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1、惠州大亚湾房地产市场分析一、市场分析区域界定1.本项目位于国家级经济技术开发区大亚湾西区，目前大亚湾开发区正在进入跨越式发展期，大亚湾的经济环境、政策环境以及房地产市场现状对本项目影响巨大，因此对大亚湾地区的市场分析理所当然。2.从地理位置上看，其中本项目所在地位于大亚湾西区，大亚湾开发区位于惠阳区的南部，项目用地距离惠阳市区约15分钟车乘，项目的开发与发展无疑会受到惠阳市区的辐射与影响，因此有必要对惠阳的经济政治及房地产市场进行分析。二、惠阳房地产市场分析（一）惠阳区概况行政区划：2003年3月6日，撤销县级惠阳市，设惠州市惠阳区，惠阳区辖原县级惠阳市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳
2、头、秋长、新圩、镇隆等10个镇等，面积1184平方公里，人口50.77万。区人民政府驻淡水镇金惠大道。由此惠阳由县级市改为惠州市中心城区的一部分，惠州由一个沿江城市变为沿海城市。区位：惠阳地处惠州南部，珠江三角洲的东南部，南抱大亚湾，与香港隔海相望；西连深圳；中部与惠州市区环接。市中心至深圳58公里，至广州190公里，到香港47海里。优越的区域位置以及良好的经济政治环境，正吸引着越来越多的周边发达城市资金的涌入，作为周边发达城市的卫星城-惠阳正在以前所未有的速度向前发展。交通：经过20几年的发展，惠阳已经形成发达的立体交通网络，京九铁路在这里经过，惠深、深汕、广汕高速公路在这里交汇，大型客机在
3、这里升降，远洋货轮在这里启航，两小时内，能到达周边主要发达城市。（二）城市规划及定位1.总体规划惠阳城市规划建设将按照中海壳牌南海石化项目后勤基地的定位，坚持高起点、高标准地完成惠阳总体规划，进一步完善包括淡水、秋长、沙田、三和开发区在内的48平方公里的城市建设用地、交通系统规划，以及城区、中心组团、站前组团和“两河四岸”景观控制性详细规划。惠阳将配合惠州实施沿海城市发展战略，把惠阳建成惠州滨海城市组团中一颗璀璨的“明珠”。2.近期重点规划目前重点是做好“一心三轴”规划工作，优化惠阳中心城区。“一心三轴”就是“打造一个中心，培育三大发展轴”。一个中心是建设以淡水为核心的区域性商贸流通服务中心。
4、从产业发展趋势上看，随着工业化、城市化水平的提高，近几年来淡水的人流量、物流量正在节节攀升，具备了大力发展第三产业的条件。如今淡水已形成了商贸流通中心的雏形。为建设商贸流通中心，政府把有限的土地资源留用于发展第三产业，城区8.8平方公里中心区原则上不再上工业项目，并积极争取将部分工业用地转为商业用地。三大发展轴是培育惠淡大道、惠澳大道、新秋公路发展轴，通过公路等交通干线，吸引产业尤其是工业的落户，发挥集聚效应，成为产业和人口的聚集带。惠淡大道是以三和开发区为重点，连接淡水镇、永湖镇，大力发展数码电子和文化休闲产业，逐步成为城区中心区的延伸腹地。惠澳大道则是以沿线的工业园区为重点，承接中海壳牌南
5、海石化项目和惠州数码工业园的辐射，引入石化中下游产业。新秋公路发展轴以新圩镇为重点，承接深圳、东莞的产业转移，大力发展外向型工业，形成传统工业走廊。（三）惠阳市宏观经济环境1.国民经济持续走好，投资环境良好分析：由图标数据看出，惠阳近年来国民经济持续走好，增速较快，宏观经济的快速发展必然有力地支撑当地房地产的发展。2.居民消费水平不断提高，消费结构逐步改变分析：由上图可看出惠阳人均国内生产总值已接近2000美元大关，据行业研究表明，当人均GDP处于10002000美元时，人均可支配收入将会快速增长，恩格尔系数也将大幅下降，居民消费观念和生活方式将会向更高层次转变，教育、文化、旅游和投资消费所占
