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1、长沙湘水湾市场调查报告第一部分 宏观现状分析一、长沙市房地产市场现状分析1.1 2006年长沙房地产市场发展趋势n 宏观政策面由严控逐步转为平和，税收调控政策趋严2006年，宏观政策将继续调控房地产市场，政府将根据调控的效果适时推出跟进政策，促进房地产市场健康、稳定的发展。加强经济运行分析监测和引导，控制房地产投资规模，调整住房供应结构，促进合理的住房消费，切实稳定住房价格，是2006年政府宏观调控的主要思路。2006年房地产业将成为税收调控政策的重点领域。新年伊始，各类和房地产业有关的税种开征消息不绝于耳：140平方米以上的住宅将预征土地增值税；地下建筑将收取房产税；二手房交易个税将推向全国
2、；耕地占用税暂行条例将进行修改，提高征税标准；150平方米以上的豪宅，可能开征消费税；第二套物业征收重税；公积金要征个税；物业税可能破冰来自多个权威渠道的消息显示，只要楼市泡沫不灭，更严厉的税收政策就一定还会不断出台。虽然长沙目前并未出现房地产泡沫，但是政策一旦出台，受其作用和影响是肯定的。n 商品房供应量充足，有效需求500万平方米以上2005年长沙正在施工的面积约1200万平米（不包括05年新增开工面积），加上04年下半年新增的开工面积，预计2006年长沙商品房供应量应在800万平米以上。受国家土地紧缩政策影响，2006年房地产投资增长将继续放慢，住宅开发仍是房产市场主旋律。 根据2003
3、至2020年长沙总体规划纲要，长沙的城市规模将达到310平方公里，年均将增加城市面积10平方公里；长沙进城人口年均增长6万人，外来人口的购房比例为15，按每户3人，每户住房面积100平方米计算，每年将增加30万平方米的住房需求。 2000年至2005年长沙市人均居住面积从18.6平方米增长至27.2平方米，人均住房面积提高8.6平方米，改善住房条件的需求将成为市场需求的一大重点。同时，虽然近年来长沙城市拆迁呈下降趋势，但旧城改造、城市化带来的拆迁所增加的刚性需求不可小视；房产的保值、增值、投资功能也将促使一部分居民新购商品房。综合以上需求，预计长沙2006年商品房有效需求在500万平方米以上，
4、房地产发展前景广阔。 n 商品房价格稳中有升，保持58的涨幅。2005年，长沙商品住宅销售价格持续保持上涨，同时销售面积增幅也高达47.24，并首次突破550万平方米。价格与销售量的同步增长，表明价格的上涨拥有充分的需求支撑，这也同时表明，长沙市房地产仍有较大上升空间的判断是准确的。2006年的楼市大势取决于政策。在国家“十一五”规划目标以及金融、银行体制改革、调控继续进行的大背景下，2006年房价在高位运行状态继续大幅增长几无可能。就长沙来说，更不可能出现大的波动。受国家宏观调控和市场需求及国内大环境影响，长沙市价格较高、面积较大的高档住房价格将有下降的趋势；价格较低、小面积的中低档住房、商
5、业用房价格将稳中有升。n 消费市场潜力巨大2005年中国可持续发展战略报告指出，从现在起到本世纪中叶，中国城市化率将从现在的40提高到75左右。城市化的趋势为今后房地产的发展提供了保证。2005年长沙市城镇居民人均可支配收入12434元，居全国中等偏上水平，中等收入水平的居民已经进入万元级消费水平阶段。万元级消费水平阶段，受传统消费理念引导，人们的万元级消费首选就是改善居住环境，而住宅是集投资与消费于一体的特殊商品，具有保值和增值的特性。因此，由于股市长期低迷，银行利率多次下调，加上银行信贷的支持，可以预计在相当长的时间内，房地产依然是人们投资置业的首选。n 板块竞争白热化近年来，大长沙的城市
