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1、中原地产：2008年成都房地产市场一季度报告一.第一季度宏观调控政策集锦1.一月集锦成都市法制办出台成都市商品房预售资金监管暂行办法（征求意见稿），对商品房预售资金的管理做出规定为预售资金开设专门账户，并通过第三方监管机构进行监管。同时，对本项资金的用途也做出规定商品房预售资金主要用于支付工程款、以及购买建筑材料等方面。通过此项办法，有望实现预售资金的合理利用，保障购房者利益。按照成都市新建住宅物业保修金监管实施细则的规定，08年1月1日起，开发商办产权证，必须出具住宅物业保修金交款凭证。1月25日，央行于08年首度上调存款准备金率，幅度为0.5%；同时，上层人士还透露，在08年后期，央行还将
2、以0.5%为幅度，对存款准备金率进行3至4次的调整。此次金率的上调，对于楼市而言，主要有助于巩固07年宏观调控成果，抑制春节后楼市的大幅回暖。根据国务院关于促进节约集约用地的通知的通知，明文规定继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。预示未来别墅市场会更加紧俏。08年1月7日，国土资源部发布关于进一步改进和完善报国务院批准城市建设用地审查报批工作的通知，通知规定，从08年起，在国土资源部按预期下达土地利用计划指标后，省级政府于每年2月底前汇总后一次性向国务院申报城市建设用地；同时，在城市申报新增建设用地过程中，应满足综合平衡、突出重点的要求；应适当压缩工业用地，重点保证居住用地；应确保廉租住房
3、、经济适用住房、中低价位以及中小套型普通商品住房用地占居住用地的比例应不低于70%。通知中有关一次性申报的决定，在一定程度限制各省级政府有关土地利用的灵活性，但却间接提高用地规划要求，有利于建设用地的整体规划；此外，对土地申报过程中应遵行的原则做出明确规定，对土地规划起到引导作用，同时也能保障未来更大的住宅供应量。2.二月集锦2月4日，央行和银监会共同颁布了经济适用住房开发贷款管理办法，该办法中规定商业银行等其他银行金融机构皆可对经济适用房发放贷款；经济适用房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%，低于一般商业性房地产项目不得低于35%的规定；贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，
4、但下浮比例不超过10%；个别城市成片开发经济适用住房，贷款期限可放宽至5年；对经济适用住房开发贷款项目原则上实行封闭管理。此办法实施后，贷款人范围扩大，贷款申请条件变宽；同时，此办法的颁布也明确了利率优惠政策，放宽了贷款期限，并规范了资金管理国土资源部日前已出台并正式实施了新修订的工业项目建设用地控制指标，对工业项目建设用地实行新的控制指标。首先，投资强度标准普遍提高15%；其次，容积率(某一宗地内总建筑面积与宗地面积的比值)控制指标，也作相应提高。在30个行业大类中，27个行业大类容积率上调0.2，2个行业大类容积率上调0.1(石油加工、炼焦及核燃料加工业和医药制造业)，1个行业大类容积率保
5、持不变(化学原料及化学制品制造业)。此外，还新增加绿地率控制指标，规定工业企业内部原则上不得安排绿地。 同时，针对一些地方将打着工业用地旗号的“配套设施”转向商业规划或进行商业化运作，工业项目建设用地控制指标声明，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。3.三月集锦3月25日，央行再度上调存款准备金率，其上调幅度为0.5个百分点。这是在08年里，继1月25日之后，央行第二轮上调存款准备金率；也是去年以来第12次动用这一货币政策工具。通过这次调整后，普通存款类金融机构所执行的存款准备金率达15.5。温家宝政府工作报告3月5日，温家宝在十一届全国人大