6、比列将会越来越大；特别是住房、汽车等大宗消费开始群体出现。由此表明，惠阳的房地产正处于高速发展阶段。3.国民经济结构渐趋合理n 近年来第二产业和第三产业占据经济主导地位；n 趋势发展：第三产业比重增加，反映出当地第三产业的发展势头更加迅速，产业结构更趋合理。（四）惠阳市房地产市场宏观环境1.房地产投资快速增长 自2003年以来，惠阳房地产开发投资保持快速增长趋势，平均年增长率超过30%，快速增长的投资预示着市场供应的急剧增加。2.施工竣工面积大幅增长 与房地产开发投资相对应，施工面积与竣工面积都有大幅度增长；3.商品房销售面积创新高，但增长率有所回落 2002年前，惠阳区的商品房基本上是以消化
7、历史遗留的空置物业为主，2002年在中海壳牌项目启动等众多利好的带动下，市民对新楼盘需求开始趋旺，当年不但消化了余下的商品房，更有8279平方米的销售量；到2004年，销售量更创历史纪录达14.2万平方米。2005年，惠阳预售商品房面积为51.3万平方米，同比增长260，商品房成交面积达20.23万平方米，增长35.3%。 虽然总体销售面积与收入再创新高，但惠阳商品房销售面积和销售金额却均出现负增长，市场需求明显萎缩。主要原因是： （1）惠阳人口有限，而且主要的消费者都集中在淡水，淡水镇只有18万人，单靠本地市场很难消化如此巨大的供应量。（2）从收入上看，惠阳购买力有限。（3）自建房过多，阻碍
8、了商品房的发展。（4）南海石化效应对惠阳房地产市场的刺激未充分显现。4.房价上涨迅猛，上涨空间依然巨大 据市场研究，2002年，惠阳重新盘活烂尾楼时售价800元/左右，目前中心区普通住宅最高价格已超过3000元/。以中铭豪园为例，2003年6月推出一期房价起价1980元/，2004年2月上升到2480元/；2005年11月，中铭豪园二期推出的房价起点为每平方米2480元/，均价2600元/。由于与周边城市较大的价差，长远趋势来看，惠阳的房价将继续向上挺进。（五）惠阳市房地产市场微观环境1.典型楼盘调查分析目前，惠阳区的楼盘开发主要集中在淡水市政广场中心点至澳头方向新城地段，在售的主要有中铭豪园
9、、东方国际、本因坊 宝家园、中区华府、锦江国际、尚城世家、半岛一号、棕榈岛等项目。根据我们对惠阳市场上典型楼盘的深入调查分析，我们发现惠阳商品房住宅市场呈现出明显的三极现象，这与目前惠阳经济的高速发展所带来的人口结构与市场特征有关，根据楼盘地理位置、档次、产品、客户特点等因素可以明显划分为三大类：资源性高品位产品、中心区物业、投资型项目，下面我们分别对这三类产品做深入分析。（1）资源性高品位产品这类物业的最大特点是具有不可复制的稀缺资源优势与区位条件，针对高端客户群开发出高档次、高品位、产品多样化的具有巨大影响力的大盘。就惠阳目前市场状况来看，该类物业主要有半岛一号，棕榈岛，东方新城，建祥花园
10、等，下面我们分别从项目规模、户型、客户、销售状况、营销、园林等方面来分析该类项目的特点。l 项目基本情况项目名称位置占地面积（）建筑面积（）定位现状半岛一号淡水镇中心社区内淡水河的泗水地段200万共六期，首期14万产品多样化的超级高档楼盘部分已经面市棕榈岛位于淡水镇，紧邻半岛一号项目150万65万满足家庭式度假需求的高尔夫别墅部分已经面市东方新城秋长政府南面，紧邻棕榈岛高尔夫球场34万24万高档别墅将于近期开盘富可达国际新城惠阳区北部，东靠惠淡大道，南邻北环路100万38万华南首席山水名校大盘在建阳光新都淡水镇东华大亨村水库地段60万80万-在建新阳城惠阳中心区淡水河两岸43万28万高档商住区