6、规划为房地产的全面升级提供了更高的平台。长株潭经济的一体化，带动了南长沙房地产的全面启动与升温；湘江沿江风光带和橘子洲远景规划逐步带动了江岸板块的发展；河西大学城片区、长沙东区开发的升级换代，为近郊大盘的大显身手提供了绝佳的机遇； “市中心东拓”的城市发展战略部署，对星沙是长沙市“次中心”和“第六区”的地位予以确认，也给致力于星沙发展建设的各路地产豪杰吃下了一颗定心丸。大长沙的城市规划，不仅促进了长沙房地产的全面升级，也使长沙商品房开发在城市各区域形成齐头并进的局面，就商品房消费而言，在品质基本类似的情况下，区域的形象和配套将直接影响购房者的决定。2006年长沙的商品房供应量达到800万平米以
7、上，销售项目增多，在量价齐升的形势下，刺激消费是头等问题，因此，2006年将是长沙房地产行业的营销年，而定位精准的个性项目、中档项目将显示出强大的市场竞争力。n 宜居节能成发展大势，“品质住宅”建设成开发重点2006年发展节能省地绿色楼盘将是房地产行业的一个重点方向，湖南省将全面强制实行建筑节能，长沙也不例外。节能建筑在长沙已经引起了政府和开发商的高度重视，绿色地产的开发建设因而也步入了实质阶段，因可有效地提高项目素质与技术含金量，以其舒适、节能、环保、高科技及高性价比而一枝独秀。今后，节能建筑将吸引主流消费群体的关注，从而也使开发商的品牌形象得到提升，赢得市场声望，这必然导致房企调整资金流，
8、建设节能环保型住宅，避免市场淘汰。目前长沙房地产市场的竞争不仅是在项目与项目之间，也发生在板块和板块之间。这样导致在长沙房地产总体价格处于连续几年平稳上涨的前提下，板块与板块之间的价格走向出现差异化，而决定板块地产价格的还是板块品质。2006年长沙地产市场将以“品质住宅”建设为契机，提高住宅质量，同时改善小区环境、物管等综合配套，从整体上提高长沙房地产开发水准，为老百姓提供物美价廉的居所。n 安家新城区成主流2005年长沙地产的主战场就已经完成了向四围新城区的转移。2006年，新城区开发将进一步加速，继人民东路、南城、麓南等新城区板块之后，市府、金鹰城、体育新城、新河三角洲等新的热点区块开始人
9、气飙升。从2006年起，这些区块将建成一批代表长沙新住宅的作品。随着房价变化的同时，消费者的置业心理也在发生变化，而规划相对完善，价格相对便宜的新城区居住浪潮，也将在2006年真正到来，这不仅仅因为新城区区域内楼盘品质的相对优势，也在于区域内城市规划、配套日益完善，成为更适合人居的家园。随着城市化进程的推进和新城区交通、治安环境的改善，在2006年新城区将成为越来越多的人主动的置业选择。n 二手房市场面临新机遇从1998年开始，长沙市房地产市场得到长足发展，相应中介经纪业迅速成长，长沙二手房市场也年年攀新高。受“国八条”等政策波动的影响，2005年长沙二手房成交量虽略有增长，但增幅明显小于20
10、04年，二手房交易量出现明显回调。2006年，随着政策的逐步稳定，房源的增量，信贷政策的促进作用，住房梯级消费观念的日趋形成以及房地产新商品房与二手房市场的联动，二手房成交增幅将有较大幅度的增长，成交价格也会稳步上升。 2006年的二手房市场将迎来更新的发展机遇，也将进一步促进房地产市场整体的良性发展和繁荣。1.2 市场综述长沙未来几年的房地产市场相对看好，但竞争层面也将从项目转移到企业、从品质上升到资本和服务，长沙目前还没有一家开发企业能够占到市场年销售5以上份额，但本地市场的开发龙头企业将在这几年的竞争中产生。竞争机会点：n 同层次的竞争将催生分众营销，个性产品、消费细分的产品逐步呈现。n
11、 70年代人群开始成为置业主体，消费心理将出现新的变化。n 随着城市中心交通拥挤程度的加剧，地段论将会有新的注解，空间论被时间论取代。n 在政策鼓励下及瞄准大众消费的现实情况，中档商品房的开发将增多。n 外地企业进入长沙的势头将减弱，本地行外企业进入房地产行业者增多。二、长沙县房地产市场分析2.1 区域经济状况分析长沙县自古为三湘首善之区，其建制远溯秦汉。公元589年改临湘县为长沙县，迄今已2200多年。全县总面积1997平方公里，辖个乡，15个镇，494个村，38个居委会，总人口74万。从当年“搬县城，达小康，进百强”到“发展大工业，做大开发区，建设大县城”，再到“领跑中西部，进军五十强”，
