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1、X年上半年南京房地产市场调查研究报告抉策地产研究中心年 8 月 8 日2004年上半年南京房地产市场调查研究报告目 录目 录 综 述 1. 前言2. 抉策地产研究中心研究方法简介 2.1 研究背景说明 2.2 抉策地产研究指标体系说明 3. 名词定义 4. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 摘 要第一节 市场容量分析12004年上半年南京市房地产市场容量分析 1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成 1.3 投资购房比例小幅下调 1.4 结婚购房比例稳中略升 1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 2. 南京房地产市场需求特征分析 2.1 购房者需求心
2、理特征分析 2.2 现实需求的减少与潜在需求的增加 2.3 前期已实现购房需求的社会阶层层次分析 32004年上半年房地产市场交易状况分析 3.1 2004上半年新建商品房的交易情况 3.2 2004二季度新建商品房的交易情况 3.3 2004上半年存量房、经济适用房的交易情况 3.4 2004年上半年及二季度未实现的需求分析 4. 2004年上半年需求结构分析 4.1 各片区的需求结构及季度变化情况 4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 第二节 产品结构分析1. 南京市2004年二季度市场供给状况 南京市2004年二季度房地产开发投资状况 2
3、. 南京市2004年二季度南京市土地供应状况 2.1 土地一级市场的供应状况 2.2 土地二级市场的供应状况 3. 南京市2004年上半年经济适用房、中低价商品房供给状况 4. 南京市2004年二季度南京市商品房供应情况 4.1 2004年二季度商品房总体供需状况 4.2 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 4.2.1 需求监测模型简介 4.2.2 供给监测模型简介 4.2.3 供需比监测模型简介 4.3 2004年二季度南京市新建商品房供应总量 4.4 分结构的新建商品房供需平衡状况 4.4.1 分片区的新建商品房供需分析 4.4.2 分价格层次的供需分析 4.4.3 分楼型的供需状
4、况 5. 2004年三季度南京市新建商品房供应状况 5.1 2004年三季度南京市新建商品房供应总量 5.2 2004年三季度南京市新建商品房供给状况 5.2.1 2004年三季度南京市新建商品房分片区供应状况 5.2.2 2004年三季度南京市新建商品房分物业供应状况 5.3 2004年二、三季度南京市新建商品房供应状况对比 5.3.1 分片区市场供给变化 5.3.2 分物业类型市场供给比较 第三节 价格研究1. 供给价格水平分析 1.1 抉策地产研究中心南京70典型楼盘价格指数 1.2 新建商品房价格水平分析 1.3 新建商品住宅价格水平分析 1.4 分物业新建商品房价格水平分析 1.5
5、经济适用房价格水平分析 1.6 存量房价格水平分析 1.7 南京市租赁行情分析 1.8 土地价格水平分析 2. 2004年上半年南京商品房价格变动因素及相关分析 2.1 供需比例失衡对房价的影响 2.1.1 2004年二季度商品房供需状况对房价涨幅的影响分析 2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 2.2 经济发展与消费能力增长支撑南京房价 2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 2.4 宏观金融政策对房价的影响 2.5 行业的互动效应带动房价上涨 2.6 商品房直接成本带动房价上涨 2.7 城市化进程加快，带动房价上涨 2.8 2004年南京商品房房价趋势性分析 2.9 200
6、4年南京存量房市场趋势分析 3. 2004年上半年南京房地产发展特征综述 3.1 商品房价格两极分化情况严重，郊区与城区商品房价格差距继续拉大，轨道沿线物业价格攀升速度明显，但市场接受程度存在较大的差异。 3.2 产品向多元化发展，户型设计更加人性化 3.3 房地产市场发展态势逐步趋于稳定，价格变化趋于理性 3.4 新建商品房市场继续升温，存量房市场交易平稳 第四节 消费者调查1. 研究背景 2. 研究说明 2.1 样本特征 2.2 样本量 2.3 研究方法 2.4 研究指标 3. 被访者的基本特征 3.1 被访者年龄结构 3.2 被访者学历结构 3.3 被访者的家庭结构 3.4 被访者家庭年
7、收入分布 4. 购房需求特征分析 4.1 面积需求 4.2 套型需求 4.3 理想的购房区域 4.4 楼型与年龄特征的交叉分析 4.5 不同区域和楼型需求交叉比较 4.6 购房目的分析 4.7 年龄与购房目的的交叉分析 5. 准购房者价格需求分析 5.1 可以承受的最高单价 5.2 家庭年收入与可承受总价的交叉分析 5.3 付款方式 5.4 被访者对南京地区市场房价的评价 6. 准购房者的媒体接触习惯及媒体影响 6.1 媒体接触 6.2 广告宣传和推荐活动的影响力分析 第五节 生活指数评价1. 生活指数评价 1.1 区域生活指数模型 1.2 应用与测评结果 2. 典型楼盘生活指数评价 2.1