11、在建 从上表可以看出，目前已经上市的与在建的几个大盘规模巨大，建筑面积都在20万平方米以上，走的是高端路线，它们的共同特点是占据重要的地理位置，如半岛一号、棕榈岛、新阳城都靠近惠阳中心区，区位优势明显，更重要的是大多数大盘都拥有独一无二的资源优势，有依靠湖景的、有依靠山景的，还有山湖结合为一体的，正是借助于不可复制的资源优势，这类楼盘起点高，影响力大，在一定程度上将成为惠阳楼市的领跑者。 由于该类产品定位为高档社区，对社区配套、环境要求非常高，加上项目规模大，投资周期长，通常都是分期开发，同时会把房地产业与其它产业结合起来开发，比如以旅游业、体育业、休闲业等产业来带动房地产业的发展，以房地产业
12、来实现项目的终值价值。l 产品分析项目名称产品类型容积率户型（）园林配套半岛一号（一期）独立别墅双拼别墅叠拼别墅洋房0.88别墅：210左右洋房：70的两房 120-130的三房西班牙风格，风情商业街、会所、泳池等棕榈岛叠加别墅高档公寓0.7别墅：200左右公寓：108-180东南亚风情，会所、27洞国际高尔夫球场、乡村俱乐部等东方新城独立别墅、合院别墅、双拼别墅、小高层、多层洋房、豪华公寓0.75独立别墅：320-470双拼别墅210-300洋房：132的三房170的五房85.3-91.28的两房美式风格，引入生态水系，社区规划为“两岛、一洲、一湾”的独特布局，绿化率超过40%。分析： 产品
13、以别墅为主，辅以公寓洋房从上表数据可以看出，该类项目主推产品是适合于高端客户的别墅型产品，包括独立别墅、双拼别墅，叠拼别墅，搭配部分高档洋房、公寓，产品密度低，绿化率高，舒适度强，功能复合，适合居家与度假等多方面需求。 大户型面积是主流，中小户型是补充从户型上看，别墅在200-400之间，高档公寓与洋房在70-180之间，其中大户型占绝大多数，部分两房在70-100之间。 园林精致，配套完善从园林配套上看，由于该类产品规模巨大，除有以居住为主的精致园林设计以外，还兼顾度假、旅游、商业等配套功能，如半岛一号的主题体育公园，棕榈岛的高尔夫，这种复合型的开发对实现土地的终值价值有着非常重要的作用。
14、异域风情盛行，多样化趋势明显从风格上看，大多数产品都引入异域风情，半岛一号的西班牙风情、棕榈岛的东南亚风情，东方新城的美式风格，这在一定程度上说明概念与形象定位成为差异化选择的重要途径。l 销售状况与客户分析项目名称客户销售状况半岛一号本地客户40%左右，外地客户60%左右，外地客户主要来于深圳、东莞、广州，以深圳居多，购买物业以投资为主兼顾度假需求。目前一期的别墅已经销售完毕，只剩少量洋房，8月将会再推出一期的另外部分产品。棕榈岛深圳客户占了5成，其它地方有外籍人士与香港客户，还有一些本地企业主。一期卖完了，二期反应也不错，已经销售了三分之一以上。东方新城就目前市场放应来看以深圳的投资客为主
15、。7月16号正式对外开放，时间较短，销售量不多。分析 客户来源广泛，外地客户（尤其是深圳客户）较多从客户来源不难看出，该类项目的客户以外地居多，包括深圳、广州、东莞、以及在大亚湾工作的外地客户，而本地客户相对较少，这与惠阳目前的经济水平与发展趋势有关。一方面惠阳经济发展在珠三角相对滞后，属于典型的经济洼地，本地居民人口有限，收入水平不高，对于如此高档的项目仅靠当地居民还难以消化。另一方面惠阳近几年经济发展迅速，人口不断增长，未来前景看好，而以深圳为主的大城市发展空间有限，于是把目光逐渐转向近在尺尺的惠阳，尽管该类项目在当地属于顶级豪宅，但相对于深圳投资客来说还算比较便宜，加上越高档的项目越有保值的特点，于是吸引了一大批的深圳客户前来投资。 市场销售速度较快从销售状况上来看，这类项目市场反应良好，销售速度较快，这与该类客户群体的消费心理有关，同时因为这类项目区位好，资源不可复制的特点，价格相对周