12、随着长沙县委、县政府这些战略目标的提出和实施，星沙这片不毛之地逐渐变成了今天的繁荣。10年过去了，如今的长沙县县城星沙初具规模，经济综合实力明显增强，各项社会事业同步协调发展，人民安居乐业。星沙，正以崭新的面貌、朝气蓬勃的雄姿迈向现代化新型都市行列。n GDP增长呈强势随着县城与长沙经开区融合，长沙县地区生产总值（GDP）进入飞速发展的时期，在全省形成了明显的强势。从1978年开始计算GDP（地区生产总值）以来，长沙县GDP总量由2.13亿元增加到2005年的183亿元（预计），净增了约181亿元，增长了85倍。长沙县在2004年GDP增速达到17.5后，2005年达到19，GDP呈现加速成长
13、的态势。随着经济的发展，近年来工业化进程也不断加快，长沙经开区步入高速发展期。 随着县城的搬迁，星沙大开放、大招商和大投入，支撑着长沙县经济增长的产业棚已经形成，汽车、电子信息和房地产成为了长沙县经济增长的主要推动力量。1978年，长沙县一、二、三产业的结构之比为51.832.515.7 ；2005年，三次产业之比为14.561.823.7。三次产业的比例变化，记录了长沙县由农业大县到乡镇企业大县，再到工业强县的发展轨迹，成就了“湖南工业看长沙，长沙工业看星沙”的辉煌一页。如今的星沙，已形成以工程机械、汽车等为核心产品的三一企业集群、长丰企业集群和北汽福田企业集群。n 工业实现大跨越近年来，长
14、沙县紧紧围绕“领跑中西部，进军五十强”的战略目标，坚持工业优先发展，把工业化作为主动力，作为解决“三农”问题的关键，带动了县域经济的超常规发展。在全县财政税收中，约70是工业企业创造的；在农民新增收入中，有70来自工业的发展；工业经济对GDP的贡献率也接近70。在政府的鼓励和引导下，长沙县的工业经济迅速发展，规模总量大幅增加，优势产业集群飞速发展，产业布局日趋合理。n 农业产业上规模长沙县在全力推进工业化的同时，农业产业化也飞速发展。 茶叶、蔬菜、花卉苗木成为长沙县农业的三大支柱产业。金井、高桥、春华等9个乡镇的10万亩茶园“百里茶廊”已列入长沙市四大、湖南省五大农业优势带之一，这里出产的茶叶
15、远销西欧、俄罗斯等地。蔬菜产业一直是农业的一个主打产业，在培育建设黄兴、干杉、梨等乡镇已有基地的同时，重点新扩路口、开慧、春华、双江、黄花、高桥等乡镇蔬菜基地，以黄兴镇为核心的5个近郊10万亩无公害蔬菜基地初步形成。花卉苗木产业空前发展，以跳马为中心的浏阳河百里花卉苗木走廊已是规划中的中南地区最大花卉苗木基地湖南浏阳河花木示范区的核心区域。 在三大支柱产业飞速发展的同时，农产品加工企业规模也不断扩大，有一定规模的企业已发展到232家，年产值过5000万元的企业有15家，涌现了金龙生物、好韵味、湘丰、金井等国家和省、市级农业产业化龙头企业13个。按照“公司+基地+协会+农户”产业化发展模式，长沙
16、县农产品加工企业带动基地40多万亩，带动10万农户增收2亿多元。2.2 区域消费状况分析随着县城搬迁，长沙县财政收入的增长步入了跨越式发展的快车道。2003年，长沙县财政总收入突破10亿元大关后勇往直前，2004年突破15亿元大关，2005年突破20亿元大关。2001年至2005年成为长沙县财政总收入增长最快的时期，5年翻了两番，实现了高位高基数增长。尤其是2004年和2005年长沙县在全省率先免征农业税的情况下，每年财政总收入实现了约5亿元的净增量。不仅如此，2005年长沙县的增值税、营业税、企业所得税和个人所得税等均保持了较快的增长速度，增幅分别达到26.4、25.1、44.6和30.43。这4个税种构成了长沙县税收增长的主体，对税收的贡献率超过了80。2005年，全县社会消费品零售总额33.5
