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1、郑州市区专业市场分析报告一 郑州传统专业市场的现状1. 共性特点：1.1规模小、弱、散，单一业态，缺乏综合性、复合业态商贸中心；1.2商铺大部分无产权，租赁经营成本较高； 1.3客货混杂，物流不畅，缺乏各种配套设施；1.4物管水平较低，消防安保隐患多；1.5市场投资方和商户客情关系良好，商户忠诚度较高，商圈和客流稳定；1.6全部面临市场外迁，市场投资方资本运作能力弱、融资渠道少,土地开发上获得新的外迁用地非常困难;2.各业态外迁专业市场基本情况业态区域分布经营面积主力市场数量商户基数备注小商品1. 内围:火车站地区1公里高度聚集2. 外围:南部聚集,兼具城区各个方向点状分布200万方45120
2、00建材家居1.东区高度聚集2.西南/西北方向规模较小390万方218000五金机电1.中心城区聚集2.东、南、北方向分布35万方202500汽摩配件1.北部聚集微配、装饰 2.南部聚集重配、摩配110万方124000副食品南部聚集30万方83000不含农贸、水产合计765万方106295003郑州各类专业市场区域分布中，一直有“东建材、南食品、西纺织、北汽配、中服装”的共识，各区域都是该业态的传统集聚区，辐射范围覆盖河南、河北、山西、山东、江苏、湖北、安徽等省份。二 关于郑州市177个专业市场外迁1.目的:1.1打造7类核心业态、十大商品交易市场集聚区，年度总销售额达到2800亿，进入全国商
3、贸十强市；1.2旧城改造，解决交通问题，完善商业布局；2.相关支持文件 2.1郑州市人民政府关于加快推进中心城区市场外迁工作的实施意见（郑政201223号）二一二年六月十一日 2.2郑州市人民政府办公厅关于支持中心城区市场外迁的若干意见 郑政办201274号 二一二年十月二十四日3.外迁计划 外迁时间外迁节点计划数量实际完成备注2012年启动市场外迁阶段1722同时进行城区改造，完成市区2000万平米沿街道路两侧违章建筑的拆迁2013年重点外迁阶段50同时启动外迁市场30个2014年重点外迁阶段472015年完成外迁阶段584.市场外迁机遇和风险4.1资本投入大，对参与企业的融资能力要求极高。
4、十大新兴市场的建设和传统市场改造都需要大量的资本运作。一是新兴市场的建设规模都很大，从郑州华南城、百荣世贸商城、金马凯旋家居CBD都面临极大的资金压力，这方面在金马凯旋集团面临的困局尤其突出。二是大部分传统市场近千万平米的原址兴建新的城市综合体，参与改造企业的资金实力也不容乐观。 4.2招商风险大，机会多，各个市场招商活动竞争激烈。 市场外迁有政府规划、引导行为，也有新兴市场自主选择经营开发业态行为，还有商户自由选择市场的行为，更有传统市场维护既得利益的反招商行为。在此情况下，招商结果存在变数和不确定性，各个传统市场面临洗牌和重新整合的机会。 招商活动的激烈竞争体现在：一是新兴市场和传统市场的
5、竞争。传统市场的优势是客情关系良好，劣势是很难解决新的土地开发，土地供应受限；新兴市场的优势是土地供应良好，劣势是客情关系都要从零开始。二是新兴市场之间相互竞争。主要是经营业态的同质化较多，需要在同一业态的商户之间进行拼抢。 4.3商户对新市场的培育、政府的外迁力度、原市场业态功能是否转换等均持怀疑态度。 一是对新市场的整合能力不确定；二是对外迁中政府触及各方利益的操作力度不确定；三是原市场取消批发功能、保留零售功能的可操作性不确定。 4.4规划外迁时间紧、短，牵扯多方面事务和利益，不符合专业市场外迁常规。三 郑州十大新兴市场的基本情况和招商进度1. 郑州华南城1.1投资 方简介：香港上市公司
6、华南城控股集团，于2002年5月成立，国内最大的专业市场开发商和运营商，10年7城总开发面积达5000万平米。1.2郑州华南城简介： 2011年9月，郑州市委书记吴天君参观考察深圳总部；2012年3月9日签约并开始筹建郑州公司，系华南城集团第七个项目，5月17日注册成立，6月底筹建招商团队，2012年10月主要核心人员到位。1.3郑州华南城特点 1.3.1功能定位准确，符合政府规划和市场发展趋势：会展商贸城，综合性复合型大型专业市场群、大型商贸物流基地，郑州新国际会展中心所在地，郑州“一区两翼”城市规划的主要商贸物流聚集区的主体，郑州专业市场外迁中十大新兴市场的领头羊； 1.3.2开发商实力雄
7、厚，品牌知名度高；1.3.3规模大，业态齐，配套全：占地1.5万亩，建筑面积1200万平米，一期400万平米，涵盖建材、小商品、汽配、五金机电、食品、家居6大业态，具有生活服务、商业商务、会议展览、仓储物流等多项综合配套设施。1.3.4招商团队整体规模大、实力强： 一是人数多，招商团队近200人；二是招商团队中高层综合素质高：平均年龄36岁、招商操盘经验丰富、专业知识全面、本土化程度高了解项目本土实际情况等； 1.3.5开发模式新，租售结合，一铺一产权； 1.3.6工程进度快,招商声势大,招商效率高，招商先机早; 1.4郑州华南城招商节点和招商成果8月28日项目奠基并举行招商大会，11月7日会
