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1、城市研究报告及当地房地产市场汇总,2010年2月,乌鲁木齐篇,乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府，全疆政治、经济、文化中心。地处天山中段北麓、准噶尔盆地南缘,是世界上距海洋最远的城市，著名的亚洲地理中心就位于乌鲁木齐市南郊30公里处。市区三面环山，地势东南高、西北低，平均海拔800米。属中温带半干旱大陆性气候,寒暑变化明显，昼夜温差较大，年平均气温6.4摄氏度，降水236毫米。现总面积12000平方公里,其中规划区面积10800平方公里，建成区面积166.8平方公里。居住着汉、维吾尔、回、哈萨克、蒙古等49个民族，2007年末，我市公安户籍登记人口为211.62万人，比上年末增加9.78万人，增长
2、4.85%；其中非农业登记人口为158.74万人，增长3.07%。人口自然增长率5.23。 行政区划分：市辖7区1县，即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、头屯河区、东山区、南山矿区和乌鲁木齐县。还有两个国家级开发区：即乌鲁木齐高新技术产业开发区和乌鲁木齐经济技术开发区。,乌鲁木齐概况,乌鲁木齐的前世与今生,乌鲁木齐历史沿革,历史悠久的乌鲁木齐，是举世闻名的古“丝绸之路”新北道的必经之路。公元前一世纪，西汉政府设立的西域都护府，曾置戊已校尉在这一带屯田。盛唐时期，为了进一步加强东西方经济文化交流，促进“丝绸之路”新北道的繁荣和发展，公元640年，唐朝政府在乌鲁木齐东北设北庭大都护府，公元17
3、55年，清政府在现乌鲁木齐九家湾明故城筑垒驻兵，并将此地正式定名乌鲁木齐，公元1763年改名为“迪化”。公元1884年，新疆建置行省，乌鲁木齐定为省会，升为“迪化”府。出现了“万家烟火暖云蒸，销尽天山太古冰”的繁荣景象。, 2006 name of company. All rights reserved.,2008年,乌市国民经济主要指标持续攀升,地区生产总值和地方财政一般预算收入分别首次突破千亿和百亿大关。其中GDP为1020亿元,比上年增长15%,地方财政一般预算收入100亿元。居西北五省会城市第3位，人均国内生产总值位居西部省会城市之首。 2009年新疆经济各项社会事业也取得长足发展，
4、但同时，新疆经济在运行中也存在一些深层次的问题和结构性矛盾。首先，新疆经济较脆弱，结构单一，对石油工业依赖性比较大。前三季，石油行业受国际金融危机和中石油减产计划影响，导致新疆石油工业增加值同比回落10个百分点，下拉全疆工业增速5个百分点；煤化产业开发过热，生态环境压力增大；新疆城乡人均收入全国倒数第二，而且新疆人民收入差距大，就业形势严峻等问题凸显。2009年，各项经济指标尚未完全出台，但呈现在历史经济下滑后出现稳步回升的态势。 2009年，新疆八大类商品中出现“四升、四降”现象，家庭设备用品和维修服务费、医疗保健及个人用品类、烟酒类、食品类均上涨，而娱乐教育文化用品类、居住类、交通通讯类以
5、及衣着类等四大类价格下降。,乌鲁木齐经济发展概况,受世界经济缓慢复苏和全国经济进一步企稳回升的影响，新疆经济增长企稳回升的态势已日趋明朗。但是也应看到，受国际金融危机传导滞后、乌鲁木齐“7.5”事件和经济发展自身活力不足的多重影响，新疆经济增长的回升将是一个缓慢的过程。2010年，新疆经济面临的机遇将更多，首先，国际大环境和国家宏观调控政策走向更加有利与新疆经济发展;第二、国家对新疆的支持力度将进一步加大，今年中央调研组来疆考察之后，2010年将可能对新疆出台一些具体的政策和措施支持新疆发展；第三、国家刺激新疆经济的政策h 是还将继续实施；第四、新疆资源地缘优势将进一步发挥。,乌鲁木齐2010
