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1、招商地产2014财务分析目录一、概述2（一）房行业发展现状2（二）公司简介3（三）2014年度生产经营任务完成情况概述3二、2014招商地产资产负债表分析3（一）资产负债表水平分析3（二）资产负债表垂直分析31.资产结构分析32.负债结构分析33.股东权益结构分析3三、招商局地产控股股份有限公司利润表分析3（一）利润表增减变动分析：3（二）利润构成变动分析：3（三）利润表分项分析：31.企业营业收入和营业成本分析：32.费用分析：33.资产减值损失分析：34营业外收支变动分析：3（四）地区分布分析：3四、现金流量分析3（一）现金流量表结构变动分析31.现金流入结构变动分析32.现金流出结构分析
2、3（二）.现金流量表趋势变动分析3五、招商地产财务效率分析3（一）盈利能力分析3（二）偿债能力分析31.流动比率32.速动比率33.资产负债率3（三）营运能力分析31.总资产周转率32.流动资产周转率3（四）发展能力分析3（五）财务综合分析杜邦分析3六存在的问题与原因3（一）盈利能力问题3（二）资产质量问题3（三）偿债能力问题3（四）现金流状况问题3一、概述（一）房行业发展现状2014年，全国楼市整体回落，但年底出现回暖，在经济增速换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期的“三期叠加”背景下，中国经济整体呈现稳中趋降态势。具体表现如下：1.是房地产开发投资同比增长创新低。当年全国房地产开发投
3、资完成额为95036亿元，同比增长10.5%，同比增速创过去十年最低水平；商品房新开工面积为17.96亿平方米，同比下降10.7%，降幅同样创过去十年最低水平。2.是商品房销售下滑态势明显。当年全国商品房销售面积为12.06亿平方米，同比下降7.6%。自2002年以来，全国商品房销售面积整体呈现不断上升态势，仅2008年和2014年出现下降。3.是下半年楼市政策出现调整。2014年上半年，全国房地产行业呈现低迷走势。下半年，房地产市场调控政策开始出现调整，住建部在7 月份召开会议提出“千方百计消化库存”，定调了楼市下半年政策主线，部分二、三线城市开始实施限购松绑，至年底，仅北上广深和三亚继续实
4、施限购政策，其他城市基本取消或放松限购政策。此外，鉴于下半年宏观经济增长受困，中央出台多项宏观经济调控政策，9月底，央行与银监会要求各地加大对居民首套住房和改善型住房需求的支持；10月29日，李克强总理主持召开国务院常务会议，部署推进消费扩大和升级，并明确要稳住住房消费；11月21日，央行在时隔两年半后再次降低存贷款利息，引致12月份全国楼市整体回升。4.是四季度主要城市楼市回暖。从全国30个大中城市单月商品住宅成交量走势来看，2014年前8个月，一、二、三线城市成交量都呈现同比下跌态势；10月份以来，受政策利好影响，三类城市成交量均呈现回升，其中一线城市回暖最为显著，四季度成交量环比增幅在3
5、0%-50%之间；12月份，一线城市成交量同比增长51.2%，三线城市同比增长40.9%，二线城市同比增长14.0%。5.是四个一线城市中深圳成交量、房价跌幅最小。尽管年底全国楼市回暖，但四个一线城市全年新建住房累计成交量仍同比下降，深圳降幅最低，仅为7.9%，北京同比下降23.3%，为降幅最高城市。此外，根据国家统计局房价指数，四个一线城市新房价格指数同比增幅持续回落，12月份，深圳房价同比下跌1.3%，同比跌幅最小；环比来看，7月份以后，四个一线城市房价均呈现环比下跌态势，但12月份仅深圳出现环比上涨，且为全国70个大中城市唯一出现环比增长的城市。6.是土地购置面积保持低速增长。2014年
6、1月到10月，全国房地产企业土地购置面积为26972万平方米，增长1.2%，与上年全年相比增幅回落7.4个百分点。前10个月，土地成交价款为7747亿元，同比增长20.4%，增幅与上年全年相比回落13.5个百分点。从房地产企业土地平均购置价格来看，2014年前10个月房企土地购置价格为2872元/平方米，同比上涨12.4%，涨幅较上年全年回落10.6个百分点。7.是房地产开发资金来源增速明显回落。随着房地产市场销售形势的下滑，2014年房地产开发资金来源增速出现明显回落。2014年1-10月，全国房地产开发企业资金来源为100241亿元，同比增长3.1%，增速比2013年全年回落23.4个百分
7、点，资金来源增速创住房制度改革以来新低。房地产贷款余额增速回落，个人住房贷款增速平稳回落。2014年前三季度末，主要金融机构（含外资）房地产贷款余额16.7万亿元，同比增长18.2%，增速比2013年末低0.9个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额的21%，与2013年末持平。其中，个人住房贷款余额10.2万亿元，同比增长17.6%，增速比6月末低0.9个百分点；住房开发贷款余额3.2万亿元，同比增长24.5%，增速比6月末低2.4个百分点；地产开发贷款余额1.2万亿元，同比增长12.7%，比6月末高3个百分点。前三季度，新增房地产贷款21127亿元，占各项贷款新增额的27.5%，比上半年高0
