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1、 谨呈：XXX房地产开发有限公司 驰峰（峰景园）市场调研报告二00三年十二月二十六日 第一章 市场分析一、城市概况1、基本概况中国古代以山北为阴，山南为阳。“贵阳”因城区位于境内贵山之南而得名。古代贵阳盛产竹子，许多地方以竹子命名，因“竹”与“筑”谐音，故贵阳简称“筑”。贵阳作为行政区域名称，始于1569年至今已有400多年的历史。是贵州省的省会，是全省政治、经济和文化中心。贵阳是森林之城，市区四周群山环抱、林木苍翠，森林覆盖率达34.79%，贵阳气候宜人，冬无严寒、夏无酷署，年平均气温15.3度，最热的七月下旬，平均为24度，最冷的一月上旬，平均为4度。贵阳是居家渡假、享受生活的好地方。在贵
2、阳做商品房开发，大有可为，前途光明。贵阳市总面积：8034KM2 人口：340万 总户数：89万户 新婚人数：23361人（女）行政设置云岩区南明区花溪区乌当区白云区小河区三县一市面积（KM2）67.589.1957.6962.4259.663.15630.8人口（人）5564534930803193982921301748411132811455206人口密度(人/KM2)82445534334302.76673383262户数（户）14632813387069138791394719836980376221新婚人数（女）3069268418641976198711801060122002年
3、度贵阳市人口状况（2002年）。两城区地少人多，人口爆炸，跟据山区的特点实行组团化，卫星城式的向四区快速地进行城市化发展是必由之路，3贵阳市家庭类型结构（期未家庭人口数：3.13人/户）从图分析可看出，贵阳市的家庭以二口和三口之家为主要家庭结构，占至总量的63。64%，这种结构的家庭对住房的合理需求应是二三室结构的住宅，贵阳市的二三口之家总量据推算应有56万户，这是一个庞大的潜在需求市场三代人的家庭的需求特征，一是四房以上的户型，二是分户，形成两套对二三室户型的需求在理性消费渐成主流的今天，二三室结构的户型仍然是市场住房产品的主流产品。4居住状况（房屋建筑面积拥有量：18.91平方/人，房屋使
4、用面积拥有量：14.91平方/人）通过对现有住户产权结构的分析，可以看出，在购卖商品房已成为消费和投资时尚的今天，商品房仅占现有住宅的3%，亦有理由认为：房改私房户（占贵阳市现有产权结构的69%！），因其现有居所的产品落后、户型差，居住的舒适性不高而会对未来商品房有潜在需求。在现有房型比例中，二、三、四三种居室的房型占88.08%,是现有住宅产品的主要的存在形式，其中三居室占到60%，说明三居室产品的诸多合理性是多数人在选择居住产品时的首要考虑。四居室的产品在现有房型比例中位居第二，研究人员认为，在房改私房占主要住房形态的今天，其中大部份是福利房时代国家按需分配的产物，这一部份住户因处于社会的
5、中高层，更有二次置业的愿望和实力。通过分析，研究人员认为，拥有商品房（户型好、环境好、配套好）作为一种小康生活的标准，是绝大多数城市人的愿望，随着经济的飞速发展，人们收入水平的提高，商品房市场在贵阳地区所占份额虽小,但有广泛的市场基础和前景。5居民收支状况 期初手存现金：7383.72元/人期未手存现金：8115.80元/人可支配收入：7526.34元/人家庭总支出：6680元/人（其中：消费支出：5801.42，购房支出：2.36，其他支出：876.64元） 从上述资料计算得出：贵阳市的房价水平的理论值：房价收入比为6时：房价为：7751.78*3.13*6/100=1456元/平方房价收入
6、比为7时：房价为：24263*7/100=1698元/平方总结：从目前的收入水平来看，总房价在15-23万的商品房是市场的主要需求点。房价收入比为9时：房价为：24263*9/100=2183元/平方6. 贵阳市近期规划（2003-2005）摘要1 2005年城区总人口：154.5万人 2 规划对城市中心区的布局要求:坚持疏解人口,调整 结构,完善功能、提高品味的原则,2005年城市中心区规划83.1万人口,较2002年减少6.58万人3 对于住房建设，要建立完善以商品住宅供应为主体，经济适用房，廉租房供应主补充的多层次住宅供应体制。合理引导商品住宅的开发方向与规模，促进城市结构调整，降低中心
7、区人口密度。本项目的发展是以商品住宅为主，符合贵阳市的规划政策，必将受到政府宏观政策调控的有利影响。二、总体市场态势1、 宏观经济：2002年国民经济保持良好的发展态势。初步统计，贵阳市全年实现国内生产总值336.4亿元，比上年增长11.3%。其中第一产业增加值1.49亿元，增长5.9%；第二产业增加值18.59亿元,增长12.2%；第三产业增加值13.54亿元，增长10.8%。贵阳市人均GDP值2002年达到9948元（1200美元），经济持续稳定发展，为房地产市场启动奠定了坚实的经济基础。l 工业生产快速增长，主导产业带动作用明显增强继续优化经济发展环境，深化企业改革，加快结构调整，努力开
