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1、惠州近年房地产发展研究报告目录 一、惠州近年房地产发展概况1、总体发展概况2、发展特点分析3、热点片区分析4、惠州近年开发楼盘概览二、惠州近年房地产投资分析三、房地产一级市场分析1、土地交易概况2、土地用途分析3、土地储备四、房地产二级市场分析1、施工与竣工面积2、预售3、销售4、空置率五、房地产三级市场分析六、惠州楼盘主要特征分析1、物业及产品类型2、楼盘规模分析3、项目差异性七、惠州精典楼盘精典户型分析八、惠州房地产价格走势九、角逐惠州的深圳企业1、角逐惠州的深圳中介企业2、角逐惠州的深圳开发企业十、惠州房地产前景展望惠州近年房地产发展研究报告一、惠州近年房地产发展概况1、总体发展概况惠州
2、地处珠三角，与周边城市的交通网络日益完善，且十分便利，但房价较低（平均房价只有深圳的13、广州的l2），这显示惠州对周边城市的吸引力不强。但自中海壳牌南海石化项目于2002年11月奠基大亚湾以来，惠州的房地产业持续升温，逐步摆脱了上世纪90年代初期的房地产泡沫，盘活了大批烂尾楼项目和闲置土地。近五年，惠州房地产开发投资额累计达到127.2亿元，占同期第三产业比重达的35.9%。从2005年惠州房地产市场运行的情况来看，由于市场比较理性，所以供求总量基本均衡，供求结构基本合理，房地产价格基本平稳。随着一大批精品楼盘和花园住宅小区的相继开发和推出，惠州房地产业的发展呈规模化、花园化集聚，这使惠城区
3、的核心区扩大了一倍，城市面貌焕然一新，城市品位大幅提升，“绿色惠州、宜居典范”的品牌日益彰显。总而言之，随着珠三角一体化程度的加深，有着良好自然资源的惠州，其房地产业应有更好的发展前景。2、发展特点分析楼盘类型由单一型向复合型推进商业地产、教育地产、体育地产等一些复合概念逐渐融入惠州楼市。商业地产如德赛大厦、世贸中心、双子星大厦等一批商务办公楼拔地而起，产权式公寓酒店接连推出；教育地产如东江学府，它将全国重点中学惠州一中引入项目内，按照“公司投资建校，学校独立办学”的原则，双方互惠共赢；体育地产如半岛1号，它配套有一个近100万平方米的文化体育公园，给置业者提供一个运动与文化娱乐的平台。这显示
4、，由于受一些先进的规划设计理念以及市场需求的影响，惠州房地产业的发展正向多元化转变。商业地产异军突起惠州经济被众多投资者看好，从去年开始，不断有新的商业地产项目出现，越来越多的商场也开始进驻惠州。2005年新开业大型商场达10多家，其中以大型购物广场居多，同时也有各类大型专业市场渐成气候，义乌小商品城建筑面积达1 8万平方米，弥补了惠州大型批发商场业态的空白，汽车专业市场、建材市场在惠南片集聚，形成一定的规模。陈江镇也有新的两个四五万平方米建筑面积的大型商业广场开业。这些商场主要由本地开发商与外地大型商业连锁机构共同经营。随着这种共同经营模式的不断深化和投入营运，惠州的商业地产出现了繁荣的局面
5、，但同时竞争也较为激烈。深圳投资客与开发商开始涉足惠州房地产市场由于交通便利、环境优良、房价相对较低以及大型企业经济带动的影响，使深圳人开始关注惠州的房地产市场并进行投资。从深圳人到惠州置业的趋势来看，他们主要关注高端住宅（越高端越保值）、地段好的小户型或商铺（惠州的小户型和商铺投资刚刚兴起，市场有潜力可挖）、大社区的中档住宅（自住投资均可，自住者多用于度假、养老，投资者则多计划出租给大企业的高层管理者）。同时，由于深圳的土地资源已日渐稀缺，深圳的开发商走出深圳，已经是必然趋势。一些资源比较丰盛的区域，深圳的开发商已崭露头角，其开发的一些项目的产品根本就是为深圳客户量身打造的。3、热点片区分析
