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1、金科城市进入研究报告目录第一部分前言5第二部分研究体系7第三部分城市群研究93.1 城市群概况93.1.1 城市群的划分93.1.2 各城市群范围确定93.1.3 各城市群城市分类113.2 城市群发育程度123.2.1 指标体系123.2.2 研究模型143.2.3 影响系数143.2.4 数据来源153.2.5 研究成果153.3 城市群发育与房地产开发关系163.3.1 雏形发育城市群173.3.2 快速发育城市群203.3.3 趋于成熟城市群233.3.4 成熟发展城市群263.4 初步研究城市确定283.4.1 城市确定标准283.4.2 开发商因素283.4.3 城市初步确定结果2
2、9第四部分城市投资潜力分析304.1 城市投资潜力评价304.1.1 城市样本304.1.2 研究模型304.1.3 指标体系324.1.4 指标权重334.1.5 数据处理344.1.6 数据来源344.1.7 城市排名344.1.8 模拟验证364.2 城市投资环境对比分析394.2.1 按城市经济实力划分39954.2.2 按城镇人口规模水平划分404.2.3 按居民收入水平划分424.2.4 按固定资产投资额划分434.2.5 按城市对外开放度划分444.2.6 按社会零售品消费总额划分464.3 城市房地产市场对比分析474.3.1 商品房销售额484.3.2 商品房销售面积494.
3、3.3 商品房销售价格504.4 城市环境和房地产市场交叉分析524.4.1 商品房销售面积与影响因子类指标交叉分析524.4.2 商品房价格和影响因子类指标交叉分析56第五部分金科进入策略及次序615.1 金科企业分析615.1.1 企业布局现状615.1.2 企业战略定位615.1.3 企业产品特征625.2 总体进入策略625.3 进入次序选择635.3.1 财富水平*市场规模645.3.2 利润空间*风险程度655.3.3 成渝地区潜力城市对比分析665.3.4 进入次序选择67第六部分附件686.1 各城市群概况介绍686.1.1 京津冀地区686.1.2 辽中南地区696.1.3
4、山东半岛地区706.1.4 长三角地区716.1.5 珠三角地区726.1.6 冀中南地区746.1.7 太原城市群746.1.8 呼包鄂榆地区756.1.9 哈大齐工业走廊和牡绥地区766.1.10 长吉图经济区776.1.11 东陇海地区786.1.12 江淮地区796.1.13 海峡西岸经济区806.1.14 中原经济区816.1.15 武汉城市圈826.1.16 环长株潭城市群826.1.17 鄱阳湖生态经济区836.1.18 北部湾地区856.1.19 成渝地区866.1.20 黔中地区876.1.21 滇中地区886.1.22 藏中南地区886.1.23 关中-天水地区896.1.
5、24 兰州-西宁地区906.1.25 宁夏沿黄经济区916.1.26 天山北坡地区926.2 成渝地区潜力城市对比分析936.2.1 成都周边城市936.2.2 重庆周边区域94第一部分前言21 世纪的最初 10 年是中国房地产快速发展的黄金十年，中国房地产整体呈现了由南向北、由东向西、由沿海向内陆的发展特点。环渤海中西部由南向北由 东 向 西 由沿海向内陆珠三角图表 1 中国房地产整体发展特点长 三 角 数据来源：中国指数研究院在房地产快速发展的这十年中，珠三角区域、长三角区域和环渤海区域是房地产发展的重心所在。然而从近年来房地产投资额和销售面积来看，三大传统区域的房地产增长已经明显放缓，其
6、在全国市场的市场份额已经出现下降趋势。图表 2 珠三角、长三角 2005-2009 发展趋势（商品房销售面积，单位：万平）区域名称2005 年2006 年2007 年2008 年2009 年珠三角区域40664203486137095532市场份额7.3%6.8%6.3%5.6%5.8%长三角区域97781064313213881915162市场份额17.6%17.2%17.1%13.4%16.0%全国5548661857773546596994775数据来源：中国指数研究院与三大传统区域形成鲜明对比的是中西部市场增长性和市场份额均在稳步提升，中西部市场已经成为中国房地产发展的重要组成部分。总
7、体而言，中国房地产已经进入新的发展阶段：长三角、珠三角和环渤海三大传统区域依然是房地产市场主流，但中西部市场已经成为房地产市场不可 忽略的重要组成部分。房地产投资机会已经由原来的长三角、珠三角和环渤 海区域三大传统区域扩散到中西部区域，在这样的形势下，房地产开发企业 的城市布局策略也应随之进行调整。2011 年 6 月 8 日全国主体功能区规划正式发布，此规划根据不同区域的资源环境承载能力、现有开发密度和发展潜力，统筹谋划未来人口分布、经济布局、国土利用和城镇化格局，将全国划分为 21 个主体功能区，明确了未来国土空间开发的主要目标和战略格局。全国主体功能区规划推进实现主体功能区主要目标时间是