6、一次会议上作政府工作报告时指出要继续推进经济结构调整，转变发展方式。坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准，要从严控制新增建设用地特别是工业用地，今年土地利用计划总规模控制在去年水平。温家宝在政府工作报告中提出，要坚持扩大内需方针，调整投资和消费关系，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。坚持严把土地、信贷闸门和市场准入标准，特别要加强和规范新开工项目管理，严格执行项目新开工条件。从严控制新增建设用地特别是工业用地，今年土地利用计划总规模控制在去年水平。从报告传递的政策导向来看，还是要在稳定的大环境下逐步对经济结构进行调整，要本着又好又快地原则发展经济，也就是说
7、今后的发展导向将开始重视质量，不再一味的追求速度，必要时甚至可以牺牲一定的速度。因此，未来国家仍然会收紧货币政策，严格控制土地和信贷，控制固定资产投资的规模，努力拉动内需，将目前以投资为主要依靠的经济结构逐步向以消费为主的经济结构转变，就此看来，经济调控还远未结束，房地产业的发展前景还将经受考验。同时，温总理也强调坚持正确发挥政府和市场的作用，政府主要制定住房规划和政策，搞好土地合理供应、集约利用和管理，重点发展面向中低收入家庭的住房。这表明了政府以尊重市场作用为导向的调控态度，这对于房地产业的发展来说是一个利好，这给予了开发商很大的市场预期和信心，为稳定房地产市场，促进经济结构调整有着深远的
8、影响。二.第一季度土地市场分析1.土地市场概况本季度主城区供应土地974.535亩，同比增加71.7%，环比下降59.21%。另外，本季度供应的11宗土地全部成交，其成交面积同比增加109.42%，环比下降45.58%。从本季度土地成交情况来看，所供应的土地受到市场的欢迎，主城区供应的11宗土地均顺利成交。相对07年4季度而言，土地市场趋于平稳，市场上暂未出现土地流拍。同时，本季度供应量和成交量均同比上升，后期土地市场依然看好。2.本季度土地成交情况本季度有41宗土地顺利成交，合计面积3476.786亩。其中，主城区11宗土地成交，合计面积974.535亩，占总成交的28.03%；郊县成交30
9、起，合计面积2502.25亩，占成交总量的71.97%。3月，主城区土地成交比较集中。在3月，主城区有6宗土地成交，面积为790.035亩，占1季度主城区成交总量的81.07%。而在郊县，土地成交主要集中于1月，25宗土地出让成交，合计面积1608.65亩，占郊县土地成交总量的64.29%。从成交土地的平均面积来看，主城区成交土地平均面积为88.59亩，郊县成交土地平均面积为83.41亩，均控制在百亩以内。3.土地成交价格分析本季度土地成交均价为273.52万元/亩，同比下降61.53%，环比下降69.68%。在本季度的土地市场上，金牛区成交一宗大地块，面积达521亩，因购买总价偏高，资金压力
10、大的影响，导致成交单价偏低，仅60万元/亩，一定程度影响整季度的土地成交均价。抛开位于金牛区的特殊地块，本季度主城区的土地成交均价为518.8万元 /亩，同比下降27.04%，环比下降42.49%。由于目前房地产市场疲软，资金链紧绷的情形下，开发商高价拿地的激情锐减；加之由于购地需要一次性付款，致使开发商拿地资金压力骤增，土地市场趋于平稳和理性。三.第一季度房地产市场分析1.市场概况商品房供应成交概况本季度主城区商品房供应面积为326.91万平方米，环比度减少14.88%，同比增加71.63%。对比4季度的供应量来看，08年1季度受传统节日春节的影响，供应量出现下滑；而对比07年1季度来看，众
