郑州市房地产市场调研报告分析

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1、2011年5月份郑州市房地产 市场研究报告,恒辉企划中心市场部 2011年6月,目 录,市场综述,房地产市场,营销市场,个案研究,二,三,四,五,房地产市场总结,市场综述,一,政策法规,1,财经动态,2,市政动态,3,地产动态,4,土地市场,5,“明码标价”,今年5月1日，国家发改委发布商品房销售明码标价规定，要求商品房销售即日起实行一套一标价，且不得在标价之外加价销售；5月12日，发改委再发通知，强调对检查中发现房企未实行 “一套一标”的，每套处以5000元罚款.,房产税年内不扩大,据北京媒体报道，除了上海和重庆，对个人住房征收房产税，今年将不再增加试点城市。记者获悉，今年，国家税务总局主要

2、精力是继续完善房地产批量评税，并在目前的二手房交易契税征收上应用 .,央行上调存款准备金率,5月18日，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调之后，对房地产市场的发展会有一定影响。,政策法规,一季度CPI同比上涨5%,国家统计局15日公布今年一季度国民经济运行情况。一季度，居民消费价格同比上涨5.0%。其中，城市上涨4.9%，农村上涨5.5% 。,4月河南CPI 同比上涨5.6%,4月份，河南CPI同比上涨5.6%，涨幅比3月份回落0.3个百分点。其中，城市上涨5.1%，农村上涨6.5%；食品价格上涨11.0%，非食品价格上涨3.5%；消费品价格上涨6.1%，服务项目

3、价格上涨4.4%。1至4月份平均，河南居民消费价格同比上涨5.5%。,房地产投资增速均达两位数,1到4月，中国房地产开发投资13340亿元(人民币，下同)，同比增长34.3%，增速同比减缓1.9个百分点，比一季度加快0.2个百分点,财经动态,国家级“两化融合”试验区,今年4月份，工信部对20个申报城市的答辩复评，我市顺利通过，并与长株潭城市群、广西柳（州）桂（林）、沈阳、陕西西（安）咸（阳）等共8个城市和地区一同晋级国家级“两化融合”试验区。,今年我市计划再启动10个城中村改造项目，开工建设安置房500万平方米，年内完成270万平方米，25525套。,再启动10个城中村改造项目,郑开大道将添四

4、座立交,日前，中牟产业园管委会评审通过了京港澳高速辅道、万三公路、省道223、雨舟路与郑开城际铁路立交方案技术咨询。按照郑汴新区总体规划、郑州新区综合交通规划，郑开大道在中牟产业园区规划区内与京港澳高速辅道、万三公路、省道223、雨舟路道路实现交叉需建设4座立交,市政动态,郑州年内将新建6万套保障性住房,五一前夕，郑州市发布了关于进一步加强保障性住房建设管理的通知。据介绍，今年分解到郑州的目标任务是54429套，是去年任务量的2.39倍，郑州市又在此基础上又加压驱动，提出了力争完成6万套的目标任务,房改房屋产权要办理者本月30日前请持相关材料到郑州市住房保障和房地产管理局登记，切实维护好广大住

5、房者的合法权益 。,郑州房改房将可办理产权证,中指院：七成城市楼市成交下跌 价格稳定,9日，中国指数研究院发布了主要城市房地产每周交易数据情报，数据显示，本年第19周（5月2日5月8日），监测的 35 个城市中，25 个城市楼市成交量下跌，超过总数七成。其中13 个城市成交量跌幅在30%以上，徐州、昆明、三亚、温州跌幅逾50%。,地产动态,郑州市本级共有6宗土地公告出让，供应土地面积64.16万，合计961.91亩 1宗经开区工业用地 2宗二七其他普通商品住房用地 1宗郑东新区其他普通商品住房用地 2宗郑州、新郑、中牟三地交界处工业用地,2011年5月土地市场概况,郑州市本级共有8宗土地成交，

