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1、山东省城市基本面分析 及重点城市市场情况,山东区域前策产品部,房地产市场情况,城市基本面情况,品牌开发商进驻 情况,1,2,3,4 城市进入建议,目 录 页,01. 房地产市场情况,十七地市商品房销售额 十七地市房地产均价,十七地市房地产销售额,青岛 济南 淄博 潍坊 临沂 烟台 济宁 威海 德州 菏泽 滨州 聊城 泰安 枣庄 东营 日照 莱芜,十七地市2016年商品房销售额环比分析 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40%,从十七地市2016年商品房销售额环比分析来看，共 有4个城市2016年销售额环比下降，分别为聊城、枣 庄、东营以及日照；共有五个城市2016年销售额环 比
2、上升比例超过全省平均水平，分别为青岛、济南、 烟台、威海以及莱芜。,十七地市房地产销售均价,按照碧桂园成本测算，按保证项目利润率10%的前提之下，成本合 算为4960元/平米，在城市均价低于4960元/平米的城市，不列入重 点考察城市。山东十七地市中有十四个城市需重点关注。 从房价环比来看，除东营外，其他城市2016年房价环比上涨，共有 6个 城市房价环比上涨超过10%，其中济南位列榜首。,40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% -10.0%,15000 10000 5000 0,十七地市2015年-2016年商品房销售价格环比分析,青岛济南烟台泰安日照东营淄博威海济宁聊城德
3、州滨州临沂莱芜潍坊菏泽枣庄 2016年平均房价（元/平米） 2015年平均房价（元/平米） 环比,02.城市基本面情况,基础数据,基础数据统计(市辖区）,基础数据统计(市辖区）,基础数据统计(市辖区）,基础数据统计(市辖区）,基础数据统计(市辖区）,03. 品牌开发商进驻情况,品牌开发企业 TOP分析,品牌开发企业城市布局,64,41,5,4,10,10 10,5,4,3,2 2,1 1,济南,青岛 烟台,淄博 东营,威海,临沂,品牌开发企业在青岛、济南均有布局，其次重点城市为烟台、淄博、东营。 重点布局城市：济南、青岛9强开发企业均进入，烟台、淄博、东营均有2个以上项目。 重点布局开发企业：
4、恒大、万科、中海、绿地、龙湖、万达、绿城山东楼盘数量在10个以上。 全国9强房企山东省城市进入情况表,项目数量,进入品牌开发商数量,销售金额TOP3综合分析,淄博、临沂、东营市场集中度较高，且淄博、临沂市场集中度不断上升，东营处于持续下降状态；烟 台、威海市场集中度一般，威海处于持续下降状态。,19,22,11,20,11,16,25,14,16,15,19,46,35,36,14,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,14%,16%,18%,20%,0,5,10,15,20,25,30,35,40,45,50,2014-2016年销售金额TOP3楼盘成交及市场占比情况,东营 淄博 临
5、沂 烟台 威海 2014 金额 2015 金额 2016 金额 2014 占比 2015 占比 2016 占比,138,266.5,292.6,194.9,19,46,35,36,14,14%,17%,12%,7%,5%,0%,2%,4%,6%,8%,12% 10%,14%,16%,20% 18%,0,50,100,150,200,250,300,350,东营 淄博 临沂,威海,2016年成交TOP3城市市场占比分析 326.3,城市总成交,金额,烟台 占比,2016年各地市高单价楼盘TOP3与总排行TOP3楼盘对比,19,24.02,24.47,9.67,6.58,25.9,11.1,18.
