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1、松江新城站商业广场初步市场定位报告目 录壹、市场部分一、上海商铺市场分析二、松江商铺市场分析三、区域市场分析四、区域住宅市场分析五、区域商业情况六、地铁商铺现状与发展前景分析贰、项目分析一、项目情况二、SWOT分析叁、项目定位及产品建议一、销售策略定位二、消费群定位三、项目定位四、产品改进建议五、价格定位壹、市场部分一、上海商铺市场分析1、市场运行概况 商业租金、售价稳步上扬截止到今年第三季度，上海的商铺平均租金已经上升至28元/平方米/月，比2005年同期增加了约5，05年度比04年度增加了7，04年度比03年度增加了11.8，而空置率3年间始终稳步维持在11左右。这说明上海的商铺市场已经进
2、入一个稳健发展期，步入了成熟的阶段。 郊区的商业楼盘担当起了市场销售量的主力随之而来的是众多开发商转向商业地产，外资地产基金纷纷进入上海商业地产市场，商业地产服务业也悄然出现。值得注意的是，随着近年来房地产市场的发展，大量新兴社区的建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的发展相当迅速。 商业进入实物消费与服务消费并重的阶段丰富商业内涵，满足综合消费，提升等级，已成为上海市区商业发展的新趋势。从消费水平看，上海居民的消费能级正从日常生活消费品向住房、汽车等更高层次跨越。从消费结构看，全市消费需求由实物消费为主进入实物消费与
3、服务消费并重的阶段，零散型的商业地产布局模式很难适应上海商业未来的发展需求，因此体量大、功能综合全面、内在经营服务品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。 商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱目前约有20左右的商业房产只租不售，有一定实力的开发商资金方面如果没有压力，完全可以采取长期收益的方式经营自己的商铺，这一收益是长期且稳定的；其次，随着住宅开发向外围的扩张，商业房产也向城市周边集聚，但由于这些区域目前存在配套不全、市政缺乏、人气不足等多方面的影响，难以形成对销售价格的有效支撑，由此只能采取养铺的措施或等待各方影响因素渐渐消除后，再重新推向市场；最后，有些大规模的商业房产由于其经营方面的
4、特性，只能采取租赁的方式获取收益。2、价量分析价格方面，06年前三季度上海商业市场成交均价10430元/平方米，与去年同期9117元/平方米，上涨了13，今年以来，上海商业价格平均以每季度2的涨幅环比上升。从价格走势上我们可以看到，2005年至今全市商业的成交季度均价的环比波动较大，其中06年二季度在市场供需两旺的情况下，成交均价为05年来最高点，达11445元/平方米。从供求方面看，2006年三季度供应量总计约为110万平方米，月均供应36.7万平方米，较第二季度月均33.2万平方米升高11%；成交总量约为55万平方米，月均成交18万平方米，较第二季度月均成交28万平方米下跌36%。供求比约
5、为2：1，呈供大于求态势，存量大部分主要来自一些缺乏人气和整体配套的商用物业。总体来看，今年前三季度全市的商业项目供应与去年相比都有较大幅度的提高，而对于06年来说，除第一季度外，二、三季度的势头都较为旺盛；相比较而言成交情况都表现的较为稳定，4月份接近32万平方米的成交列06年各月之首。3、全市商铺成交情况分析 2006年全市商铺成交共13927套，其中，60-100平方米的商铺与20平方米以下的商铺各占21.6与21.5。小面积商铺成为市场的绝对主力。而在100平方米以上的商铺中，140-200平方米的商铺成交最多，占到总量的8.3。 2006年全市商铺成交总价在20-40万元之间的商铺达