6、面积30.09万，合计451.13亩，金额16.10亿元 1宗郑东新区商务金融用地 1宗二七区经适房用地 2宗金水区其他普通商品住房及金融用地 4宗经开区工业、仓储用地,土地市场,土地供应分析,本月全市共有6宗土地公告出让，供应土地面积961.91亩，环比增长 61.2%，同比增长59.8%。,本月挂牌出让土地中， 1宗经开区工业用地2宗二七其他普通商品住房用地1宗郑东新区其他普通商品住房用地2宗郑州、新郑、中牟三地交界处工业用地。继今年前四个月土地供应的低迷表现，本月供应出现反弹，供应面积同比小幅增长。可以说土地市场低迷的表现，是特殊环境下所产生的结果，而不应该成为今年的常态。土地供应的稀少

7、将造成未来房地产新增供应的继续不足，这和政府调节市场供求矛盾、平抑房价的初衷无疑是背道而驰的。,土地市场,土地供应分析供应明细,在本月郑州市本级土地公告出让中： 郑政出(2011)5号地块，挂牌出让起始价为3349万元，竞买保证金为1700万元，增价幅度为100万元。 郑政出(2011)6号地块，挂牌出让起始价为3254万元，竞买保证金为1700万元，增价幅度为100万元。 郑政出(2011)7号地块，挂牌出让起始价为2731万元，竞买保证金为1400万元，增价幅度为100万元。 郑政出(2011)8号地块，挂牌出让起始价为8280万元，竞买保证金为4200万元，增价幅度为200万元。 郑政经

8、开出2011007号地块，挂牌出让起始价为1574万元，竞买保证金为772万元，增价幅度为100万元。 郑政东出（2011）003号地块，挂牌出让起始价为18307万元，竞买保证金为12815万元，增价幅度为200万元。,土地市场,土地成交分析,本月全市共有8宗土地成交，成交土地面积16.79万，同比减少82.6%，成交土地金额3.6亿元。,本月成交土地中，1宗郑东新区商务金融用地、1宗二七区经适房用地、2宗金水区其他普通商品住房及金融用地、4宗经开区工业、仓储用地。 本月土地成交量较上个月的成交，无疑有所增长，但较去年同期来说，成交量同比上涨51.6%。主要是因为，随着房地产市场调控的深入，

9、政府减缓了土地供应节奏。受限制于供应影响的土地市场。,土地市场,土地成交分析成交明细,土地市场,商品房市场,二,整体市场情况,1,商品房市场分析,2,商品住宅市场分析,3,商品非住宅市场分析,4,销售情况分析,5,5月份郑州市房地产情况,商品房,预售面积,商品房批准预售面积89.55平方米， 较上月下降了18%，较去年同期上涨了2%； 商品住宅批准预售面积76.61万平方米， 较上月上涨了12%,较去年同期上涨了25%。 办公批准预售面积4.72平方米， 较上月下降77.20%，较去年同期下降46.89%； 商业批准预售面积8.22平方米， 较上月下降34.29%，较去年同期下降39.69%；

10、,销售4573套，较上月下降了5%，较去年同期下降了32%； 销售面积52.59万平方米，较上月上涨了8%，较去年同期下降了28%； 销售均价为8300元/平方米，较上月下降了4%，较去年同期上涨了42%。 销售金额为43.65亿元，较上月上涨了4%，较去年同期上涨了2%,5月份郑州市房地产情况,商品住宅,销售3340套，较上月上涨了18%,较去年同期下降了44%； 销售面积34.64万平方米，较上月上涨了28%，较去年同期下降了38%； 销售均价为5901元/平方米，较上月上涨了2%，较去年同期上涨了7%； 销售金额为20.44亿元，较上月上涨了31%，较去年同期下降了34%。,5月份郑州市

11、房地产情况,存量,截止2011年5月31日，郑州市区商品房存量489.71万， 商品住宅存量223.94万,商品非住宅,办公销售面积13.55万平方米,较上月下降了17%,较去年同期上涨了73%； 销售均价13365元/平方米,较上月上涨了6%,较去年同期上涨了126%； 商业销售面积3.65万平方米,较上月下降了30%,较去年同期下降了56%； 销售均价13973元/平方米,较上月上涨了32%,较去年同期上涨了70%；,近期郑州房地产市场分析,新版国十条出台后，1月6日-5月31日商品住宅共成交17393套，其中1月-4月成交14053套， 5月份商品住宅共成交3340套，市场观望气氛更浓，

