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1、新疆2016年房地产估价师理论与方法：路线价法适用的估价对象和条件考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5、按年等额还款的 抵押贷款，30万元由投资者用现金支付如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的 税前现金回报率为。 A：900 B：805 C：3000 D：752 E：借款合同 2、下列估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是。 A：房地产转让价格评估 B：房地产资产人股价格评估 C：房地
2、产抵押价格评估 D：房地产拍卖底价评估 E：工业用地的监测点评估价格3、以中外合资企业的房地产抵押的必须经通过，但企业章程另有约定的除外。 A：工会 B：职工(代表)大会 C：股东大会 D：董事会 E：执行层的组织协调 4、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是。 A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 E：工业用地的监测点评估价格5、出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据
3、提出。(2008年试题) A：城镇体系规划 B：土地利用总体规划 C：修建性详细规划 D：控制性详细规划 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、耕地占用税采取的税率是。 A：比例税率 B：累进税率 C：累退税率 D：定额税率 E：执行层的组织协调 7、某购房者向银行申请了4万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是元。(2005年试题) A：204.08 B：345.18 C：508.91 D：666.67 E：借款合同 8、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ，房地产总价值为7 000万元，其中土地总价
4、值为3 000万元王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250 ，房地产价值为150万元若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为【2007年考题】 A：167 B：233 C：275 D：333 E：工业用地的监测点评估价格 9、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的计算扣除。 A：4 B：3 C：2 D：1 E：执行层的组织协调 10、知识产权法律关系的客体是。 A：物 B：行为 C：智力成果 D：社会关系 E：执行层的组织协调11、下列关寸：住房置业担保的表述中，不正确的是_。 A住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充 B住房置业担保是由特定
5、专业性担保机构提供的保证担保 C住房置业担保实行保证方式和反担保方式 D住房置业担保机构不承担连带责任 12、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给_，并由其预付定金或房价款的行为。 A购房者 B承购人 C预买客户 D潜在客户 13、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元。 A：050 B：5075 C：50100 D：100150 E：工业用地的监测点评估价格14、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125，套内墙体面积20，分摊的共有建筑面
6、积25，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。 A：1765 B：2000 C：2069 D：2400 E：工业用地的监测点评估价格 15、在总产量曲线上，边际产量达到最大值的点为_。 A该曲线由向上凸转为向下凹的拐点 B该曲线由向上凸转为向下凸的拐点 C该曲线由向上回转为向下凹的拐点 D该曲线由向上回转为向下凸的据点 16、目标定价法所确定的单位价格为_。 A单位价格单位成本+资本投资额目标收益率/销售量 B单位价格单位成本+资本投资额/销售量 C单位价格单位成本(1+月标利润率)/(1税率) D单位价格单位成本(1+月标利润率)(1税率) 17、拆迁人拆除超过批准期限的临时建筑，。 A：不予
7、补偿 B：按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿 C：减半补偿 D：给予正常补偿 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。 A周期风险 B比较风险 C资本价值风险 D时间风险 19、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的_以下征收土地闲置费。 A10% B15% C20% D25% 20、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算【2003年考题】 A：比较法 B：收益法 C：成本法 D：路线价法
8、E：工业用地的监测点评估价格 21、竣工房屋价值一般按_价格计算。 A概算 B结算 C预算 D决算 22、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格调查结果见下表。则该数据的中位数和众数分别是（）。 A2460和1980 B2460和5880 C2746.67和1980 D2746.67和588023、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满_日前，申请延续注册。 A15 B30 C60 D90 24、影响房地产价格的环境因素不包括（）。 A大气环境 B声觉环境 C卫生环境 D治安环境25、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：获取
9、估价业务；受理估价委托及明确估价基本事项；搜集估价所需资料；拟定估价作业方案；实地查勘估价对象；选定估价方法测算：确定估价结果；撰写估价报告；审核估价报告：出具估价报告；(11)估价资料归档。一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是_。 A(11) B(11) C(11) D(11)二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理
10、部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（）万元。 A9375 B115 C293.75 D315 2、在房地产估价中，如果估价目的不同，则。 A：估价的依据有可能不同 B：估价的方法有可能不同 C：估价对象的范围有可能不同 D：不影响估价结果的公正性 E：不影响估价报告的用途3、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。 A成本利润率是年成本利润率 B成本利润率是开发经营期的成本利润率 C投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率 D投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 4、下述各项中，属
11、于房地产供给分析内容的是。 A：吸纳率分析 B：调查房地产存量、过去走势及未来趋势 C：家庭规模与结构分析 D：市场购买者的产品功能需求 E：借款合同5、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有_等。 A意外破坏的损毁 B市场供给的过量 C建筑设计的缺陷 D人们消费观念的改变 E周围环境条件的恶化 6、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有_。 A甲等于乙 B甲大于乙 C甲小于乙, D难以判断 7、最小二乘法的基本原理是
12、_。 A要求实际值与估计值的离差平方和为零 B要求实际值与估计值的离差平方和为最小 C要求实际值与趋势值的离差平方和为零 D要求实际值与趋势值的离差平方和为最小 8、应当与城市规划一起报批的是_。 A城市黄线 B城市蓝线 C城市红线 D城市绿线 9、按来划分，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。 A：按投资主体 B：按投资期限或投资回收期长短 C：按经济活动类型 D：按投资对象存在形式的不同 E：借款合同 10、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。 A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调
13、换差价的行为 B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为 C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为 D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为 E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为11、房地产测绘的作用_。 A为房地产开发、经营以及交易
14、提供基本信息服务 B为房地产管理提供信息服务 C为其他部分提供参考资料 D为房地产管理提供技术服务 E房地产测绘成果提供了房地产商品量的量度依据 12、房地产市场周期波动可分为_阶段。 A复杂与发展 B繁荣 C危机与衰退 D萧条 E泡沫 13、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。 A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置 B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效 C：及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行 D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可 E：不能解除
15、抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿14、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是_。 A物权 B知识产权 C人身权 D撤销权 15、债券偿还期限的确定，主要受发行者等因素的影响 A：过去一定期限内所调配的资金规模 B：未来市场利率的发展趋势 C：证券交易市场的发达程度 D：投资者的投资意向 E：心理状态和行为偏好 16、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为_。 A被烧损前的状况 B被烧损后的状况 C被烧损前与被烧损后的差异状况 D未来修复或重建后的状况 17、注册管理初审机构自准予注册变更之日起_日内，报建设部登记备案。 A15 B30 C45 D60 18、不是导致某种房地产需求量变化
