《房地产市场报告分析2》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场报告分析2（98页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1区域概况及区域价值 2地块基本信息及价值 3项目资源界定,地块深度解析,项目位于天心区 ，天心区于2003年起开始“生态新城”的建设开发,项目地块,老城区,次发展区域,后备发展区域,已发展区域,主发展区域,天心生态新城,北起二环线，南与长沙县暮云镇相连，东至韶山南路，西沿湘江，总面积57平方公里,区域概况,生态产业园（长沙大道一段两厢）,生态新城布局为一心两轴三园，项目位于北侧生态产业园,区域布局,大学城,住宅用地,商办用地,教育科研,区域的详细控制性规划,项目地块位于政府规划的区域西北角，政府规划的最大面积商办性质地块，承担着未来周边区域的配套功能,区域控规,大学城,教育、科研产业 （基本
2、完成） （中南林业大学、铁道学院在内的多所教育、科研单位）,旧厂房、旧校区 （基本未改造）,居住中心 （区域沿芙蓉路已经改造完成）,芙蓉路发展主轴（轨交优势）,新开铺路次轴,项目周边将改造为中高端住宅社区，沿新开铺路布置少量沿街商业,区域现状,区域价值分析,以省府为中心的长株潭一体化核心区在整个长沙有着重要的战略地位 在省府、汽车南站、高铁城铁的带动作用下，基础设施不断完善，区域居住价值与投资价值完全凸显 随着区域发展的推进，省府与市中心连接地带，芙蓉路西侧旧城已经成为未来区域亟待发展的重点,用地指标 占地面积：69361 总建面积：208083 容积率：3 住宅建面：166466 商业建面：
3、41616(20%),项目为高容积率的中等规模项目，建筑形式有一定局限性,地块内部有一条市政规划道路，社区的整体与私密性受影响,经济技术指标,项目现状及四至,线材厂住宿区，房龄老，形象差,老式公房、厂房， 少量低端商业配套,地块条件总结： 地块规模中等，紧邻新开路、南二环、快速连接城市主要交通干道 北向由政府主导规划一条商业街，以餐饮为主题，且展示性较好 东侧为线材厂居住区，房龄老，形象较差 南侧为老式住宅区与中联机床厂,地块东侧较不规整，自东向西有一定程度缓坡,长盛岚庭,项目配套,距离明德中学：2.5公里 距离红星商圈：6公里 距离武广商圈：6.5公里 距离五一商圈：9公里,开发项目自身商业
4、，可提高地块价值,项目周边多成熟老社区，环境杂乱，配套低档，满足基本生活需求,对外交通,地铁1号线 距离1.5km,芙蓉南路,新开铺路,绕城高速,火车,高铁,汽车 南站,项目对外交通便捷，可快速通过南二环与各交通枢纽快速链接 项目通往市区的几个交通节点受高架及京广铁路影响，节点拥堵情况较严重,对外交通连接便捷，受地铁影响利好,地块资源界定,城市重点发展方向之一，老城区与省府连接地带，区域较成熟但城市面貌差，周边配套能满足生活需求，地块规模中等且资源有限，建议走品质路线,地段界定：长沙发展方向之一，位于市区中心与省府板块中间位置,地块紧邻南二环，交通便利，但受高架及京广铁路影响，道路节点拥堵较重
5、 地块位于老城区与城南省府的连接地带，快速连接两地,资源界定：周边配套较齐全，基本满足生活需求，但以中低档商业为主,项目界定：区位成熟，但资源有限，难以走高端路线,地块由东自西呈一定坡度，地块较不规则 周边商业生活配套可满足生活需求，但档次较低，无大型商业 项目距离未来的轨交站点约1.5公里,地块规模中等，与周边棚户、老公房距离紧密 与主城区联系紧密，对项目周边认可度不高,项目初步定位,主题商业街区,产品设计,景观园林,建筑品质,核心卖点及资源梳理,天心区生态新城,项目核心价值梳理,内部打造凸显产品为主，外部彰显区位价值为辅,初步定位：生态新城全生活型（居住、休闲、商业）品质社区,项目定位与发
