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1、河北省张北县城市进入研究,2018年2月,城市背景,Urban setting,01,张北县丨城市简介,张北县是坝上区域距离张家口市区最近的县，常住人口30.4万，城镇人口14万 人均GDP25183元，固定资产投资额为123.7亿元同比增速6%,张北县丨城市规划,张家口未来形成“一代两翼，一主三副多点”的城镇空间结构 张北作为未来的市域副中心和北翼发展城市，存在发展机遇,张北,张北,张家口规划市域形成“一带两翼，一主三副多点”的城镇空间结构。 一带：为京张走廊重点发展带，包括市辖区、怀来，涿鹿北部和怀安北部； 两翼：为北部生态经济示范区与南部传统文化提升区。 “北翼”包括张北、赤城、尚义、康
2、保、沽源 一主：为张家口中心城市，包括主城、万全、宣化、下花园和崇礼城区； 三副：三个市域副中心城市，即怀来、张北、蔚县三个县城; 多点：为其他县城和管理区;,张北县丨城市布局,城市发展方向,产业园区： 阿里打造大数据云社区。 目前无房地产开发,经济开发区： 城市未来发展方向。 目前无房地产开发,滨水生态区： 城市未来发展方向。 目前无房地产开发,老城区： 城市核心区位，配套齐全。 房地产集中开发地，无品牌房企进驻，房价在6000-8000元/,6,张北县丨阿里数据云中心,阿里数据云中心是大规模云计算服务基础设施的重要基地之一，未来服务于京津冀云计算产业， 占地630亩，共投资200亿元，前期
3、投资60亿元，可为当地带来6-7亿元年税收,项目投资：总投资200亿元，占地630亩，容纳30万台服务器规模，阿里数据港张北数据中心前期总投资60亿元，是阿里巴巴在张北部署大规模云计算服务基础设施的重要基地之一，建成后将服务于京津冀云计算产业； 项目规划：建设布局上采用“一点三中心”，一个示范展示点，即阿里示范展示点；三个相互备份数据中心，包括阿里张北云联数据中心、阿里张北数据港数据中心和阿里中都草原数据中心； 工期建设：2017年3月开工建设的阿里张北云联数据中心机房和办公楼主体日前完工，预计2018年4月底可投入运营； 项目税收：预计未来10年内，数据中心产生不低成300亿元的直接营业收入
4、，1/3将在张北结算，为当地带来6-7亿元年税收；,张北县丨城市概况丨小结,市场分析,market analysis,02,张北县丨市场分析丨土地市场分析,张北县2017年成交15.87万，销售10.39亿元,张北县丨市场分析丨土地市场分析,拿地房企：张北天诚锦绣房地产开发有限公司 拿地时间：2017.9 容积率：2 占地面积：292亩 成交地价：399万元/亩 成交楼面价：2992.53元/,拿地房企：天保房地产开发有限公司 拿地时间：2017.7 容积率：2 占地面积：107亩 成交地价：120.2万元/亩 成交楼面价：901.5元/,拿地房企：张北县诚宏房地产开发有限公司 拿地时间：20
5、17.7 容积率：2 占地面积：67亩 成交地价：90.6万元/亩 成交楼面价：679.54元/,拿地房企：张北县万正房地产开发有限公司 拿地时间：2017.7 容积率：2 占地面积：116亩 成交地价：110.1万元/亩 成交楼面价：917.47元/,张北县丨市场分析丨住宅市场分析,滨河新城 1.均价： 约5800元/ 2.装修情况：毛坯 3.产品类型：板楼 洋房、高层 4.面积： 两居：80、95；三居：115、130 5.占地面积： 193221 6.建筑面积：370985 7.容积率：1.92 8.开发商：张北万盛房地产开发有限公司 9.开盘时间：2018年1月1日,滨河新城,北国小镇
6、,保利畅馨园,东方丽景,财富星城,长龙国际,锦绣华城,京都国际,锦汇度假苑,天保新城,北京壹号院,保利畅馨园 1.均价： 约5500元/ 2.装修情况：精装 3.产品类型塔楼 高层 4.面积： 一居：43、60、67 5.占地面积： 28653 6.建筑面积：36259 7.容积率：1.27 8.开发商：张北保利房地产开发有限公司 9.开盘时间：2017年6月3日,长龙国际 1.均价： 约6300元/ 2.装修情况： 毛坯 3.产品类型：板楼 小高层、高层 4.面积： 两居：80、95；三居：115、130 5.占地面积： 38000 6.建筑面积：124000 7.容积率：2.68 8.开发
7、商：张家口鑫茂房地产开发有限公司 9.开盘时间：2018年10月2日,北国小镇 1.均价： 约6000元/ 2.装修情况： 住宅毛坯、公寓精装 3.产品类型：板楼塔楼 高层 4.面积： 两居：80、95；三居：105、110 5.占地面积：94860 6.建筑面积：215158 7.容积率：2.03 8.开发商：张北美嘉房地产开发有限公司 9.开盘时间：不详,东方丽景 1.均价： 约6500元/ 2.装修情况： 毛坯 3.产品类型：板楼 小高层、高层 4.面积： 两居：80、90、100；三居：95、110、120、130 5.占地面积：25813 6.建筑面积：53198 7.容积率：1.7