6、到总量的31.7，小于20万的商铺为第二多，有约25.7。由于小面积商铺为市场的主力需求，使得40万以下的商铺成交达到总量的57.4。 2006年全市商铺成交均价中，由于市中心楼盘供应量有限，使得小于4000元/平方米的商铺成交位列第一，达到23.8，此部分多为外环以外的偏远地区商铺成交构成；8000-10000元/平方米的商铺位列第二，为19.4。二、松江商铺市场分析1、价量走势价格方面，06年三季度松江商业市场成交均价6512元/平方米，与去年同期6662元/平方米，下降了2，今年以来，松江商业价格平均以每季度0.5的微弱涨幅环比上升，这是由于在松江的房地产开发进程当中，商铺则逐步向环线外
7、延伸的趋势所致。2006年第三季度，在房地产市场传统旺季的带动下，松江区商业项目成交均价达到了6668元/平方米，较上季度6314元/平方米上涨了6%。由于松江住宅市场平均入住率较低，缺乏一定的人气，故为商铺的去化带来一定的抗性，随着规划的逐步落实以及配套设施的日渐完善，松江的商业市场的价格仍存在一定的上升空间。供求方面，06年三季度松江商业市场的供应量为33万平方米，与去年同期9万平方米相比，超出了近三倍的涨幅；今年的成交量为19万平方米，去年同期的15万平方米，增加了27的涨幅；今年松江商业市场整体的供求比为1：0.6，供大于求的情况较为严重，由于一些项目缺乏有效的整体规划，以及强有力的消
8、费群体支撑，导致商业空置面积较大，从而拉大了市场总体的供求比例。2、全区商铺成交情况分析 2006年松江商铺成交共1255套，在单套面积分布中，140-200平方米的商铺成交套数最多，约占全部的23，此类商铺主要以简餐、小型超市、美容美发等业态为主；而40-60平方米的商铺成交套数也达到19，位居第二，此类商铺主要以服装、小饰品等零售业态为主。这两个面积段成交套数合计达到42，成为市场供应的中坚力量。而面积在200平方米以上的商铺成交量明显减少，合计仅约占15，多为满足一些大、中型餐饮，娱乐等业态的需求。 2006年松江成交总价在60-80万元的的商铺约占到总量的20；40-60万元及20-4
9、0万元也各占到17.5及17.8。可见，松江商业市场与市区有明显的不同，明显偏低的单价直接拉低了总价。当然，这也直接反映了当地商铺较低的租金水平。 2006年松江商铺成交均价因商铺所在板块不同，差异明显。其中，4000-5000元/平方米的区间最多，达到约22，这一区间主要为新干线、华泽新苑、海立华亭公寓等位于松江老城区的楼盘，周边配套较为薄弱，缺乏良好的商业氛围；在8000-9000元/平方米的区间的商铺为第二多，达到约20，这一区间多为位于九亭的九虹商苑成交所构成。三、区域市场分析1、松江新城概况 地理区位：松江区位于上海西南，是上海经济比较发达的一个郊区，交通便捷，距市中心40公里，虹桥
10、中际机场25公里，浦东国际机场70公里，沪杭高速公路和沪杭铁路贯穿新城和老城之间。新城区内的主干道方松路将沪杭高速公路、318国道以及沪宁高速公路紧紧连接在一起，即将开工建设的申松轻轨，由上海经佘山国家旅游度假区直抵松江新城。 新城规模：松江新城建设规模与范围已经确定：远期人口50万，建设用地60平方公里。近期人口30万，建设用地36平方公里。而22.4平方公里的松江新城示范区，则是近期建设的重中之重，基本布局是：以中央十字绿化带为轴，北有占地4600亩正在建设的目前全国规模最大的高等教育园区松江大学城，以及轨道交通枢纽站。 新城交通：2007 年底，9号线将开通。这意味着松江到市区距离将大大
