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1、镇江项目市场调查报告二一、本地块优缺点分析（一）优点1、 本地块属于规划主城的五大功能区之一的南徐新城板块，紧靠未来行政中心（南徐大道与檀山路交界处），邻近南山风景区这一城市绿核，具有极佳的升值潜力。2、 与润州区政府仅为一路之隔，具有地标性意义，提升了小区整体形象与档次，带来生活安定感和满足感。3、 本地块北依润州广场，环境优美，空气清新，给居家休闲创造了便利条件，同时也具有地标性意义。4、 润扬大桥工程的启动，方便镇江与扬州等长江北部城市的联系和往来，润扬大桥给周遍地区的发展创造了优越的条件，能带动周边经济发展，积聚更多的人气，从而给本地块带来契机。5、 南徐生态大道的建成，跑马山路、檀山
2、路、朱方路的改造，中山北路的拟建和润扬大桥的即将竣工通车为本地块创造了发达的路况网络，方便了交通，是本地块一个至关重要的因素。6、 本地块所属区域为未来开发新区，各方面极具可塑性，与发展较早的老城区相比，有更大的发展空间。7、 离镇扬汽渡较近使本地块给人以一种离长江较近的感觉，可借长江这一世界闻名的“黄金水道”来为本项目造势。8、 靠近江苏的省会城市南京。9、 依托金山风景区，为本项目注入历史人文气息，提升小区的文化韵味。10、 介于三茅宫和七里甸之间，居民较多，各种配套较齐全，相对方 便。11、 该区域目前尚无新推楼盘，且原有住宅小区规划档次不高，如本项目推案适时，在规划较好的情况下，不存在
3、很强的市场竞争。12、 周边各种生活配套较为齐全，方便生活。13、 本项目规划户数为350户，规模适中，可使小区物业管理最优化。14、 本项目户型设计合理化、人性化，空间浪费少，采光好。15、 本项目户型面积配比较为合理，以90m2左右的三房和120m2左右的四房为主。（二）缺点1、 南边与京沪铁路相距不到10米，京沪铁路是主动脉，且为复线，往来客货列车频繁，尤其是货车经过时，使地块有震动现象，该铁路处于地块南边，影响到的是主要功能区域，所以铁路问题是本地块最大的抗性，特别是老年客户很难接受。2、 地块东边为朱方路，是句容、南京与镇江往来的必经之路，经常有大型车辆通行，给本地块造成了干扰。3、
4、 北边隔润州区政府为润州路，是扬州与镇江往来的必要路线，大型车辆出入较多，影响了居住环境。4、 本地块在当地居民的印象中，属于郊区感念，档次较低。5、 附近居民虽然较多，但是由于以往小区规划定位较低，所以存在人员复杂，居住混乱，档次不高的局面，从而影响了本地块的居住品质。6、 本地块周边环境较差，如西边为某味精厂及农舍、农田。7、 路况虽经改善，但公交线路尚不完善，步行至最近的公交站牌至少需要5分钟。8、 本地块北边有一红绿灯口，且时间较长，在一定程度上给出行造成了不方便。9、 周边配套虽然较为齐全，但规模都较小，且零散分布，无高档次消费点。10、 该地块分两期开发，尚有部分建筑未拆迁，在形象
5、上给客户带来影响。二、市场竞争个案调查目前镇江约有楼盘55个，其中市区32个，丁卯新区10个，丹徒新区13个，从区域分布上看，以解放路为界的东西沿线分布最为密集。市区代表楼盘有：香江花城、江南府邸、江南颐和家园、金山水岸、阳光世纪花园、恒顺翠谷、恒美嘉园、国信米山人家、学府芳邻、松盛园、春江华庭、枫林湾、京润国际花园、润州花园等；丁卯新区代表楼盘有：江南世家；丹徒新区代表楼盘有：彩虹城、驸马山庄、瑞丹花苑、幸福城、永安新城花园、永安新城茗苑等。其中约64%已经交付，1%即将于今年年底之前交付，35%正在热销中（如香江花城、阳光世纪花园、米山人家、学府芳邻、彩虹城、永安新城花园、枫林湾等）或尚未
6、开盘（如江南府邸、金山水岸、颐和家园二期、恒美嘉园、江南世家、松盛园、永安新城茗苑、幸福城二期、瑞丹花苑二期、学府雅苑、润州花园四期等）。附个案调查分析表：个 案 调 查 分 析 表调查日期： 2004 年 4 月 19 日 调查人：王登科案名香江花城二期紫葳苑A组团工地位置东吴路与江滨大道交界出投资兴建无锡红豆企划销售深圳国际企业服务有限公司售楼电话5024000、5024555建筑设计深圳大学建筑规划设计研究院规划用途住宅、商铺规划形态18F*5、13F*8、6F*26占地面积30万m2（总）总建面积46万m2（总）总销金额115亿(总)面积范围89194m2主力面积124129m2单价范
