镇工业用地60000平方米（其中有12000平方米厂房一层、办公室及员工宿舍6000平方米）。2.3.2项目法律手续根据委托方提供的资料，目前项目正在办理石龙新城区土地有偿使用合同书，土地转让方为东莞市石龙镇房地产公司，受让方为东莞市四方集团有限公司，土地使用补偿费为人民币90,000,000元。其他工程报建手续正在办理中。本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均
10、遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。三、项目投资环境3.1宏观经济分析3.1.1全国整体经济环境(1) 2002年国民经济良好发展势头全年国内生产总值102,398亿元，按可比价格计算，比上年增长8%。其中，第一产业增加值14,883亿元，增长2.9%；第二产业增加值52,982亿元，增长9.9%；第三产业增加值34,533亿元，增长7.3%。(2) 全国房地产市场状况房地产市场继续保持增长势头。在2002年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计20
11、03年的房地产市场发展是主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落2003年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。房价地域分化明显，价格走势温和回落由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告指出，2003年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应
12、经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。品牌化将成时尚，行业竞争走向深入以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到市场的追捧。2003年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。停止出让别墅用地，调整房地产开发结构为切实保护士地资源，维护士地利用总体规划和城市规划的严肃性，规范土地市场秩序，防止楼市
13、动荡造成风险，2003年2月18日，国土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题”发出紧急通知。严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。普通住宅价格上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。进一步加强房地产信贷业务管理2003年6月5日，中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，通知要求：加强房地产开发贷款管理，引导规范贷款投向。房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖
14、欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过2年；为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。3.1.2东莞经济环境GDP及增长2002年东莞市实现国内生产总值672.3亿元，比上年增长18.4%，总量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均GDP人民币约41,000元（约4,900美元），固定资产投资总额190.1亿元，增长51.5%；
