房地产投资研判报告1

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1、长垣县房地产投资研判报告,博蓝地产 2017年4月,谨呈：河南星海置业,目录,“察市”,第一部分：长垣市情及城市发展,用发展的眼光看待长垣市情、未来发展趋势，研判项目未来价值。,长垣县位于河南省东北部，东临黄河，居郑州、新乡、安阳、濮阳、开封、菏泽等城市群中心，县域面积1051平方公里，人口88万，辖11镇2乡5个街道办事处、1个省级产业集聚区，600个行政村。先后被评为全国文明县城、国家卫生县城、国家园林县城、国家新型工业化产业示范基地、全国粮食生产先进县，以及省级生态县、省级双拥模范县、省级文化先进县，被命名为中国起重机械名城、中国卫生材料生产基地、中国防腐蚀之都、中国厨师之乡、中华美食名

2、城。,黄河洲沚三善蒲城,长垣，历史悠久、人杰地灵、底蕴丰厚。约6000年前，即有人类在此劳动生息。长垣境内有浮丘店仰韶文化遗址，小岗、苏坟、宜丘等龙山文化遗址。 长垣因“县有防垣（即防护墙）“而得名，春秋时代，长垣县城所在地是卫国的蒲邑，故长垣又称为“蒲城”。,历史人文,长垣概况,长垣县共分为5个区，如上图所示。县城被护城河一分为二，分别是蒲西区和蒲东区。,区域划分,长垣概况,长垣县位处郑州、新乡、安阳、濮阳、开封、菏泽等城市群中心，大广高速、济东高速、省道308、213、新菏铁路穿境而过，对接环渤海经济区的济东高速黄河大桥开通在即，90分钟可直达郑州新郑国际机场，到山东日照港4小时车程，通用

3、航空机场获省政府批复建设，长垣已成为中原经济区承接沿海发达地区产业转移的桥头堡。,交通条件,长垣到周边各县市的驾车时间图,长垣概况,交通条件,立体交通体系： 机场：规划在中心城区西部建设通用航空机场。 铁路：积极谋划濮潢铁路、长垣-新乡城际轨道、长垣-开封城际轨道交通建设，并设立城际铁路客运站、货运站。 高速：建设S308（龙逄大道段）至济东高速的高速公路连接线。 国、省道：规划建设G327，S309，S308线至山东G106连接线，实现与山东及东部沿海的零障碍对接。,长垣概况, 2016年，全县地区生产总值完成298.4亿元，人均GDP约为4914美元。从上图可以看出，长垣县已经步入城市化和

4、工业化的中期，城市发展进程相对稳定，为新乡各县区中城市发展水平和经济实力较高城市。,长垣概况,支柱产业,长垣现已形成起重机械、医疗器械、建筑、防腐、烹饪、绿色食品、苗木花卉七大特色产业，起重机械、医疗器械、商贸轻工、新城工业四个产业聚集区正在建设之中。其中，卫华集团、亿隆集团、长城地产、宏力集团、巨人起重机集团等是长垣的几家大型集团公司，县城一些干道均以这些集团的名字命名。,卫华集团、河南矿山、新乡矿山、中原圣起4家企业起重机销售额进入全国前十强。卫华集团、河南矿山、克瑞集团3家企业进入河南省民营企业100强。,长垣概况,撤县建市,河南省委印豫发2011年七号文件 2011年6月1日起，河南省

5、正式开展省直管县行政体制改革试点工作，固始、 新蔡、 鹿邑、 兰考、 长垣、 滑县为省直管县试点单位，将撤县建市。2014年1月正式省直管。 全国农村土地三项制度改革33个试点之一 2015年2月，长垣县代表我省承担农村集体经营性建设用地入市试点工作。集体经营性建设用地，可以直接入市交易，而不必征收为国有建设用地，所获得的土地收益归集体所有，政府从中可以收取调节金。 长垣县城乡总体规划（2016-2030） 适应国家“一带一路”战略、中原经济区发展的新形势和长垣县未来的发展需求，规划融入“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，以“注重生态、塑造特色、激发活力”作为发展主题，提出绿色、开放