6、年经济发展预测,乌鲁木齐人均收入,2008年我市城市居民人均可支配收入为11373元，比上年增长9.02%；城市居民人均消费性支出8123元，比上年增长10.05%。农牧民人均纯收入5251元，比上年增加600元，增长12.9%。 2009年1到9月，新疆城镇居民人均可支配收入9022元，增长5.6%，其中城镇低收入家庭收入2682元，增长28.2%。1到9月，新疆农民人均现金收入2983元，同比增加380元，增长14.6%，增速创近年来新高，在全国排名第一。,乌鲁木齐城市建设及发展,城市建设 根据经济社会发展需要，今后一段时期，乌鲁木齐城市向北扩展，向东西延伸。城市建设重点加快城市北扩、东西
7、延伸的道路、自来水输配水管网、排水管网、热力、燃气管网、通讯、电力设施等城市基础设施的规划建设。同时，进一步加大城市环境污染治理力度，大力发展城市联片供暖和集中供热，积极推广使用天然气、电等清洁能源供热，大力推进管道天然气入户工程进程。继续加强水利基础设施、水源地环境整治及污水处理资源化利用项目的建设。加快城区周边荒山绿化为重点的绿化工程，创建国家级园林城市。 乌鲁木齐发展方向 今后一段时期，乌鲁木齐市围绕着到2010年全面实现小康社会、2020年国内生产总值比2000年翻三番的发展目标，确定“建经济强市、创旅游名城，建设现代化国际商贸城”的总体战略目标，大力推进国民经济和社会信息化进程，大力
8、加强基础设施建设，继续加大结构调整力度，优化一产，强化二产，提升三产，使第三产业高度发达，三次产业协调发展，成为西部地区乃至中亚地区具有较强辐射能力的商贸、金融、信息、旅游、交通仓储、科教文化中心-现代化国际商贸城。,一城多心拉大骨架 乌市政府按照“一城多心”的模式，合理调整城市空间布局，坚持“南控北扩、东延西进”战略，合理调整产业结构，统筹规划北部新区特别是两个副中心的建设。 一城两轴重整格局 按照城市建设发展规划先行的要求，今年城市规划要以乌昌经济一体化为着眼点；以乌鲁木齐城市总体规划调整为重点；以“500”工业新城规划为切入点；以米东新区、头屯河城市副中心为依托；以312国道、216国道
9、为产业发展轴，逐步形成以乌鲁木齐为中心的“一城两轴”的空间发展格局。率先在全疆实现小康社会目标。 各区发展方向明确 今后，乌市的天山区、沙依巴克区、水磨沟区和新市区这四个中心城区重点发展生态、商贸、金融、科教文卫等。 大乌鲁木齐时代已经来临 随着乌昌一体化进程的加快，米东区成立，这已经展示出乌市的发展方向。城市发展重点是促进城市重心北移，即大力发展新市区。北延后，城区面积可扩大30平方公里。将来很有可能再新建三个区：北站区、西站区、机场区。,乌鲁木齐城市发展格局详解,2007年房地产综述 2007年全市完成房地产开发投资77.71亿元，比上年增长47.35%；完成房屋施工面积873.78万平方
10、米，增长39.15%；房产市场日趋活跃，全年实现商品房销售额124.41亿元，比上年增长45.6%，其中住宅实现销售额110.31亿元，比上年增长49.75%；全市商品房空置面积93.29万平方米，比上年下降39.04%，其中：住宅空置面积25.56万平方米，比上年下降67.13%。 空置面积大幅下降，其余统计指标都有不同程度上升。从统计数据来看，住宅销售额首次突破百亿元，住宅销售额占全年GDP的14%。住宅空置面积大幅度下降，比2004年127.37万平方米的空置面积下降了398%。 说明：2007年对于乌鲁木齐楼市而言是影响重大的一年，这年意味首府房地产市场无论房价还是开发量均进入高速发展
11、，具有拐点意义的一年。,乌鲁木齐近年房地产发展概况（1）,2008年房地产综述 （一）商品住房供应情况 2008年，批准商品住宅预售面积477.82万平方米，与去年同期相比上涨5%。其中，批准经济适用房预售面积13.82万平方米，与去年同期相比下降59%。我市商品住宅预售面积连续6年持续上涨。 （二）商品房市场销售情况 2008年度商品房备案销售面积32862万平方米，与去年同期相比下降10%。其中，商品住宅累计销售面积292.52万平方米,与去年同比下降5.79%。 （三）商品住宅购房群体情况 2008年度本市居民购买商品住宅21614套，与去年同期相比增长25.28%；外地居民购买商品住宅