11、多开发商对楼市回暖信心较大，一定程度加快了市场放量，同时，08年1季度有众多大盘相继上市，也很大程度的带动市场放量。本季度主城区商品房成交面积为160.49万平方米，环比减少35.33%，同比下降24.96%。由于 07年9月出台新政后，市场出现疲软，购房者观望情绪高涨，而此形势一直延续至08年年初，市场未能如开发商所愿，最终导致1季度成交量走低。商品住宅供应成交概况2.本季度供应市场分析各月供应情况分析主城区供应情况分析在万科.金域蓝湾、魅力之城、首创爱这城、华润二十四城等项目大放量的带动上，成华区供应量走高，供应商品房100万平方米，住宅8533套，分别占总供应的30.59%和30.96%
12、。锦江区市场放量也在望江橡树林、翡翠城、上东锦城及鑫苑名家等大项目放量的带动下，市场放量也比较可观，供应商品房82.95万平方米，住宅7771套，分别占总量的25.37%和28.2%。此外，武侯区、青羊区、金牛区供应的商品房分别为77.71万平米、44.87万平方米和21.38万平方米。各环线供应情况分析本季度二环三环是供应的主流环线，区域内众多项目相继上市，放量可观，合计供应商品房151.89万平方米，住宅13639套，分别占总供应的46.46%和49.49%。相对二环三环而言，一环二环及三环外的市场供应量相对较少。其中，位于一环二环的爱这城、金域蓝湾、富丽碧蔓汀及望江橡树林等项目推出新房源
13、，放量较大，带动区域供应量井喷，合计供应商品房80.5万平方米，占总供应的24.62%。其次，三环外供应商品房75.36万平方米，住宅5817套。在一环内，同样有少数项目在本季度推出新房源。其中，内环一环供应商品房15.03万平方米，内环内供应商品房4.13万平方米，其供应市场还是比较乐观。各方位供应情况分析从各方位商品房供应情况来看，城东市场放量最大。在城东市场上，位于成华区的富丽东方、万科魅力之城、万科金域蓝湾、首创爱这城以及位于锦江区的卓锦城、望江橡树林等区域大盘推出新房源，且放量较大，共同带动市场放量的上升。供应商品房159.41万平方米，住宅14261套，分别占总量的48.76%和5
14、1.75%。除城东外，城南、城西的市场放量也相对可观。其中，位于城南的凤凰城、中海兰庭、中海翠屏湾等项目有新房源上市，带动区域放量的上升，本季度供应商品房63.7万平方米，住宅4438套。其次，城西新项目金房.星座面世，以及中海国际社区、华府金沙、翠微清波、西子香荷等项目也推出新房源，市场放量可观，合计供应商品房57.08万平方米，住宅4456套。在07年里，城北供应市场一度攀升，众多楼盘相继上市销售，而进入08年后，市场可售房源数量大幅度减少。在08年1季度里，城北仅富丽碧蔓汀的市场放量较可观，而富丽花城、恒业星园虽有新房上市，但因项目开发销售接近尾声的关系，放量较少。本季度城北供应商品房3
15、8.26万平方米，住宅3586套，放量略显不足。城中长期受土地储量少，可售房源数量少的影响，供应量有限。本季度仅供应商品房8.46万平方米，住宅817套。3.本季度需求市场分析各月需求分析主城区需求分析本季度成华区成交商品房4646套，合计面积37.79万平方米，占总成交的23.3%，成为本周成交市场的焦点。在成华区市场上，爱这城、金域蓝湾及二十四城等品质楼盘相继开盘，所推房源数量较大；同时，富丽东方、万科魅力之城等项目采取优惠促销活动，刺激购房者的购房欲望，促进市场成交量的上升。其他区域在售楼盘均有不同幅度的购房优惠，但同成华区相比，开盘楼盘数量有限，尤其是新开盘的品质楼盘数量远不及成华区，
16、未能充分刺激购房者的购房欲望，其成交量远落后于成华区。商品房成交户均面积分析从本季度各主城区商品房的成交户均面积来看，户均面积在76-86平方米之间。其中，高新区商品房所成交的户均面积最高，为86平方米，但依然控制在90平米以内。由此可见，在08年1季度里，各主城区的中小户型具有更高的人气，倍受购房者的青睐，成为众多购房者的首选。4.二手房市场分析本季度二手房成交套数为8304套，环比07年第四季度下降23.59%。在07年里，央行对二手房按揭做出了种种限制，致使二手房部市场受到一定程度影响。进入08年后，房地产整个市场仍受07年新政的影响（二手房也不例外），同时又面临信贷紧缩的困境，导致部分购房者未能通过信贷申请，改变原购房计划；随后，在1月