6、近几年，惠州新开发的商品房主要集聚在惠城区江北片区，河南岸、演达、麦地片区和东平片区。江北片区：江北片区作为惠州市行政中心区域，自然形成了以开发高档楼盘为主的区域特征，这一片区的楼盘代表了惠州市房地产开发的高端水平。区域内现有合生帝景湾、金裕碧水湾、丽日百合家园等楼盘，由于此区域在规划、建设上起步较高，同时邻近市政府及体育公园等，是未来的行政中心，因而开发商品房的档次都代表了惠州目前的豪宅开发风范，价格在3000-4000元平方米之间，合生帝景湾由于推出的是带精装修的豪宅，均价已在6000元平方米左右，带动了区域价格的上升。河南岸、演达、麦地片区：2005年，惠州城区片区热点，由河南岸沿演达一
7、路至惠淡路一带延伸，该片集中了惠城区风格不一的20余个中大型商住楼盘，楼盘结构形成多在小高层与高层之间、中等偏大户型为主，部分中小户型。这些新建楼盘加上已成规模的汽车市场、大型建材超市，及大型购物广场的进驻，人气日益旺盛，形成了繁华的新城区，目前南三环路以内的已建楼盘普遍已销售完毕，价格普遍在22002800元平方米之间，由于各项配套设置已日益完善，在建在售楼盘的价格在缓步上升中。东平片区：桥东东平至大湖溪片区作为老区开发，云集了惠州几个名牌开发企业所开发的品牌楼盘，开发量及供应量占到此片区总体的92左右，作为别墅类型楼盘的开发则占到惠州城区总量的65。还有一些品质较好的中小楼盘，楼盘层次较为
8、分明，主要面对原住居民及一些中产阶级客户类，住宅楼盘价格均价多在2600元平方米左右。此片区具有良好的品质居住环境，但在市政、商业配套方面有待完善。4、惠州近年开发楼盘概览惠州房地产开发主要集中在惠城区、惠阳区，其它地区开发量较少。惠城区由于辖区分布较广，加上是中心区，所以楼盘分布自然最多，根据地理位置及楼盘分布情况，其主要的热点片区以及所属的楼盘如表所示。至于惠阳片区，棕榈岛以高尔夫别墅闻名，目前已汇聚不少惠州及周边的高端客户，紧临棕榈岛的半岛一号拥有100万平方米的别墅、Townhouse及洋房面积和100万平方米的山体公园，聚焦了周边大量的置业者及投资客。其余项目均为普通住宅。 二、惠州
9、近年房地产投资分析惠州近五年的房地产投资额从2001年的10.65亿元迅速猛增至2005年的43.78亿元，平均每年的增幅为37.3，这显示出惠州近年房地产业发展速度是非常快的。整体而言，惠州房地产投资方面呈现以下特点：投资较为理性从历年房地产开发投资占固定资产比重来看，除了2002年的比重有所提高之外，其余年份的比重基本维持在12%左右。这说明房地产投资增长呈现出理性、健康的发展态势，其房地产开发投资是顺应经济发展要求的。附表：历年房地产投资统计资料来源：惠州市房地产业协会住宅投资份额大幅下滑，办公、商用物业投资看好2005年，惠州市房地产完成的投资额中，住宅完成的投资额为29.24亿元，办
10、公及商业房及其他类用房完成的投资额为14.54亿元。从投资比重表来看，2005年住宅的投资比重相对于2004年有较大幅度的回落，而办公、商用物业的投资比重则大幅提升。随着一些大型超市如天虹广场、世茂百货、世纪联华、民乐福等的开张引爆了惠州的零售业，这使开发商对以办公、商用及其他类用房的投资前景看好，导致了办公、商用物业投资比重的提升。附表：投资比重统计资料来源：惠州市房地产业协会区域投资不均衡，惠阳区逐渐引起关注2005年惠州市两区三县以及大亚湾的房地产投资额中，惠城区的房地产开发投资额所占比重最大，达到76.40，其次是惠阳区，其它三县和大亚湾加起来比重不足15。这说明惠州市房地产投资存在不