6、、创新慧城的发展愿景，并确定建设生态宜居的复合型现代城市，打造全国一流县城的总体目标。,全国一流县城,长垣概况,聘请河南省城市规划设计究院先后四次修编城市总体规划，完成长垣县城乡总体规划（2016-2030） 城市性质：豫鲁交界区域性中心城市，特色装备制造与健康产业基地，绿色低碳的生态宜居城市 城乡空间形态：一核两心多点、城市带郊区 空间结构规划：一体两翼、三心耀城、多区融合,长垣概况,“审时”,第二部分：长垣县房地产市场调研分析,对长垣房地产市场概况、价格、供需、客群等比较分析，得出长垣房地产市场大势。,客群分析,从城市发展的眼光来看，长垣市的建设速度是令人吃惊的，几年的时间长垣的房地产市场

7、已经实现质的飞跃。长垣从一个古老的县城慢慢转变为现代化的新城。 长垣县城房地产主要被亿隆集团、长城地产、富美地产等大牌开发商瓜分，整体房地产市场表现价格一般都在3000-4000元/（东南板块低端楼盘除外），户型面积偏大，2房很少，3房120-160平方米，4房160-180平方米。3房，4房分别占供给量的60%，40%。,客群分析,长垣的房地产项目大致分布在浦北板块、浦西板块、中心板块、东南板块、浦东板块。 浦西板块：代表楼盘亿隆欧洲小镇、太极原乡、食博园四期、卫华世纪城、美景天诚、宏瑞 园等楼盘 浦北板块：代表项目新宇新城、公园2080、望族公馆等楼盘 中心板块：代表项目亿隆中央公馆、 宏

8、力新村等楼盘 东南板块：代表楼盘亿隆家天下、建业森林半岛、容园、丽水花园、富景苑、豫龙花园等楼盘 浦东板块：代表楼盘浦东花园 、长城金典、长城华庭等楼盘,客群分析,2011年-2016年，长垣县房地产投资额2013年达到顶峰，2014年同比下降47.2%，目前开始缓慢抬升。 施工面积整体呈上涨态势，2014年同比下降6%，2015年同比增长16.8%，增幅明显。 2012年竣工面积同比增幅最大，达到113.4%，2013年同比下降49.4%，目前一直保持低位运行。,客群分析,住宅销售方面，2013年达到峰值91.2万，增幅59.0%。2014年住宅销售65.0万，下降28.7%。 截至2016

9、年11月，住宅库存面积46.99万，住宅套数3629套；其中大多为钢混结构的高层与小高层；主要分布区域为蒲东区与南蒲区。 按照平价销售量计算，消化周期为7.7个月。,客群分析,整体来说，过去一年间长垣房价呈缓慢上涨态势，2016年11月达到最高值3633元/，6月份位于峰底，仅为3064元/。 各区域价格差别较大，东区房价从2800元/ -3400元/左右不等。,客群分析,长垣县消费群体分析整体看来，当地的消费群体根据商品房市场的组成可以成分为二个部分： 长垣周边县、镇、乡购房群体。这些购房者基本上都是商品房市场的购买主力，从职业上来看，多为周边乡镇起重、卫材等从业人员，生活富裕、文化层次不高

10、是他们的主要特点。 县城工薪阶层购房群体，这些购房者基本上的选购目标是经济适用住宅和低端项目，工薪收入、文化层次相对较高，对价格敏感是他们的主要特点。 这些房地产购房者都普遍存在着下面几个特点： 比较信赖本土开发公司，如亿隆、长城，外地开发商建业独大。 维护自身权益意识薄弱； 对小区品质要求明显提高； 对按揭贷款认识薄弱； 攀比心理较强，小团体购买现象较多 。,第三部分：长垣在售重点楼盘简析,对长垣县主要竞品及热销楼盘面积、价格等比较分析，得出区域内重点项目销售态势。,“取势”,长垣重点在售楼盘：建业森林半岛、亿隆滨湖新城、亿隆欧洲小镇、亿隆家天下、龙栖湾、长城金典、长城华庭、长城德邻城、五洲