8、员招募启动，12月25日会员认筹，3月22日小商品开盘，6月18日建材、五金机电开盘，10月31日汽摩配件开盘。业态一期规模建筑结构物业结构商会招商情况商户数量销售业绩建材57万方框架结构双首层+展厅泉州商会整体进驻，订购5万平1500小商品47万方框架结构展厅无2500汽配33万方框架结构双首层微配大世界商会、轮胎协会、润滑油协会整体进驻，订购7万平1500五金机电33万方框架结构双首层浙江五金机电协会整体进驻，订购5万平2000食品33万方框架结构双首层+展厅招商进行中家居33万方框架结构双首层+展厅未启动商业配套28万方框架结构五层底商未启动一期合计260万方80002. 百荣世贸商城2
9、.1投资 方简介：北京百荣集团和华侨黄如论先生世纪金源集团合资成立百荣投资控股集团，郑州金源百荣商业管理有限公司系其全资子公司，公司注册地为河南省郑州市，注册资金2亿元，以投资、房地产开发与销售为主要业务，负责郑州百荣世贸商城的招商、运营和管理工作。百荣集团是以商业地产为核心，同时涉及化工物流、高速公路、金融服务、现代农业等多个领域的大型企业集团。截至2012年底，公司资产规模已超过400亿元人民币。北京百荣世贸商城总建筑面积130万平方米，是集服装、鞋帽、针织、小商品于一体的综合性批发市场，是华北地区规模最大、品类最全的产品交易基地和品牌加盟中心。世纪金源集团以“房地产开发、星级大饭店、大型
10、购物中心、金融资本运营、矿业开发、物业管理”为大型支柱产业。目前，在大陆已投资1200多亿元人民币，开发各类商品房2800万平方米。2.2郑州百荣世贸商城简介： 原名郑州CSD国际时尚中心（CSD为中央休闲购物中心的英文缩写），位于郑州四环路以南，郑平公路以西，项目横跨二七、管城两区，占3000亩，项目总体投资额260亿元，建设周期7年，项目分三期建设。项目是集商贸物流集群、品质住宅、商业中心、甲级写字楼、公寓、五星级酒店、学校、公交站等功能于一体的超大型商贸物流城市综合体。规划总建筑面积400万平方米，其中包括150万平方米的超大现代商贸物流园区，批发业态楼层最高为8层，经营业态涵盖食品、鞋
11、业、小商品、服装、纺织五大品类。2.3郑州百荣世贸商城特点： 2.3.1功能定位准确，符合政府规划和城市发展趋势； 2.3.2开发商实力比较雄厚，品牌知名度较高；2.3.3规模较大，业态较齐，配套较全；2.3.4项目总经理操盘经营丰富，熟悉本土市场实际情况，小商品业态大户资源丰富，客情关系好；2.3.5区位选址最好，距离市区最近的新兴专业市场；2.3.6功能定位以休闲娱乐为主、商贸物流为辅；该项目以城市综合体为主，开发面积占比60%，预作国内最大的室内游乐场；该项目以商贸物流为辅，开发面积占比40%，专业市场定位以义乌小商品城为主，兼有副食品、汽配、五金机电等业态。 2.4郑州百荣世贸商城开发
12、建设和招商情况： 2011年11月28日，郑州CSD国际时尚商贸中心项目正式签约。2013年 4月拿到地并开始项目地勘、市政报告、设计等工作。2013年7月5日开始拆除改造、临时批发市场建设施工、E19地块前期地勘等工作。 该项目地处二七新区，同二七区政府政情关系较好，促成二七区政府向市场外迁工作领导小组做出建设临时性过渡市场的请示，将临建市场和项目转化为政府重点推荐的市场外迁过渡地和主要承接地，现已获得市场外迁工作领导小组和市政府批复，目前正与规划、土地等委办局协调具体落实工作。 该项目与华中食品城强强合作，通过原市场投资方，已向食品商户收取定金5万元。2013年7月23日，在华中食品城举办
13、过度安置市场二次招商活动，招商品类包括食品类、百货类、五金机电类，通过两天的时间，过渡安置市场一期铺位全部招满。该项目开展商户大小型座谈百余次，涉及商户万余人。 目前有合作意向的单位有：河南省供应商商会、郑州百货行业协会、郑州日化协会、潮汕商会、东洋商会、郑州针织协会、浙江龙泉商会、福建泉州商会、温州商会、川渝商会和郑州鞋业商会。2.5该项目总经理简介项目总经理*，1994年进入银基商贸城历任办公室主任、总经理助理、常务副总经理、总经理等职，工作近8年中银基商贸城成为河南批发市场的龙头老大。2002年，操盘锦荣商贸城的全面工作，半年之内，商户全部招满。此后，徐国珠在河南批发业界被誉为“批发市场
14、教父”。2004年在北京百荣世贸商城老板蒋柏荣再三邀请下，转战京城，几年之间，将百荣世贸商城打造成为亚洲最大的现代化商品交易中心。2011年回到郑州家乡，正式操盘郑州项目。在商户资源上， 主要集中在服装、鞋业、针织品等小商品业态。同时，该项目自2012年9月起，投入较大的人力、物力、财力主攻小商品行业大户。以上情况导致郑州华南城小商品业态招商不甚理想：中小商户尚可，行业大户均未圈定。3. 华商汇3.1投资 方简介： 郑州华商汇控股有限公司成立于2012年10月，注册资本为贰亿元人民币。公司的经营范围为：房地产开发、建设、经营、出售；市场营销、策划；商品展览、展示、会议、会展服务及国内业务；自营和代理各类商品及技术的进出口业务；经营广告业务；国内货运代理，计算机网络、系统工程、智能化的开发、经营。3.2郑州华商汇简介： 华商汇位于新郑市郭店镇境内郑新路以东，潮河以西，紧邻新老107国道连接线以南，项目用地面积10平方公里，总投资600亿元，项目规划建筑面积约1280万平方米，分三