8、 2020 年，是中国未来 10 年的城市化进程的指引，对未来十年中国房地产的战略发展方向具有重要的借鉴意义。21 个主体功能区随着城市化和工业化进程的加速将逐步演变成为 21 个城市群，未来将聚集大量的人口和财富，随之而来将带来巨大的住房需求，是未来中国房地产市场发展的核心。本次研究报告就是在房地产发展进入新阶段和全国主体功能区规划形成的背景下，以全国主体功能区规划形成的 21 个城市群（为研究可行性和准确性，本报告将 21 个城市群细化为 26 个城市群）为研究出发点，寻找城市群发展与房地产关系，进而达到全国范围内优选房地产投资潜力城市，最后结合金科自身特点，为金科战略布局提供参考依据。第
9、二部分研究体系本报告主要通过城市群研究、城市投资潜力评价和企业进入策略三个阶段的研究，在全国范围内选择最有投资潜力的城市，并结合金科企业特点，为企业城市进入提供策略和依据。城市群研究阶段通过各城市群的发育程度研究和城市群发展与房地产关系研究，结合金科发展意愿，初步筛选研究城市。城市投资潜力评价阶段运用房地产投资潜力评价模型优选最具投资潜力的30 个城市，并对其进行对比分析。企业进入策略阶段基于城市研究的成果，结合金科自身特点和发展战略，提出进入时序及策略等。图表 3 城市进入研究体系雏形发育快速发育趋于成熟成熟发展26个城市群区域一般城市区域重点城市中心城市区域一般城市区域重点城市中心城市中国
10、城市群发育程度评价模型城市群研究阶段内容评价标准研究城市（一定数量）城市群发育与房地产关系企业城市战略布局、进入时序及策略投资潜力潜力排名靠前、适宜企业的城市企业发展战略与资源约束条件中国城市房地产投资潜力评价模型城市投资潜力判断企业投资策略数据来源：中国指数研究院第三部分城市群研究3.1 城市群概况3.1.1 城市群的划分根据最新的全国主体功能区规划，未来中国将构筑“两横三纵”为主体的城市化战略格局，将全国划分为 21 个主体功能区。本次研究在“两横三纵”城市化格局的基础上，结合研究的可行性和准确性，将 21 个主体功能区进一步拓展为 26 个城市群（环渤海地区拆分为京津冀、辽中南和山东半岛
11、；哈长地区拆分为哈大齐和长吉图；长江中游地区拆分为武汉城市群、环长株潭城市群和鄱阳湖生态经济区）。图表 4 全国主体功能区规划数据来源：中国指数研究院3.1.2 各城市群范围确定根据全国主体功能区规划及各城市群的深入研究（详细研究内容详见附件），本次研究范围共涉及全国 167 个地级市及以上城市，基本涵盖了全国经济发展比较快速的大中城市。图表 5 研究覆盖的 167 的城市列表序号城市群所包含城市数量1京津冀北京、天津、唐山、秦皇岛、廊坊、沧州、张家口、承德82辽中南沈阳、鞍山、大连、抚顺、本溪、辽阳、营口、丹东、盘锦93山东半岛青岛、威海、烟台、潍坊、东营、滨州64中原郑州、洛阳、开封、焦作
12、、新乡、平顶山、许昌75长三角上海、杭州、宁波、湖州、嘉兴、绍兴、舟山、台州、南京、镇江、扬州、泰州、常州、无锡、苏州、南通166海峡西岸福州、厦门、漳州、泉州、莆田、宁德、温州、潮州、汕头、揭阳107北部湾南宁、海口、北海、钦州、防城港、湛江、三亚78滇中昆明、玉溪、曲靖39藏中南拉萨110太原太原、阳泉、晋中、忻州、吕梁、长治、临汾711关中-天水西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、商洛、天水712兰州-西宁兰州、西宁、白银、定西413哈大齐哈尔滨、大庆、齐齐哈尔、牡丹江414长吉图长春、吉林215东陇海徐州、连云港、日照316江淮合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、六安市、淮南、
13、蚌埠1217武汉武汉、黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁618环长株潭长沙、株洲、湘潭、衡阳、岳阳、益阳、常德、娄底819鄱阳湖南昌、景德镇、鹰潭、九江、新余、抚州、宜春、上饶、吉安920珠三角广州、佛山、江门、深圳、惠州、肇庆、珠海、东莞、中山921黔中贵阳、遵义、安顺322成渝重庆、成都、绵阳、德阳、眉山、资阳、内江、自贡、遂宁、南充、广安、乐山1223冀中南石家庄、保定、邯郸、邢台424呼包鄂呼和浩特、包头、鄂尔多斯、榆林425宁夏沿黄银川、吴忠、石嘴山、中卫426天山北坡乌鲁木齐、克拉玛依2合计26 个城市群167数据来源：中国指数研究院3.1.3 各城市群城市分类通过对 26 个城市群的深入研究（详细研究内容详见附件），依据城市群内各城市在群内扮演的角色，将城市群内城市分为中心城市、区域重点城市和区域一般城市；其中根据城市与房地产发展关系，在区域一般城市中把地缘城市和旅游城市单独分