11、公园壹号、公园2080、银河君庭等十几个项目。,建业森林半岛,亿隆滨湖新城,亿隆欧洲小镇,亿隆家天下,孟电龙栖湾,长城金典,长城华庭,长城德邻城,五洲公园壹号,公园2080,银河君庭,“定势”,第四部分：长垣房地产市场调研总结,通过对长垣市情、城市发展及房地产重点项目、重点地段综合考察，得出本调研总结及投资初判。,长垣县城环境优美，富有生活气息，这里的消费水平超过河南省会郑州。数字显示，最近几年长垣累计花在道路、电力、信息、供水、排水、排气、污水和垃圾治理上的钱达到170亿元。目前又在南浦区建设了800亩的城市绿肺-三善园，城市里遍布大大小小的城市公园多达十几个。因此，品质楼盘、宜居楼盘、绿色

12、楼盘成为长垣县楼盘的主基调。小区绿化率高，环境优美。 2016年长垣县新增房地产商住面积37万平方米，预计2017年长垣县新增房地产商住面积将达到39万平方米。热销户型均为三室、四室（面积为130-150平米）的刚需性住房。目前城市发展方向为西、南方向，已在南浦开建长垣行政服务中心和妇幼保健院等城市配套，三善园的建成及东西绿色走廊的规划预示将来县城中央区域的规划蓝图。大型房地产项目及重点置业项目也均落位与西、南两方向。,目前长垣县本地房地产公司主要有长城、亿隆两大地产公司，两大地产公司分别拿下了西区和南区的重大置业项目。导致外地地产公司很难进入。 从长垣县家庭收入结构及住房消费水平看，高收入家

13、庭占家庭总数的20%，大多住别墅，有私家车，中等收入家庭占家庭总数的60%，目前均已经购买过住房，因此长垣房地产需求增长速度会减缓。近期，由于黄河滩区改造，大批拆迁户到来承担了部分商品住房的去化，但是政府为拆迁户提供了保障住房，可以看到只能承担一部分。 长垣县新房销售价格在3500元/左右，较16年上涨了0.3%,但查看数据发现，16年较15年之前价格是呈现了回落，纵观来说，价格同15年只是略微上扬，但是在房地产回暖和整个房价上涨的当下，长垣房地产销售价格没有明显的上涨，这同长垣县本地开发商垄断不无关系。,1、县区刚性需求客户较少，购买能力有限，开发周期较长，投资成本较高。 2、经济总量较小，

14、支柱产业及GDP增速放缓，投资增长乏力,发展后劲不足。 3、本地产业发展已达峰值，竞争激烈；本地较大实业公司：长城、亿隆等从事房地产开发15-20年，实力雄厚，挤压外地房企生存空间。 4、市场存量及待开发面积较大，如：长城今典、长城德邻城、五洲公园壹号等200亩以上大盘，预计未来市场竞争严酷。 5、目前在建项目品质较高，客户对住宅品质要求越来越高，建筑成本增加，利润空间降低。 6、商业现房空置率较高，商业氛围不足，运营状况不佳。 受国家因城施策等政策及返乡置业潮影响，长垣房地产市场有向好趋势；但是本土地产企业过于强势及当地口碑良好，外地开发企业难以进入且在长垣不占优势；竞争激烈，成本增加，利润空间较低。（地产龙头企业如建业能够得到当地政府的支持及购房者的认可） 外地企业中小投资很难触动长垣本地市场，建议谨慎选择中小规模投资。,THANK YOU,THANK YOU,博蓝地产 2017.4,