12、8793套，与去年同期相比下降41.78%，其中本省其它地区购买3765套，同比下降62.2%，外省市购买4994套，同比下降2.7%。本市居民购买力较为稳定。 （四）经济适用房供应比重情况 2008年度经济适用房供应面积13.82万平方米，占总供应量的3%，比去年同期减少了约4个百分点。,乌鲁木齐近年房地产发展概况（2）,2009年房地产综述 2009年112月，我市新建商品房批准预售面积493.36万平方米，与上年同期相比增长1.3%，其中商品住房批准预售面积411.33万平方米，与上年同期相比下降3.04%； 2009年112月，我市商品房登记成交面积562.74万平方米（58807套）
13、，与上年同期相比增长50.31%，其中商品住房登记成交面积523.41万平方米（54210套），与上年同期相比增长57.57%； 2009年112月，我市商品住房累计本市居民购买361. 96万平方米，占购买群体的69%；非本市居民购买161.45万平方米，占购买群体的31%； 2009年112月，我市二手房累计成交面积188.1万平方米（18607套），成交面积与上年同期相比增长98.79%，其中二手住房累计成交面积148.68万平方米（17836套），与上年同期相比增长127.58%。,乌鲁木齐近年房地产发展概况（3）,2010年1月，国务院办公厅下发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康
14、发展的通知（下称通知），规定二套房贷款首付款比例不得低于40%，但贷款利率严格按照风险定价。这份通知是对去年12月14日国务院常务会议精神的具体落实。业界将此次会议解读为遏制房价上涨的“国四条”，其中关键之处即为“抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险”。 财政部、国土资源部等五个部委日前联合下发关于进一步加强土地出让收支管理的通知。要求地方实行彻底的“收支两条线”管理。土地出让金首次缴纳比例也将大大提高，不得低于全部土地出让价款的50%。通过还明确土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。,2010年房产新政,新政对楼市的
15、影响,新政发布后，乌鲁木齐主流媒体针对新政颁布在读者群中进行调研，得出如下结论： 新政之后购房：用途 首府购房多数自用 。2009年12月底，首府二手房市场产生了一个突击交易的小高峰，进入2010年后二手房交易急剧下降，可以看出新政对炒房行为的遏制。 新政之后购房：面积 71110为主力户型。其中选择91110区间的经济型户型是目前的主力需求空间。由此亦可看出，首府的住房需求仍以解决实际居住的经济型住房为主，首府房地产市场需求还处于良性发展的空间。 新政之后购房：房价 心理现实落差较大。首府大部分消费者的市场心理价位主要集中在30003500元/，这与首府目前的整体均价还存在一定差距，而正是由
16、于购房者心理价位与市场价位较大差距的存在，才在一定程度上使得新政出台之后，购房者纷纷持币待购，希望新政能使得房价有所回落。,此调研还反应出首府市民如下置业心理： 问：今年你会买房吗？ 答：迟早都买，那就早点买。74.3%的受访者计划今年买房。其中，肯定会买和观望后再买的人数相当。 问：你认为房价会降吗？ 答：61.2%受访者对降低持否定态度。 问：买房自住还是投资？ 答：83.2%的受访者买房是为了自用，只用16.8%的人想炒房。 问：购房会买新房还是二手的？ 答：76.3%的受访者选择购买新房。,购房消费调查所反应出的客户心理,2010年1月首府楼市现状,1月，首府市民累计购买商品住房面积23.75万平方米，占购买群体的70%。非首府居民购买10.05万平方米，占购买群体的30%，其中外省购买者占到55%。 2009年乌鲁木齐商品住房均价在3538.29元/平方米。今年1月份，商品住房均价涨到3800元左右/平方米。价格上涨，住宅供应量和交易量却呈现出下降的趋势。其中，商品住房供应量6.11万平方