8、拓市场，工业经济保持良好发展态势，生产持续加速。全市规模以上工业完成增加值37亿元，比上年增长20.8%。l 固定资产投资规模扩大，持续快速增长，重点工程建设进度加快在财政资金的带动下，我市固定资产投资持续快速增长，全社会固定资产投资完成175.9亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资快速增长。随着我市新的城市片区规划，金阳新区如火如荼的建设，以及各个中心片区的建设与发展，全市的房地产开发进入了一个新的发展时期，形势良好。全市房地产开发投资完成额50亿元，比上年增长15.5%，略低于全市投资的平均增速。房地产开发投资已成为拉动我市投资快速增长的主要因素之一。l 市场消费活跃，外贸进出口降幅
9、趋缓消费需求规模日益扩大，消费品市场继续呈现平稳增长的态势。零售业已进入全新的发展阶段，以规模经营为特征的现代零售商业大潮正在兴起，诺玛特、沃尔玛（即将入驻）等一批商业超市进一步加大扩张力度，北京华联、百盛等一批国内外知名零售商业巨头纷纷抢滩贵阳，为我市消费品市场注入了新的生机和活力。全年市场物价基本稳定。全市社会消费品零售总额达136.6亿元，比上年增长12.3%。l 经济运行质量进一步提高，经济效益明显好转政收入增势良好，金融机构存、贷款稳步增加。全市金融机构各项存款为731.8亿元，比上年增加86.6亿元；其中城乡居民储蓄存款288.04亿元，比上年增加47.91亿元。金融机构各项贷款余
10、额595.52亿元，比上年增加109.21亿元；人民生活水平稳步提高收入大幅增加，消费低水平增长。今年，我市相继提高了国家公务人员和事业单位职工的工资，随着收入增加，人们生活水平也在不断提高。预计全年我市在岗职工平均工资达10988元；全年城市居民人均可支配收入为7306元，增长10.5%。收入的增加使我市居民消费也随之上升，全年城市居民人均消费性支出为5801元，比上年增长0.5%。2、 经济发展势态：单位：亿元数据来源：2003年贵阳统计年鉴3、今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长以上，力争达到，规模以上工业企业经济效益综合指数提高个百分点，实现利税和新产品产值增幅高于经济增
11、长幅度。全社会固定资产投资增长，社会消费品零售总额增长，地方财政一般预算收入与国内生产总值同步增长，外贸出口增长，居民消费价格总水平上涨左右，城镇居民人均可支配收入增长，农民人均纯收入增长，人口自然增长率控制在以内，城镇登记失业率以内。 4、产业政策法规符合房地产稳定健康发展 2003年9月1日国务院发布的关于促进房地产市场持续健康发展的通知（业界称18号文），在业内引起极大反响，从主管部门，专家学者，开发商、新闻媒体，物业管理企业到消费者，总体认为“通知”对中国房地产市场持续健康的发展，改善广大人民群众的住房，促进社会稳定，推进全面小康社会的建设都具有积极的推动作用。18号文的出台，是中国房
12、地产业走向成熟的标志，表明房地产业已经成为国民经济的支柱产业。国家的产业政策是：l 控制高档住房，增加普通商品房-个人已成为房地产市场的主体l 不允许高收入者购买经济适用房l 廉租房建设将以国家投资为主l 不得限制已购公房上市交易l 规范发展住房信贷本项目的方向符合国家产业政策要求，是国家提倡的房地产项目5、当前贵阳市房地产业发展已呈现出强势发展态势，增长强劲投资额（亿元）竣工面积（万）新开工面积（万）销售面积（万）销售额（亿元）2001年433323865615180524622002年500331605999187852762 综上所述，贵阳市的房地产业随着经济的平稳发展、城市拓展和家庭住
13、宅消费的持续增长，必将进入快速增长的时期。本项目正是在这样的环境下运行，国家的产业大政策为其奠定了良好的基础和市场前景。 三、区域市场发展总体概况纵观2003年贵阳市的房地产市场，一片欣欣向荣的景象，一些亮丽的楼盘在精心的策划包装之下把人们的生活方式演义的美伦美唤，媒介广告以前所未有的投放量，把人们的五官轰炸到不知东西，其中的经典时代、在水一方、玉兰园、欣歆园、曦阳山庄，山水黔城等更成为家喻户晓、未来理想生活的代名词，销售也是捷报频传，所有这些都昭示着房地产业在贵阳已步入了发展的快车道，本项目正是在这种环境下启动的，有着良好的市场气氛。1 贵阳市2003年1-9月房地产住宅市场运行情况l 商品
14、房批准预售面积大幅增长（增幅达43.09%）l 品房实际预售面积平稳增长，住宅市场需求强劲，普通住宅成为拉动市场的绝对主力在高层与经济房销售下降的情况下，普通商品房一枝独秀，增幅高达68.55%，说明普通住宅以综合性价比最优，成为市场最受欢迎的住宅产品。l 住宅价格小幅上扬从销售量和价格的分析可以看出2000至2500元/平方是市场对住宅商品普遍接受的价格区间。2 2003年贵阳房地产交易会盛况空前，成交创新高：以改善住房，奔向小康为主题的2003年贵阳房地产交易展示会，利用其具有的越境性、自由性、集中性的优势，汇集到大量房源、商家、价格等信息，通过分析可以对2004年贵阳房地产发展的态势有一个了解：l 规模：参展项目84个，建筑面积516万平方（其中经济适用房、普通商品房417万平方，占81%）。参展楼盘的最高价是中天世纪新城的连排别墅4400元/平方，最低为麒龙城市花园（位于清镇市云岭大道）980元/平方。l 成交情况：意向性成交：7556套，92.6万平方米,成交金额:16.6亿元,分别比上届增长65%,55%,48%,