8、.7个百分点。2014年以来，由于银行房贷收紧、供求关系转变、市场预期下行，再加上市场需求和购买力在前几年被大量透支，全国房地产市场迅速转冷。为抑制楼市持续下行，在“双向调控、分类指导”的基调下，全国范围内共经历了三轮楼市政策松绑。第一阶段是，中央相继以“央五条”、定向降准等手段“微刺激”以保障自住购房信贷需求；第二阶段是5月起地方政府相继出台各类“救市”政策，手段多样化、纵深化，“限购”政策也随之土崩瓦解；第三阶段是，9月底起，中央放松“限贷”，房地产市场出现企稳迹象，随后，为防止经济下滑，央行进一步在11月份宣布降息，房地产市场也随之受益。从地方层面来看，在“分类调控”原则的指引下，调控的
9、权力和责任转移至各地方政府。地方政府根据当地的实际情况，有针对性的出台调控政策。一线城市的楼市政策仅有微调，以继续抑制投资投机性需求，满足自住型需求。而那些库存量较高、供大于求的城市，地方政府积极出台利好政策，全力去库存。从政策影响看，随着地方政府松绑限购、央行放松限贷以及降息等利好政策的引导下，全国房地产市场下滑的势头有所减缓，特别是四季度以来，房屋成交量有所回升，房价环比跌幅也逐渐收窄。从未来政策走向看，预计2015年房地产政策将延续“分类调控”的思路，政策整体保持适度宽松，金融领域预计将继续实施降息和降准政策，房地产市场整体谨慎乐观。（二）公司简介招商局地产控股股份有限公司（简称“招商地
10、产”）是央企招商局集团三大核心产业之房地产版块的旗舰公司。是中国最早的房地产公司之一，国家一级房地产综合开发企业，是具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团，总资产达1300多亿元。公司总部设于深圳，公司A股（100024）、B股（200024）在深圳证券交易所上市，B股在新加坡证券交易所第二上市，招商置地（HK.978）在香港联交所新上市。经过20多年的发展，在综合开发模式下，目前招商地产的业务版图涵盖房地产开发、房地产销售、投资性物业经营、物业管理、房地产中介服务和供电业务，形成了以深圳为核心，以珠三角、长三角和环渤海经济带为重点经营区域的市场格局。截止2007年末
11、，招商地产总股本达8.45亿股，总资产超过250亿元。分别在深圳、北京、上海、广州等多个大中城市拥有40多个大型房地产项目，累积开发面积超过1000万平方米。在20多年的实践中，招商地产总结出一套注重生态、强调可持续发展的“绿色地产”企业发展理念，并成功开创了国内的社区综合开发模式。（三）2014年度生产经营任务完成情况概述2014年，公司不断优化管理，提高经营效率，各项业务收入稳步增长，全年实现营业收入总额433.85亿元，同比增长33.21%，归属于上市公司股东的净利润42.64亿元，同比增长1.75%。营业收入中，商品房销售收入405.56亿元，结算面积281.59万平米；投资性物业租赁
12、收入9.55亿元，累计出租面积达1,048.36万平米；园区供电收入6.84亿元，售电86,865万度；物业管理收入7.57亿元，年底在管物业面积2,195万平方米。招商地产2014年度主营构成分析：2014-12-31主营构成主营收入(元)收入比例主营成本(元)成本比例主营利润(元)利润比例毛利率(%)按行业分类房地产业419亿96.68%260亿95.53%160亿98.60%38.07%物业管理7.57亿1.74%6.76亿2.49%8087万0.50%10.68%公用事业6.84亿1.58%5.38亿1.98%1.46亿0.90%21.32%按地区分类珠三角地区211亿48.60%12
13、0亿44.10%90.9亿56.15%43.13%其他地区94.8亿21.85%71.9亿26.45%22.9亿14.11%24.12%长三角地区66.4亿15.30%51.0亿18.75%15.4亿9.50%23.18%环渤海地区61.8亿14.25%29.1亿10.69%32.8亿20.24%53.00%2014-06-30主营构成主营收入(元)收入比例主营成本(元)成本比例主营利润(元)利润比例毛利率(%)按行业分类房地产开发销售147亿91.41%92.8亿89.29%53.9亿95.29%36.74%物业管理4.64亿2.89%4.18亿4.02%4570万0.81%9.86%出租物
14、业经营4.55亿2.83%2.29亿2.20%2.26亿3.99%49.65%园区供电2.97亿1.85%2.32亿2.24%6427万1.14%21.66%酒店管理1.26亿0.79%1.81亿1.75%-5533万-0.98%-43.91%房地产中介2331万0.15%3133万0.30%-802万-0.14%-34.41%其他1410万0.09%2036万0.20%-626万-0.11%-44.40%按产品分类房地产业153亿95.26%97.4亿93.74%55.5亿98.06%36.28%物业管理4.64亿2.89%4.18亿4.02%4571万0.81%9.86%公用事业2.97亿1.85%2.32亿2.24%6427万1.14%21.66%按地区分类珠三角地区88.3亿55.04%52.5亿50.50%35.8亿63.36%40.58%其他地区39.3亿24.47%28.6亿27.55%10.6亿18.81%27.10%长三角地区23.5亿14.61%18.6亿17.95%4.80亿8.49%20.48%环渤海地区9.44亿5.88%4.16亿4.00%5.28亿9.33%55.92%2013-12-31主营构成主营收入(元
