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1、卢湾海悦花园市场报告 天启&开启卢湾海悦花园市场调研报告报告单位：上海天启企业策划有限公司上海开启房地产投资咨询有限公司报告日期：二00二年十二月 天启 & 开启地址：上海市凯旋路2200号2楼电话：021-64478447 传真：021-64482720卢湾区房地产市场分析一、 区域概况l 卢湾区是上海中心城区之一，位于市中心南部，北距人民广场2公里，距铁路上海站5公里，西至虹桥机场15公里，东抵十六铺客站3.5公里。境域四至：东沿西藏南路至淮海中路与黄浦区相接；沿西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路及江边路抵黄浦江江边码头，与原南市相邻，西沿日晖港东水道、瑞金南路、肇嘉浜路、陕西南路至长乐路
2、口，与徐汇区交界；继沿陕西南路至延安中路口与静安区接壤。南以黄浦江与浦东新区相望。北沿延安中路，至成都南路，与静安区相连；沿金陵西路、金陵中路与黄浦区比邻，全境东西约2公里，南北约4公里，总面积8.02平方公里，其中水域面积0.5平方公里，l 区境内辖淮海中路、瑞金二路、打浦桥和五里桥4个街道，共设83个居民委员会。l 截止2001年末，全区常住人口34.63万人。二、 卢湾区住宅市场概况2001年四季度-2002年三季度卢湾区商品房供求关系卢湾区批准预售面积（万平方米）占城区总量比重（%）已登记预售面积（万平方米）占城区总量比重（%）供求比2001年4季度58.5690.6615.1739.
3、251：0.262002年1季度2.1166.3513.7235.131：6.502002年2季度14.3823.1214.9736.401：1.042002年3季度22.3255.3013.4838.211：0.60合计97.3757.3457.3437.211：0.59由上可见：（1） 中心城区供给量主要集中在本区域，四季区域累计批准预售量占总量占总量比重超过57%；区域成交量波澜不惊，四个季度在13-15万平方米狭窄区域内波动，各季成交量占总量比重均在40%以下。（2） 近四季度，区域累计供求比仅为1：0.59，是三个中心城区唯一一个累计供求比小于1的，且比值较低，说明区域供给大大超过需
4、求，这会对区域后市产生较大影响。（3） 从季度走势来看，区域供求比已从上年四季度1：0.26的低位回升至1：0.60，随着上年四季度超量供给被市场逐步消化，供求比逐步趋高。卢湾区季度均价及指数变化情况卢湾指数1094.611099.741117.921194.521222.191272.311383.33环比（+）1.930.471.656.852.324.108.73全市指数1050.371072.561084.711127.311147.151178.501221.77环比（+）0.502.111.133.931.762.733.67由上可见：（1） 本区域均价前三季度在中心城区均线下方运
5、行，并与中心城区一起缓慢上移；2002年三季度前三个季度积蓄的能量得到猛烈释放，季均价增幅高达25.5%，达7715元/平方米，创下了行政区域价的新高，本区均价一举冲破中心城区均价线，重回至中心城区均线上方。（2） 与均价上涨相应，区域指数亦处于上行通道内，近三季度指数增幅加速度加快，几乎成几何级增加，2002年三季度指数季增幅达到了8.73%的高位。（3） 近期区域均价和指数双双配合，增速同时加快，显示本区住宅市场良好的发展前景。后期区域均价和指数预计还会向上，但上升幅度将明显放缓。卢湾区主力单价范围及峰值变化情况季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22
6、002.3单价主力范围（元/平方米）4000-50004000-55004500-55004500-65005000-60005000-65005500-7500单价峰值（元/平方米）4500500050005000550055007000由上可见：（1） 近四季度，区域主力成交单价震荡上行，价位整体得到提升；今年三季度主力已达到一个全新的高度，三季度主力上限升至7500元/平方米，与区域均价当季的快速上涨一致。（2） 今年一、二季度还是主力的5000元/平方米在三季度时成交量急剧下猾，退出主力范围，且5000元/平方米以下成交比重也下降明显；与此相对，本区高价位成交量出现井喷现象，成交大幅增
7、加。（3） 在主力范围上移过程中，区域成交比重相对稳定，在68%-76%之间小幅波动，且主力间成交量分布较为均匀，显示主力价格整体上移亿得到市场的认同。（4） 峰值由前三个季度的5000元/平方米过渡至5500元/平方米，今年三季度峰值随均价的大幅上扬，一举抬升7000元/平方米，且占据了较大的份额卢湾主力面积范围及峰值变化情况季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3面积主力范围（平方米/套）100-110/130100/120- 130100-120/140100-150100/120/140-150100-14070/100-110面积峰值（