6、展战略回顾,1项目定位 2项目发展战略 3项目分期发展策略,项目整体定位,客户定位,阶层：长沙市中端人群，省内其他地级市的中高端人群 区域：主要来自南二环两侧、书院路沿线，其次为市区其他板块 职业：区域内原住民、拆迁户，周边学校教师、企事业单位职工，市区内工作白领 置业目的：首次置业（落户、婚房），首次改善 价值取向：对社区品质、便捷性交通有一定需求，满足居住功能,项目整体定位,产品定位,物业形态：主题商业街区/住宅底商/高层住宅 户型设计：经济型户型为主，改善型为辅 建筑规划：全生活型居住社区 社区配套：泛会所/商业,项目发展战略,以住宅启动，走品质路线，定位城市精英生活示范,项目整体发展方
7、向,项目分期发展战略,从项目整体规划上考虑分期，展现项目优势 项目外在资源不多，以内部景观为组团开发 各期规模充分考虑市场消化量 周边项目月均销售约50套左右，年消化量6万方左右,分期原则,项目分期发展战略,基于项目整体分期的指导原则，项目预期分为三期开发 一期目标树立项目形象，通过样板区的打造凸显项目的品质 二期目标拔高项目形象，逐步形成市场口碑和项目影响力 三期目标巩固品牌形象，拔高价格，完成销售实现盈利目标,分期目标,物业发展建议,1当地现有同类物业类型创新点分析 2基于竞争及区域价值的物业发展建议 2.1建筑风格及外立面建议 2.2环境、景观设计要点建议 2.3产品户型建议 2.3物业
8、管理及社区生活服务建议 2.4配套设施建议 2.4.1商业配套建议 2.4.2会所建议 2.4.3其他建议,区域项目创新点,规划创新,产品创新,博林金谷凭借景观园林的超前规划，在区域项目中独树一帜，是区域改善型户型首选,板块项目区位有一定优势，销售稳定，因此各项目在整体规划，产品设计上动力不足，创新度较低,通用国际时代社区也以打造刚需、改善型产品为主，但在户型面积的赠送上精心雕琢，项目销售较佳,建筑风格及外立面,博林金谷：德式包豪斯风格,品质较高，但辨识度低,长盛岚庭：现代简欧,外立面主要为涂料，品质感一般,辨识度高，品质感强，挺拔的风格尤其适合高容积率社区,建议风格,建筑风格,新古典主义的特
9、征： 强调理性而非感性的表现 在构图上强调完整性和仪式感 在造型上重视轮廓,高成本做法（全石材、外立面复杂）,低成本做法,建筑风格,建筑风格,案例：佳兆业水岸华府,材料质感,长沙主色调为红橙,高层建筑体量大注重整体，立面选择为真石漆质感的涂料，可提升建筑价值感,综上所述，我们建议选择新古典风格,力求线条简洁明快 减少细节的复杂性，简化立面 立面使用真石漆涂料，低区部分立面利用石材,环境、景观设计要点建议,周边项目景观规划无明显特色，颜色单调，缺乏主题,环境、景观设计,通用时代,长盛岚庭,长盛岚庭,博林金谷,长沙的天气与上海类似，春秋短促，冬夏绵长，但其更靠近南方，全年都能保持较温和湿润的天气，
10、因此长沙的冬季并不萧索，仍然有常绿阔叶树（香樟、女贞）,上海绿城杨高路绿城项目,组团景观,组团景观,环境、景观设计,中心景观 下沉式中心广场，5.6米高差,组团景观,组团景观,上海绿城在整体风格统一的前提下，分为五大组团，各具特色，相对独立，而又相互穿插，融为一体。大规模的中心花园、组团绿地、宅间绿地和蜿蜒的水系，构成了层次丰富的生态视域和灵活有序的景观空间。,通过高程的变化产生有趣的景观效果，使其在立体层次上更为丰富。中心广场下沉、组团地面抬高，并通过挡土墙、花台、水台阶、廊架的跌落等设计手法进一步强调这种高差关系，形成强烈的视觉冲击力。,在园区景观设计中充分强调人的参与性。组团中重点处理架
11、空层，把绿化延伸进去，打消生硬的混凝土建筑与大自然的界限；西入口的商业广场，周边匹配相应景观，使购物和欣赏风景悄然融为一体。,环境、景观设计,园林景观通过游泳池、休息亭、下沉式中心广场等功能型景观设施，丰富社区景观的同时增加实用性,室外游泳池是会所功能一部分,同时也是项目的中心景观,整体营造细致,渲染极强. 结合中心游泳池的假山,水系景观.,异国风情的休息”亭”,与中心景观结合灯柱 结合下沉中心广场的坡道景观处理等,环境、景观设计,环境、景观设计,公园休闲式三层次园林绿化，绿化率55% 中央园林坡地园林组团园林 可观、可享、可玩、可乐， 营造生态、健康、休闲生活空间；营造良好公共交流生活空间,