11、均衡现象。同时，惠阳区的投资比重相对于2004年有4%的提高，这说明惠阳区由于各种经济利好因素的影响，逐渐吸引了房地产开发商的关注。附表：2005年各区（县）投资比重统计资料来源：惠州市房地产业协会三、房地产一级市场分析近年，惠州市的土地市场化配置步伐不断加快，有形土地市场建设日趋完善，经营性用地一律实行招标拍卖和挂牌出让，土地使用权转让实现了进场公开交易。目前，惠州市政府为有效地利用土地，已经制订了惠州市土地收购储备及出让五年计划。1、土地交易概况2005年，惠州挂牌出让的经营性用地有42宗，总面积为295.19万平方米，总成交价为117258万元。其中，成交总价最高的是GJB2005-2号
12、地块，为3.8亿；成交单价最高的是GXP2005-1号地块，为3086元/平方米。挂牌转让的土地有13宗，面积为16.68万平米，成交价为4124万元。其中，成交总价最高的是GHH2005-7号地块，为1298万元；成交单价最高的是GNA2005-4号地块，为930元/平方米。以上的土地交易都是国有土地的交易，尚无企业土地的转让交易。 附表：2005年惠州国有土地挂牌出让与转让情况统计资料来源：惠州市房地产业协会2、土地用途分析2005年出让和转让的土地中，商住用地所占的比例最大，有七成多，达到227.31万平方米。可见，惠州市政府在出让和转让土地的过程中，注重商业项目对住宅的配套，同时，这也
13、反映了土地市场的需求状况。其他一些用地，诸如工业用地或公共用地所占的份额是最少的，仅有1%。3、土地储备惠州市国土资源部门采取挂账收地、调整置换和限期开发等方式，按照发展的要求，采取有效措施，开展对闲置土地的盘整，为全市的重点项目和招商引资项目提供了用地保障，并取得了良好的成效。2006年根据惠州市土地收购储备及出让五年计划，将有20块用地出让。其中，河南岸总建筑面积73057平方米的16号小区用地，江北总建筑面积18211平方米的24号小区用地、约30万平方米的25号小区用地、314946平方米的40号小区用地，金山湖总建筑面积115731平方米的11号小区用地和古塘坳总建筑面积约20万平方
14、米的尖峰山用地拟挂牌出让。附图：惠州市收购储备及出让五年计划土地分布图资料来源：惠州市国土局 四、房地产二级市场分析1、施工与竣工面积近三年惠州市房地产竣工面积逐年升高，但升幅很少，而施工面积却大幅上升。全市施工面积在2005年达到484.43万平方米，比2004年增长25.8，其中，惠城区338.37万平方米，下降12.1；惠阳区85.6l万平方米，增长115.1；大亚湾区18.25万平方米，增长225.8。这显示惠阳、大亚湾房地产增长突飞猛进。全市竣工面积由于各中、大型盘陆续进入市场而上升较快，首次突破百万平方，达到125.63万平米，比2004年增长38.9万平米，增幅为44.85。2、
15、预售2005年，全市预售商品房面积达237.6万平米，有较大幅度提高，这显示前两年以大盘开发为主的楼盘正进入销售阶段，市场供应量增幅较大，其市场吸纳力良好，前景普遍被看好。其中，惠城区的预售面积就达到206.1万平方米，占全市预售面积的86.74%，同比增长15.6%，而且其预售套数的增长幅度也达到了29.6%。附表: 2005年惠城区预售指标表资料来源: 惠州市房地产业协会3、销售近五年惠州一手商品房交易面积呈稳步上升势态，年均增长23.3。2005年，全市商品房销售面积达到136.76万平方米，比去年上涨35.23%。其中，惠城区有102万平方米，占74.58%；惠阳区9万平方米，占6.58%；大亚湾区12.1万平方米，占8.85%；博罗县10.4万平方米，占7.6%。在所有区（县）中，惠城区商品房交易增长最快，较去年上升53%。4、空置率2005年商品房空置面积94.70万平方米，空置率约24，这比2004年增长近20万平米，比上年增长为26.7。空置率的上涨反映由于市场供应量较多，