6、36,5.28,35%,81%,46%,75%,55%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,0,5,10,15,20,25,30,35 32 90%,东营,淄博,烟台,威海,淄博、烟台高单价楼盘成交较好，市场溢价能力强。 从2016年各城市高单价销售额TOP3情况看，淄博、烟台品牌开发商具有较强的溢价能力。东营、威海、临沂 高价TOP楼盘为当地开发企业。 高单价TOP3与总排行TOP3销售金额对比,销售金额TOP3,临沂 高单价楼盘TOP3,占比,04.城市进入建议,重点城市榜单 山东17地市投资及建议,临沂,枣庄,菏泽,泰安,淄博,青岛,威海,滨州,聊城,烟
7、台,潍坊,日照,东营,德州,济宁,莱芜,济南,重点城市榜单,一线：济南、青岛 二线：烟台、临沂、威海、潍坊 三线：泰安、聊城、东营、淄博、 日照、济宁、滨州 四线：枣庄、德州 五线：莱芜、菏泽,山东17地市投资建议,附1：,济南市场情况分析,土地市场年度供应分析,2016年是继2013年以来，土地高供应年。 2016年全年共供应居住和商服用地127宗，土地供应面积737.39万，规划总建筑面积2432.72万 ，同比增 长60.76%，79.79%，123.12% 2008年至2016年济南市土地市场年度供应情况 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0,土地市场
8、月度供应分析,4,3,7,1,10,4,3,22,13,7,1,0,10,20,30,100,200,300,400,2016年济南市土地供应市场呈轴对称递减趋势，6月达到供应最高峰，且下半年放量大于上半年；全年共供应 居住与商服用地127宗土地，供应面积737.39万 ，地上规划建筑面积1673.22万 2016年济南市土地市场月度供应情况 800 60 52 700 50 600 40 500,土地市场区域供应分析,14,9,33,9,3,14,0,10,20,30,40,50,0,100 50,150,200,250,300,350,400,从各区域土地供应统计来看，2016年济南市土地
9、供应集中在历城区，居住与商服用地供应面积高达428.73万 ，56宗；其次是天桥区和市中区较多，天桥区面积较大；可以看出济南不断致力于“东拓”的战略发展 2016年济南市土地区域市场供应情况 500 56 60 450,土地市场年度成交分析,0,500,1000,1500,2000,2500,从2008年至2016年，济南市土地居住和商服用地成交统计分析看，2013年以前土地成交逐年递增，2013年以 后到2015年有小幅下降，2016年创历史新高，共成交129宗，同比增长20.56%；成交面积716.39万，同比 增长20.05% 2008年至2016年济南市土地年度成交情况 3000,土地
10、市场月度成交分析,9,4,5,6,0,12,20,3,9,13,12,0,5,10,15,20,25,30,35,100,200,300,400,500,600,2016年，济南共成交经营性用地124宗（帝华地块已剔除），成交面积679万，成交金额625亿元，与2015 年的114幅、607万相比，2016年的成交量增加了10宗，成交面积增幅约11.8% 2016年济南市土地市场月度成交情况 700 40 34,土地市场区域成交分析,13,9,33,53,7,4,15,0,10,20,30,40,50,0,50,100,150,200,250,300,350,2016年济南市土地区域成交统计分
11、析看，历城区成交居首，共成交土地53宗，成交面积402.83万，其次为历 下区；由于帝华高溢价炒地和政府先松后紧的调控政策、东拓战略发展等影响，东部高溢价成交频现，未来东 部投资热度不减 2016年济南市土地区域成交情况 450 60 400,土地市场月度价格分析,201601,201602,201603,201604,201605,201606,201607,201608,201609,201610,201611,2016012,成交单价（万元/亩）,483,959,304,368,0,570,918,481,1079,782,1225,728,楼面地价（元/）,2898,3943,2173
12、,1724,0,3983,4254,7216,5546,3750,9294,3969,483,959,304,368,0,570,918,481,1079,782,1225,728,2898,3943,2173,1724,0,3983,4254,7216,5546,3750,9294,3969,0,1000,2000,3000,4000,5000,6000,7000,8000,9000,0,200,400,600,800,1000,1200,1400 10000,随着“唯一熟化人”制度取消，济南市土地市场价格逐渐回归市场化，成交均价及楼面地价呈波浪式上涨，11 月份达到最高值，成交单价1225
13、万元/亩，楼面地价9294元/ 2016年济南市土地市场成交价格情况,土地市场区域价格分析,4498.66,2981.65,1732.28,4396.03,4008.05,2000 0,4000,6000,从2016年济南市土地区域成交分析看，市中区土地成交楼面地价和成交单价均占最高位，楼面地价13676.88元 /，成交单价2223.42万元/亩，历下区和历城区楼面地价接近，但历下区成交单价较历城区高256.18万元/亩 2016年济南市土地区域成交情况 18000 13676.88 16000 14000 12000 10000 8000,土地市场房企拿地排名,2016年随着630“唯一熟
14、化人”制度取消，土地市场逐渐回归市场化，竞拍激烈；在政府一系列拿地资金约束 条件下，小房企逐渐退出市场，大房企依旧是市场拿地主力，其中今年中海、绿地、中弘稳居前三，外来企业 无一拿地,2016年济南房企拿地面积Top10房企榜单 （单位：万）,630之后，济南进行过数次激烈的土拍，通过土拍，绿地、万 科、中铁、世茂、荣盛等房企均有斩获，而荣盛所拿的全福、 郭店地块，更是直接用实例证明630之后熟化地块被抢走的可能 性。 从企业方面来看，整个2016年，济南土地市场的拿地面积前三 位的企业分别为中海、绿地和中弘。其中中海新增土地储备面 积达到了161万，高出第二位近90万，可谓今年济南土地 市场的最大赢家。 此外，中铁、智慧城置业、天鸿、龙湖新获土地面积均超20万 。和昌、中南、金地、K2等外来房企也多次参加土地竞拍， 然而均空手而归，2016年无一房企新面孔通过招牌挂拿地进驻 济南市场。,土地市场小结,土地市场集中放量，资金从严管制，“唯一熟化人”制度取消，