11、缩短，自松江新城站至徐家汇，运行时间只需3540分钟。 松梅线和沪松线这两条公交高速线将不再是联接着松江与市区的“垄断”线路。2、项目周边基础设施配套（1）、学府院区松江大学园区2001年启动，2005年基本建成，占地约7236亩。规划的上海外国语大学、东华大学、华东政法学院、上海对外贸易学院、上海工程技术大学、上海立信会计学院和复旦大学上海视觉艺术学院7所高校都已入驻。学生规模为8万人教职员工约1万人。上海外国语大学：是一所由中华人民共和国教育部直属的和上海市共建的重点大学，属于国家211工程中的100所重点大学之一。2001年，学校的本科生部迁址于上海市松江区文汇路1550号。松江校区位于
12、上海松江新城附近的松江大学城，占地800多亩。上海工程技术大学：是一所经济管理、工程技术、艺术设计等多学科互相渗透、协调发展的全日制普通高等学校。现有管理学院、电子电气工程学院、机械工程学院、化学化工学院、材料工程学院、汽车工程学院、艺术设计学院、航空运输学院、服装学院等多个学院。2003级及以后的学生全部进入松江大学城。东华大学：创建于1951年，前身是华东纺织工学院，1985年，更名为中国纺织大学，1999年，更名为东华大学。是一家以理工为主、文科为辅的综合性大学。1960年，被国家教育部确定为全国重点大学，是中国首批具有博士、硕士、学士三级学位授予权的大学之一。上海立信会计学院：建于民国
13、17年（1928年），由著名会计学家、教育家潘序伦创办。本部位于上海市区中山西路，2003年迁至松江校区（位于松江大学城西南）。2004年开设本科专业。是中国大陆唯一一所以“会计”命名的公办高校。上海对外贸易学院：建立于1960年。原为国家对外贸易经济合作部直属高校，1994年划转由上海市人民政府领导，学校为华东地区唯一的一所涉外商科大学，具有从事国际商务高等教育的悠久历史、鲜明特色和传统优势。华东政法学院：是新中国创办的第一批高等政法院校。原系司法部部属高等院校，现为司法部与上海市共建、以上海市管理为主的高等院校。学校现有长宁、松江两 个校区，占地面积1064亩，建筑面积24万平方米。上海视
14、觉艺术学院：隶属复旦大学的上海视觉艺术学院是国家教育部批准成立的独立学院，是由复旦大学与上海文化广播影视集团、文汇新民联合报业集团、上海世博集团有限公司、上海精文投资集团、上海精文置业集团、上海盛大网络发展有限公司、上海申教投资有限公司等合作举办的综合性新型艺术类本科院校。（2）、产业基地松江工业园园区简介上海市松江工业区是经上海市人民政府批准成立的上海首家市级工业区，位于上海市西南，千年古城松江的东西年翼，规划面积39.26平方公里。自1992年7月启动至今，开发面积已逾20.56平方公里。区内水、电、通讯等“七通一平”基础设施齐全，至今，进区外资项目已达400多家，项目总投资超过60亿美元
15、。在松江工业区落户的企业中85%已经建成投产，且经济效益良好。来松江工业区投资的企业中，有国际著名跨国公司60多家，其中列入世界500强国际知名公司有40余家。松江工业区西部科技园区规划面积12.55平方公里，位于松江区西部。园区将以微电子产业为核心，建成以IC系统产业、物流产业为主导，集生产研发、创业孵化、物流仓储、旅游居住为一体的现代高科技产业区。园区自2002年5月启动以来，IC工业核心区和研发区规划已经完成。目前，台湾台积电、联华气体、日本京滨电子及国内企业兰宝光电等总投资共11.5亿美元的项目已经开工建设。产业导向l 电子、电器l 医药、生物l 机械l 食品l 纺织3、板块划分松江按区块划分为九亭、佘山、泗泾、新桥、老城、松江新城，我们就本项目所处的位置具体分析下老城和松江新城商业发展情况。（1）、老城商业概况目前商业比较集中的区域为松江的老城区，依靠历史遗留的旅游资源，带动了商业的发达。以中山中路、人民北路口为轴心，中山中路、人民北路、中山二路、人民南路为街区基础，南至松