7、围27203071元/m2均 价2800元/m2主力总价35万元总价范围2444万元规划户数3500户（总）可售户数3500户(总)去 化 率一期96%、A组团三幢（12#、15#、16#）100%绿化率45%（总）容积率1.53得房率小高层80%多层90%贷款额度70%贷款年限30年车棚单价1600元/m2付款方式1.一次性付款，优惠 98折 2.按揭付款，首付 30% 3. 分期付款商铺面积未售商铺均价未售车库单价未售开盘日期二期4月16日交付日期05年10月工程进度一期结顶、二期打桩主要媒体广电报、京江晚报、墙体广告、电视、车体、候车亭物业管理香港戴德梁行客源分析以本地为主，有少量外地投
8、资客户 物业费多层0.7元/m2小高层1.25元/m2区内配套商业街、会所、幼儿园、小学区外配套学校：江滨小学、江滨中学、东吴进修学院、镇江中学 邮局： 东吴路支局 银行：市商业银行 公交： 4、104、14、16 医院：江滨医院 酒店： 维扬酒店超市：苏果超市 农贸市场：九里农贸市场面 积配 比分 析2R 8595m2 18户 17%3R 120135m2 90户 83%此户型设计比较好，面积也是比较适合当地人的要求卖点提炼及去化分析卖点： 1：地段2：区内外配套齐全3：开发商品质4：小区规划分析： 4月16日二期部分开盘，半天售出102套，形成抢购的场面。基地位置图个 案 调 查 分 析
9、表调查日期： 2004 年 4 月 19 日 调查人：王登科案名恒顺翠谷工地位置学府路21世纪乐园西侧投资兴建恒顺置业企划销售镇江恒新住宅科技集成有限公司售楼电话5035150、5035186建筑设计规划用途住宅规划形态6F*19、10F*3占地面积11万m2总建面积16万m2总销金额3.8亿元面积范围108142m2主力面积116m2单价范围23002700元/m2均 价2380元/m2主力总价27.6万元总价范围2539万元规划户数380户可售户数380户去 化 率99%绿化率43%容积率1.45得房率85%贷款额度70%贷款年限30车棚单价付款方式1.一次性付款，优惠 2.按揭付款，首付
10、 30% 3. 分期付款商铺面积商铺均价车库单价1540元/m2开盘日期03年12月交付日期04年12月工程进度结顶主要媒体京江楼市、候车亭、户外广告物业管理客源分析以本地中档收入的工薪客户为主物业费区内配套幼儿园、小学、中学、社区医疗中心、老年公寓、健身房、干洗店区外配套学校： 邮局： 银行： 公交： 医院： 酒店： 超市： 农贸市场：面 积配 比分 析3R 108142m2卖点提炼及去化分析卖点：1：开发商品质2：价格 基地位置图个 案 调 查 分 析 表调查日期： 20004 年 4 月 19 日 调查人：王登科案名我家山水（阳光世纪花园三期）工地位置江滨大道北侧投资兴建润阳房地产企划销
11、售润阳房地产售楼电话5016188、5016177建筑设计镇江规划设计研究院规划用途住宅规划形态占地面积66.7万m2总建面积40万m2总销金额12亿元面积范围130190m2主力面积单价范围均 价3360元/m2主力总价总价范围规划户数3000可售户数3000去 化 率绿化率容积率0.6得房率贷款额度70%贷款年限30车棚单价付款方式1.一次性付款，优惠 2.按揭付款，首付 30% 3. 分期付款商铺面积商铺均价车库单价开盘日期未定交付日期工程进度地基主要媒体候车亭、车体广告、户外广告牌、京江楼市、墙体广告物业管理客源分析本地居民多、少量投资客、机关职员、大公司员工、私企老板物业费区内配套大型商业设施、会所、学校、幼儿园、健身广场区外配套学校： 江滨中学、江大北固校区 邮局： 银行： 公交：18 医院： 江滨医院 酒店： 超市： 北京华联 农贸市场：面 积配 比分 析联排 170m2叠加 130190m2卖点提炼及去化分析卖点：1：地段2：小区规模大3：配套全分析：是镇江市区唯一的高档大型别墅小区，品质高。 基地位置图个 案 调 查 分 析 表调查日期： 2004 年 4 月 19 日