8、平方米/套）110100100110100140100由上可见：（1） 近四季度，区域主力成交面积变化较为频繁，即有70平方米/套小户型面积进入主力，又有150平方米/套进入过主力，主力范围较为宽泛，显示区域面积需求层次多样。（2） 近四季度，100平方米/套及140平方米/套均在主力之列，说明此两面积附近的户型较受欢迎，区域市场逐渐形成100-110平方米套和130-140平方米/套的小波峰；150平方米/套前两季进入过主力，随后两季退出主力，受价格因素的制约，本区域大面积户型市场有限。（3） 峰值在100平方米/套、110平方米/套和140平方米/套之间循环，除今年二季度140平方米/套热
9、销比重较高外，其余三季峰值比重变化不大。卢湾区主力总价范围及峰值变化情况2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3总价主力范围（万元/套）40-6040-6050-7050-8050-9060-10050-100总价峰值（万元/套）50505060608080由上可见：（1） 近四季度，区域主力成交总价范围扩大上移，主力下限在50万元/套和60万元/套之间徘徊；主力上限稳步上升，由80万元/套升至100万元/套，后两季主力上限均稳定在100万元/套。（2） 在主力区间变大的同时，主力比重未见明显增加，说明区域总价需求由集中趋于分散，各价格段上均有一定成
10、交量，主力间的成交比重差距缩小。（3） 峰值2002年二季度抬升至80万元/套，三季度重回50万元/套，这是由于当季小户型成交增加成交增加所致；峰值比重小幅波动下降。2001.9-2002.9卢湾区分月成交套数走势 由上可见，各盘走势各有不同，较突出的汇龙新城由于开盘较早，因此销售中期的成交量明显高于其他楼盘，并呈波浪式走低；大同花园在2002年6月三期开盘因此成交量在后期大幅上扬；名盛苑、思南新苑均在年中开盘，凭借位置优越都有不俗表现；其余楼盘走势都较平稳，且可看出，开盘后的三-四个月为各盘去化量最大的时期，随后就逐月走低。2001.9-2002.9卢湾区成交面积走势由上可见，上图走势与成交
11、套数走势基本一致，说明各盘单套面积差距不大。2001.9-2002.9卢湾区成交单价走势图由上图可见，楼盘单价基本集中在5000-8000元/平方米左右，大部分集中在5000-6000元/平方米之间。而各盘除步高苑、建德坊外大部分走势平稳，没有大的波动。2001.9-2002.9卢湾区成交总套数对比图 由上可见，12个月内成交量在200套以下的基本为尾盘，成交量在200-400套之间的大部分为老盘新开，而思南新苑开盘仅四个月就有379套的成绩。大同花园的成交量能达到434套全依其三期在2002年6月新开盘，而其三期全部为小户型，说明区域市场对小户型也有相当的吸纳能力。最为突出的汇龙新城，以其良
12、好的楼盘素质，成交量远高于区域其他楼盘，说明市场最需要的还是楼盘的整体素质，而销售过快从另一个侧面讲也反映出其定价偏低。2001.9-2002.9卢湾区成交总面积对比图 由上可见，该图的各盘对比度与成交套数对比图的各盘对比度基本相同，说明区域内楼盘的单套面积差距不大。2001.9-2002.9卢湾区成交总金额对比图由上图可看出，该图的各盘对比度与成交套数对比图的各盘对比度基本相同，说明区域楼盘的单套总价无太大差距。其中思南新苑的单套总价略高。2001.9-2002.9卢湾区平均成交单价对比图 由上可见，区域楼盘单价基本在5000元/平方米以上。说明该区域市场可接受的单价在5000元/平方米以上
13、。其中成交均价在5000-6000元/平方米之间的占50%，6000元/平方米以上的50%，而从成交量对比图可见成交均价在6000元/平方米以上的楼盘中汇龙新城、东泰花苑、永业公寓、名盛苑、思南新苑的成交量都名列前茅，说明高质高价已得到市场的认同。三、发展前景上海市整体房地产市场的发展稳健，卢湾区楼市亦进入新一轮繁荣期，结合上海市新一轮旧区改造和黄浦江两岸综合改造等重大工程的启动，卢湾区“十五”规划对区域发展提出较高建设要求，房地产市场也迎来良好的发展前景，促进楼市发展的利好不断：卢浦大桥、明珠二号线建设，立体交通网进一步完善黄浦江两岸综合改造启动，随着上海申博的成功，卢湾南部地区作为世博会选
14、址范围，吸引全市关注新一轮旧区改造工程启动，卢湾区目标：每年就里改造不少于10万平方米完善城市基础建设，拓宽斜土路、黄陂南路、丽园路3条道路瞿溪路沿线规划为商业发展轴，休闲步行街建设已启动淮海路写字楼招租率提高，达95%以上，为房地产市场带来相对有效需求同时，“十五”期间，卢湾区整体建设战略目标是成为“具有国际大都市水平，体现上海特点的现代化城区”，具体实施的重点分布在三大功能区：1） 以淮海中路为代表的北部地区。即建国路以北地区，区域面积3.34平方公里。“十五”期间，规划投资亿元，重点实施太平桥地区开发、小浜湾地区改造，改造和修缮思南路、茂名路、尚贤坊等历史保护建筑。2） 以打浦桥为核心的中部地区。即建国路以南、斜土路以北地区，区域面积1.59平方公里。“十五”期间
