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1、新疆2015年房地产估价师经营与管理：房地产开发项目盈亏平衡分析试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、我国中华人民共和国商业银行法规定：要求商业银行贷款余额与存款余额的比例不得超过。 A：8 B：10 C：25 D：75 E：执行层的组织协调 2、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值_。 A下降 B上升 C不变 D不能确定3、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有_。 公共使用的河滩、水沟、排水沟；无明确使用权属的巷道或间距地；市政管辖的马路、街道等公共用地；经过规划部
2、门核定需要作市政建设的用地；其他按规定不计入总地的面积 A B C D 4、下列关于税收违章处理，表述错误的是。 A：违章处理是对纳税人违反税法行为的处置 B：纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情況 C：紛税是指纳税人有意识地采取非法手段不交或少交税款的违法行为 D：抗税是指纳税人不按规定期限交纳税款的违章行为 E：执行层的组织协调5、中华人民共和国城市房地产管理法规定：以为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。 A：居住 B：自住 C：生活 D：营利 E：执行层的组织协调 6、某宗房地产的收益年限为40年，预
3、测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9，则该房地产的收益价格为。 A：195万元 B：210万元 C：213万元 D：217万元 E：工业用地的监测点评估价格 7、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为_。 A1067元/m2
4、B1070元/m2 C1084元/m2 D1141元/m2 8、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。 A：公司上市、企业清算 B：司法鉴定、城市房屋拆迁 C：企业清算、城市房屋拆迁 D：司法鉴定、公司上市 E：工业用地的监测点评估价格 9、根据中华人民共和国物权法，不动产登记费按_收取。 A面积 B套 C成交价格 D件 10、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65，该地块可转让土地的应计成本是元 A：310.61 B：321.60 C：477.8
5、7 D：494.77 E：工业用地的监测点评估价格11、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为_万元。 A102 B52 C54 D103 12、在平均利润率一定的情况下，当借贷资本供给大于需求时，利率将_。 A上升 B下降 C不变 D难以确定 13、w房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20h，拟建一经济适用住房小区，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费共计1800万元。开发建设一段时间后，w公司将项目整体转让给甲
6、公司，甲公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5h的土地用于开发商品住宅，按规定补交了750万元的地价。甲公司采取先建商品住宅方式，当商品住宅建设一段时间后，甲公司用在建工程(价值约为3000万元)作抵押从D建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证并经银行同意，并委托乙公司代理预(销)售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。请回答以下问题：下列关于w房地产开发公司征收A省B县C村基本农田以外的耕地20h，说法正确的是。 A：由A省人民政府批准农用地转用，同时由A省人民政府办理征地审批手续 B：由国务院批准农用地转用，同时由国务院办理征地审批手续 C：
7、由A省人民政府批准农用地转用，不再另行办理征地审批 D：由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批 E：执行层的组织协调14、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的_以下征收土地闲置费。 A10% B15% C20% D25% 15、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。 A：概括性 B：描述性 C：理论性 D：准确性 E：工业用地的监测点评估价格 16、以房地产抵押为目的的估价，除了遵守一般原则外，还应遵守_。 A现实性原则 B适宜性原则 C技术性原则 D客观原则 17、在下列_情况下，职工不可提取住房公积金。 A购、建自住住房 B购
8、买商业门市 C偿还购房贷款本息时 D房租超出家庭工资收入规定比例时 18、决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是房地产的供求状况。 A：全国本类 B：本地区本类 C：全国 D：本地区 E：工业用地的监测点评估价格 19、不属于法人成立必须具备的条件是_。 A独立承担法律责任 B依法成立 C必要的经费 D自己的名称、组织机构和场所 20、关于房屋施工面积的说法，正确的是。 A：房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B：房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C：房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D：房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 E：借款合同
9、 21、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。 A投资机会选择与决策分析阶段 B前期工作阶段 C建设阶段 D租售阶段 22、房屋征收实施过程中，征收_不予补偿。 A产权不明确的房屋 B超过批准期限的临时建筑 C合法建筑 D未售的公有住房23、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、_等设施或条件以及场地平整。 A给水、排水、电力、通信 B给水、排水、燃气、热力 C排水、电力、通信、燃气 D排水、电力、通信、热力 24、以下不属于房地产转让方式的是_。 A以房地产作价入股 B以房地产抵债 C互换 D典当25、房屋拆迁许可证是由房屋拆迁管理部门发给拆迁房屋的法
10、律凭证。 A：房地产开发公司 B：房地产管理机构 C：被拆迁人 D：拆迁申请人 E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产市场分析可以帮助开发商。(2009年试题) A：选择合适的项目位置 B：寻找投资合作伙伴 C：确定满足市场需求的产品类型 D：判断租买时机 E：进行土地使用权出让决策 2、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。 A：面积误差比在3以內(含3)的房价款由买受人补足
11、 B：面积误差比在5以内(含5)的房价款由买受人补足 C：面积误差比绝对值在3以內(含3)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人 D：超出3部分的房价款由买受人补足，产权归买受人 E：超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人3、公民下落不明满_年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其死亡。 A1 B2 C3 D4 4、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。 A：较乐观的估计值 B：较保守的估计值 C：过高的估计值 D：过低的估计值 E：可能的估计值5、业主公约由_制定并修改。 A业主大会 B业主委员会 C一半以上业主 D全体业主和物业
12、管理企业共同 6、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经_讨论通过后实施。 A当地房地产行政主管部门 B房地产开发商 C业主大会 D物业公司 7、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。 A：该建筑工程用地批准手续 B：取得的建设工程规划许可证 C：施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求 D：尚未确定施工企业 E：有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查 8、2009年末，某城市共有80万个家庭，共计84万套住房，平均每个家庭拥有105套住房。该指标在统计上称
13、为相对指标。 A：比例 B：比较 C：动态 D：强度 E：执行层的组织协调 9、某房地产开发项目的占地面积为15000m2，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/m2，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为_元/m2。 A5377.78 B6277.78 C6722.22 D7847.22 10、依代理委托方的不同，物业代理可以分为_。 A联合代理 B买方代理 C独家代理 D卖方代理 E双重代理11、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述，不正确的是。 A：定额计
14、价方式实行全国统一的编码，项目编码采用十二位阿拉伯数字表示；工程量清单计价方式的项目编码不统一，各省、市采用的定额子目并不相同 B：对定额计价投标，一般采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法，既要对总价进行评分，还要对综合单价进行分析评分 C：定额计价方式是在发出招标文件后(招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后)编制工程量清单；工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单 D：定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔；工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整 E：定额计价方式由各投标单位各自计算工程量，计算的工程量结
15、果不一致；工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一 12、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（）万元。 A2360 B2500 C2722 D2845 13、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有_等。 A意外破坏的损毁 B市场供给的过量 C建筑设计的缺陷 D人们消费观念的改变 E周围环境条件恶化14、按照报表编制的单位分类，企业编制的报表可分为。 A：基层报表 B：汇总报表 C：合并报表 D：现金流量表 E：资产负债表 15、股份制包括等企业组织形式。 A：无限公司 B：有限公司 C：两合公司 D：股份有限公司 E：合