8、0 8.开发商：张北恒丰房地产开发有限公司, 9.开盘时间：2017年12月27日,财富星城 1.均价： 高层：6400元/洋房6600元/ 2.装修情况： 毛坯 3.产品类型：板楼 洋房、高层 4.面积： 两居：90、115；三居：110 5.占地面积：57172 6.建筑面积：113911 7.容积率：1.90 8.开发商：张家口中烨房地产开发公司, 9.开盘时间：2017年12月20日,锦绣华城 1.均价： 约5500元/ 2.装修情况： 毛坯 3.产品类型：板楼 洋房、小高层 4.面积： 一居：60两居：80；三居：95 5.占地面积：133300 6.建筑面积：153500 7.容积
9、率：1.50 8.开发商：张北锦汇房地产开发公司 9.开盘时间：2016年10月30日,锦汇度假苑 1.均价： 洋房：7600元/、高层：6200元、别墅：1.3万元/ 2.装修情况： 洋房精装、高层别墅毛坯 3.产品类型：洋房、高层、别墅 4.面积：高层：140（三居）、洋房：97（两居）120（三居）；别墅：120-400 5.占地面积：222000 6.建筑面积：260000 7.容积率：1.04 8.开发商：张北锦汇房地产开发公司 9.开盘时间：2017年10月1日,京都国际 1.均价： 约5000元/ 2.装修情况： 毛坯 3.产品类型：板楼 高层 4.面积： 两居：80、90；三居
10、：120、130 5.占地面积：3572 6.建筑面积：10000 7.容积率：2.8 8.开发商：京都房地产开发有限公司 9.开盘时间：2010年12月18日,天保新城 1.均价： 约7000元/ 2.装修情况： 毛坯 3.产品类型：板楼 洋房、高层 4.面积： 两居：85、90；三居：105、110 5.占地面积：240000 6.建筑面积：750000 7.容积率：3.13 8.开发商：天保房地产开发张北分公司 9.开盘时间：2016年9月4日,北京壹号院 1.均价： 约7000元/ 2.装修情况： 精装 3.产品类型：板楼 洋房、小高层、高层 4.面积： 一居：50；两居：85；三居：
11、105、115 5.占地面积：122880 6.建筑面积：242253 7.容积率：1.98 8.开发商：张北天诚锦绣房地产开发有限公司 开盘时间：2018年1月1日,张北县丨市场分析丨住宅市场分析,张北区域在售项目11个，2017年销售面积15.87万，销售额为10.39万 存量面积28.12万，存销比为1.8:1,张北县丨市场分析丨商业市场分析,张北县无商业氛围，市场均价在1-1.1万元/，套均价100万元，租金大约1.3元/天，去化慢 销售差主要原因为：不能贷款、需要全款，投资回报率低（15年回本70万元）,张北商业市场冷淡 原因：不能贷款、动用自有资金量多；市场商业氛围冷淡 销售方式：
12、工抵房,张北县丨市场分析丨车位市场分析,市场在售车位项目仅有中央大道，价格在6万元/个，月均区化16个 市场客户没有购买车位意识,市场情况： 客户没有购买车位的意识 客户一般把车停放在路边或者小区内部,张北县丨市场分析丨小结,项目案例,Project Text,03,张北县丨项目案例丨天保新城丨基本信息,项目以洋房、高层为主，占地面积24万，规划建筑面积75万，容积率3.13； 均价7000元/（毛坯），2017年销售额0.84亿元，本地人首选楼盘之一,张北县丨项目案例丨天保新城丨户型介绍,天保新城户型：两居85、90，三居105、110 优势：全明户型、南北通透；劣势：不方正，三居产品未做到
13、三功能空间朝南,张北县丨项目案例丨北京壹号院丨基本信息,项目以洋房、小高层、高层为主，占地面积12.29万，规划建筑面积24.23万，容积率1.98； 均价7000元/（精装），2017年销售额4亿元，本地人首选楼盘之一,张北县丨项目案例丨北京壹号院丨户型介绍,北京壹号院户型：一居：50；两居：85；三居：105、115 优势：全明户型、南北通透、户型方正；劣势：布局不合理，三居产品未做到三功能空间朝南,张北县丨项目案例丨锦汇度假苑丨基本信息,项目以洋房、高层、别墅为主，占地面积22.2万，规划建筑面积26万，容积率1.04； 均价6900元/（毛坯），2017销售额1.74亿元，本地人首选高层、政企官员选洋房、外地客户选别墅,张北县丨项目案例丨锦汇度假苑丨户型介绍,北京壹号院户型：两居975；三居：120、140 优势：全明户型、南北通透、户型方正；劣势：布局不合理，三居产品未做到三功能空间朝南,