8、典型楼盘生活指数模型 2.2 应用与测评结果 3. 典型楼盘性价比分析 4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 4.1 抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告 4.2 抉策地产楼盘项目前期定位研究 4.3 抉策地产市场吸纳与性价比定价模型 第六节 媒体监测与研究1. 2004年二季度南京房地产平面广告投放监测 1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 1.2 分区域投放量统计 1.3 分物业类型投放量统计 1.4 开发商投放量统计 1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 2. 2004年二季度南京房地产网络广告监测分析 3. 2004年二季度南京市房地广告营销主题与促销活动分析
9、3.1 房地产营销主题分析 3.2 其它促销活动分析 4. 结合消费者调查的媒体影响度分析 4.1 购房者媒体偏好分析 4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 4.3 典型楼盘广告策略浅析 5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 5.1 竞争对手SWOT分析 5.2 20032004 南京市主要楼盘广告投放变化统计与分析 结 语1. 前言 2004 年上半年中国房地产经历了宏观调控最严厉的 “ 春天 ” ，监察部和国土资源部日前发出在 2004 年 8 月 31 日 前今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕；国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含
10、经济适用房）资本金比例从 20 提高到 35 以上；银监会加强了对房产信托的监管力度，房地产开发资金将进一步吃紧的趋势已经明朗；近日中央 5 家大型房地产企业受命整合国有房地产行业；针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资增长过快的情况，央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长，控制通胀。众多政策动态表明国家近期在宏观调控上 对 房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。而在这种背景下， 2004 年 6 月，全国共完成 商品房 施工面积 165499.36 万平米，同比增长 23% ，其中
11、住宅 93414.62 万平米，同比增长 20.2% ，竣工面积 20888.49 万平米，同比增长 14.4% ，其中住宅 12905.5 万平米，同比增长 7.8% 。其中房地产业投资额为 5413.58 亿元，同比增长 28% ，在各行业中占全社会固定资产总投资额的 24.8% ，各项同比增幅普遍有所回落。 今年上半年，全国的商品房销售价格比去年同期上涨 9.1% ，土地交易价格上涨 9.5% ，房屋租赁价格上涨 0.8% ； 2004 年二季度以来中国房地产市场继续升温，价格大幅上涨，与一季度相比，商品房销售价格上涨 2.3% ，土地交易价格上涨 4.1% 。从统计数据可以看出，房地产
12、市场的宏观调控已经取得一定的效果，投资开始从高位持续回落，但是投资增幅仍较大，投资结构不够合理、商品房价格继续走高的现象仍然存在。 根据南京市统计局发布数据：上半年全市完成生产总值 902.81 亿元，同比增长 18.2% ，增幅比去年同期高 4 个百分点，比全国平均水平高出 8.5 个百分点，比全省平均水平高 3.1 个百分点；上半年南京城市居民人均可支配收入达 5839.32 元，同比增长 13.7 ，增幅比去年同期高出 5.5 个百分点；今年 1-5 月南京市全社会固定资产投资总额达 357.84 亿元， 比去年同期增长 30.5% ，房地产开发投资额达 80.32 亿元， 比去年同期增
13、长 26.7% ，占全社会固定资产投资总额 22.45% ， 增幅有所回落。但 房价继续稳步上升，市场需求实现比例有所降低，这是 2004 年上半年南京市房地产市场的基本表现。在房地产金融方面，国家连续出台的相关政策，如提高房贷门槛，减少贷款投放，对南京市房地产业的影响较大，观察南京市 2004 年二季度以来的房地产需求实现情况可以发现，由于拆迁量有限，刚性购房需求减少，消费者普遍认为目前房价过高而推迟购房时间，持币观望群体绝对总量有所增加。在存量房交易方面，受贷款政策的影响，成交量波动较大， 5 月成交量降低， 6 月有所恢复。土地一级市场方面， 4 月底国务院办公厅决定农用地转非农建设用地
14、的审批暂停半年，南京在半年内停止征用农用地。由于南京市国有储备土地充足，因此短期内不会影响土地的供给，相反，南京市短期内提高了国有土地的供给量，但土地价格仍然继续稳步上升。 根据抉策地产研究中心本期季度调查显示，南京市 2004 年二季度房地产市场有两个主要特征，一是商品房总体供需比和新建商品房的供需比都大于 1 ，说明房地产市场已经供过于求，买方市场已经到来；二是结构性的供求矛盾仍然很突出，相应的细分市场微观特征错综复杂。 众多事实也表明，南京市房地产市场，已进入全面竞争时代。市场表现为供需平衡被打破，已出现局部的供过于求的状况，供需依旧存在着比较严重的结构性矛盾，价格涨幅回落、某些层次的商品房交易量有所降低、消费者购买心理更加成熟。由于市场逐步成熟，法律法规的不断健全、产品竞争的加剧，一批资金不足的房地产发展商面临被淘汰、优势企业之间开始寻求联合等等，一个更开放、资源整合水平更高的新市场平台正在形成中。抉策地产研究中心的基本判断是：未来南京房地产市场的增长率有所放缓既是在宏观调控的影响下的合理表现，也是其走向成熟与理性的标志，地产企业只有以科学的发展观为指导，将项目规划建设与城市经济、文化的发展结合起来，才能打造出市场能够接受、消费者迫切需要的产品。 抉策地产研究中心将继续以建立并完善适应房地产市场发展的信息指标体系及信息共享的基础平台为己任