12、环境、景观设计要点建议,建筑小品等细节的应用花费少，较易提升园林档次,园林景观总结,鲜明的主题,与建筑风格协调 符合当地自然和气候条件 有利于营销推广,景观主导型,社区景观主导元素 规则式布局，体现气势和都市 少量珍贵、成树点缀 注重细节处理，体现档次,成本控制,同纬度树种（香樟、女贞等） 局部样板区打造高档园林,住宅产品设计,住宅产品建议,户型功能设计原则 目标客户总价相对较为敏感，户型的实惠性能够对客户有较大吸引力 实惠性表现为两个方面：赠送面积，居住更舒适,热销户型特点：N+1房,+1,+1,通用时代国际：102,长盛岚庭：102,多设置空中花园，通过后期装修达到+1的效果,入户花园、大
13、面积阳台半赠送，飘窗全赠送已成为各大项目标配,保利国际：172,乾城：89,热销户型特点：阳台+飘窗,项目位置位于南二环内，紧邻长沙理工大学，改善型需求较为突出 项目推出的主力户型面积配比简单，103-112的舒适两房为主，经济型两房与大面积改善型三房次之 项目相对性价比高（大社区，8300均价），整体去化率达到95%以上,项目紧邻长沙线材厂地块，中档规模社区 项目主推96-99两房（可2+1）与132-138舒适型三房 从销售来看，一、二房基本售罄，改善型三房明显成交有限，且销售均价低500-800元/,柱状图代表了去化情况（按套数计算） 绿色折线图代表了去化率 紫色折线图代表了配比关系 项
14、目周边选择案例特征：住宅项目或以住宅为主，体量大于10万方，与项目有一定竞争关系,项目原址为殡葬用地，整体体量大，分期缓慢开发，本地人抗性相对较大 户型设置偏小，控制总价，主打刚需，主力户型为87-90两房，110左右三房 整体供应量有限，因此去化普遍较高，但整体均价仅7300元/,项目位于新开铺南段不足两公里，周边环境欠佳 项目部分房源有观景优势，整体售价偏低（6000元/），户型上设置了150以上大户型，但销售欠佳 供销两旺户型为84-95两房、110-112小三房，134-143三房销售尚可，但供应相对偏大,选取了城南板块内，项目周边九个主要在售楼盘对其户型及其去化进行统计，列表如下：,
15、户型配比,建议户型配比,主力户型满足首置首改客户需求，通过户型赠送增强产品性价比,100边套,户型方正，南北通透 大面积通厅设计，阳台与客厅相连 主卧带有衣帽间，次卧有大阳台 大面积入户花园，可自由拓展 全明双卫设计,85中间套,经济2+1户型，紧凑实用，布局合理 实惠阳台变书房，功能可自由扩展 南向主卧带阳台,建议户型,地下车库设计,相对于全露天停车场与全地下停车场而言，半地下停车场更容易管理，既不会像全露天停车场那样遭受风吹雨打或影响居住宁静，也不会像全地下停车场那样需要配设更多设备更难以监控。 由于整个停车场都是自然通风采光，大大节省了停车场的通风照明能源，偌大的停车场白天几乎可以不用亮
16、灯，全天无需电力抽风，可以大大节省居住的公摊电费，降低业主的居住生活成本，对楼盘促销有益无害。,地下车库设计,全地下车库成本较高，半地下或架空层都能减少成本 半地下车库或架空层车库高出地面一定距离，通风自然采光 解决首层住户的私密性、的潮湿问题 增加了更多的绿化面积，提升园林层次感 达到人车分流,地下车库设计,物管、生活服务,物业管理,考虑到项目为开发商进入长沙的首个项目，在社区服务及物业管理尽量选择已有合作成熟物业或者全国品牌物业管理公司，保证物业管理质量,基础服务：物业管理、委托代办、居家出行,专项服务：室内维修、家政服务、居家休闲、代购等,特约服务：汽车修理、代驾、丧葬、法律事务等,社区生活,配套建议,配套设施建议,风情商业街,商业、公寓 多功能泛会所 亲子活动广场,风情商业街,商业、公寓建议,风情商业街,长沙商业,餐饮、服饰、足疗、洗浴、茶室等长沙遍布（2、3楼利用率较