12、楼市进入速冻期。,“国十一条”-“国十条”-“9.29新政”-新“国八条” 从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控。 2010年房地产市场波动 “高歌猛进”-“低位回调”-“震荡明显-“分化加剧”,郑州市商品房,2011年5月郑州市商品房销售面积为52.59万，仍处于历史低位，略高于2008年同期水平。 5月份房地产市场仍处于传统的销售淡季，同时，新政延续了2010年的势头，2011年从行 政（限购、保障住房、新国八条）、金融（贷款利率）、土地等政策多管齐下，将购房者 投资成本提高，购房者持币观望，房地产市场进入观望期。,郑州市商品房,每年的5月份一般都是当年中销售量的

13、历史转点，2011年5月成交量较4月份有所上涨，环比上涨8%，同比下降28%，但价格有所下降达到8300元/，环比下降4%，同比增长42%,郑州市商品房,物业类型,2011年4月郑州市物业类型销售面积占比,2011年4月郑州市物业类型销售金额占比,2011年5月郑州市物业类型销售面积占比,2011年5月郑州市物业类型销售金额占比,5月份住宅成交量占比较4月份有明显提高，金额有所下降；写字楼成交量下降，但成交金额有小幅上升；5月份商业成交量无较大变化，金额有所上升。,区域市场,从成交量方面分析：金水区以销售面积13.43万排在第一位，郑东新区的成交量为12.03万，中原区的成交量为9.18万。

14、郑东新区的因自身的区域，环境优势，成为大部分客户购房的意向区域，从而拉升了该区域的均价。,郑州市商品房区域成交数据分析,郑州市商品住宅,2011年1月-4月累计投放商品住宅192.89万； 4月份投放68.29万，主要是锦艺国际华都（12.09万平方米）、 乾宏领秀空间（11.22万平方米）、升龙凤凰城（4.98万平方米）、影响较大 ； 5月份投放76.61万，同期上涨25%，本月投放量较上月增加12%。,郑州市商品住宅,2011年5月郑州市商品住宅销售34.64万，环比上涨28%，同比下降38%； 新政对商品住宅销售量的影响逐渐显现出来，购房者持币观望现象明显。,郑州市商品住宅,2011年5

15、月郑州市商品住宅销售34.6万，环比上涨28%，同比下降38%； 5月份商品住宅成交量相对于4月份有所上涨，“限购”影响在短期内不会消失，但价格仍将 持续上涨。,区域市场,郑州市房品住宅区域成交数据分析,2011年5月，金水区本月成交面积8.84万，位列第一；郑东新区列第二位，成交面积7.92万。 在销售金额和销售套数方面，金水区成交754套和销售5.26亿元稳居榜首。价格方面，郑东新区本月成交价格8359元/，郑东新区房源稀缺、投资吸引力大，未来房价将持续保持高位。,郑州市非商品住宅市场,2011年5月份办公用房成交13.6万，同比上升73%； 成交均价为13365元/，环比上涨6.18%，

16、同比增长126.42%。,2011年5月份商业用房销售面积3.65万，环比下降30.48%；成交均价为13973元/，环比上涨32.64%、同比增加70.09%。,郑州市非商品住宅市场,销售面积排名,5月份绿地之窗依靠销量，获得第一名，销售面积42163，均价17796元/； 海马公园销售量位居第二，销售面积25357，均价9342元/； 曼哈顿广场紧排其次，销售面积9525，均价22751元/； 5月份郑州市新推房源主要集中在金水区和中原区，东区推出量较大的是绿地之窗，销售面积42163，均价17796元/。,销售金额排名,5月郑州市销售金额最大的是绿地之窗，销售额7.5亿元，其次是位于郑东新区的海马公园，销售额2.36亿元，均价9342万元/。,营销市场,三,主流媒体投放情况,1,区域投放情况,2,物业类型投放情况,3,项目营销分析,4,主流媒体分布：大河报呈现垄断，主流媒体投放总量呈现下滑趋势,5月份，平面广告投放量最大的依然是大河报，在