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1、,谨呈： 蓝光地产BRC,四川省内重点城市投资研究报告,成都正行致远房地产咨询有限公司 ZhengXingZhiYuan real estate consulting co., LTD 成都东城根上街95号成证大厦9F/2F 9F/2F,Cheng Zheng Building,No.95 Upper Dong Cheng Gen Road,Chengdu,China.,目彔 CONTENTS,Part.1,省内重点城市研究筛选 Part.2 重点城市投资研究分析 Part.3 城市进入性价值分级,省内重点城市研究筛选,PART.1,【筛选逡辑】首先通过城市行政能级、城市群关联度、开发商战略述
2、求进 行初筛，再通过需求潜力和行业潜力两大维度17个因子进行二次筛选,省内城市 梯级划分,Step1.,城市群关 联度,Step2.,蓝光战略 述求,Step3.,城市房地 产投资进 入性筛选 模型,Step4.,非成渝城市群城市不作 为本次重点研究对象,蓝光已进驻城市不作 为本次研究对象、增 加战略性进入城市,通过需求潜力和行业潜 力两大维度共15个因子 对剩余城市进行筛选,理论优先选择地级市,初次筛选 再次筛选,【Step1:省内城市梯级划分】理论优先选择地级市,地级市属于地级行政区，为地方政权，归省管；地级市下辖县级市； 四川省共辖18市3自治州，本次研究不考虑阿坝藏族羌族自治州、甘孜藏
3、族自 治州、梁山彝族自治州,【Step2:城市群关联】基于国家战略下的资源偏向考虑， 优先选择成渝 城市群城市,2016年4月国务院通过成渝城市群发展规 划 战略意义：引领西部开发开放的国家级城 市群 发展定位：定位为全国重要的现代产业基 地，西部创新驱动先导区，内陆开放型经 济战略高地，统筹城乡发展示范区，美丽 中国的先行区 成渝城市群具体范围：重庆、成都、自贡、 泸州、德阳、绵阳、遂宁、内江、乐山、 南充、眉山、宜宾、广安、达州、雅安、 资阳,“一轴两带、双核三区”的空间格局,地级市,成都市,自贡市,泸州市,德阳市,绵阳市,遂宁市,内江市,乐山市,南充市,眉山市,宜宾市,广安市,达州市,雅
4、安市,资阳市,攀枝花市,广元市,巴中市,【Step3:企业战略】剔除省会城市成都，增加战略性进入城市西昌市,【成都】,公园悦府 雍景园 东方天地 金悦天娇 中央天地 COCO金沙 金悦金沙 花满庭3期 雍锦阁 乐彩城 ,【南充】,香江国际 天娇城 COCO香江 ,【Step4:二次筛选】通过前面初筛后剩余14个城市，利用两大维度17个评 价因子筛选模型进行重点城市筛选,筛选模型指标解读：,维度,需求潜力,筛选构面 城市发展,指标解读 *判断城市首位度,宏观经济 （需求基础及 成长性）,指标因子 与成都的城市距离 GDP总量及增长率 人均GDP及增长率,*城市发展及需求衍生核心指标,筛选标准 距
5、离 排序法 指标参考法：合理值,三大产业结构 三大产业增长率,指标参考法：均值,人口特征 （需求容量）,常住人口总量及增幅,排序法,人口净流入量,*经济结构合理性 *城市类型判断、城市需求结构判断 （二级城市对第二产业发展依赖性强，为刚 性需求衍生主体） *需求衍生总量及可持续性 *流入or流出型城市判断 *常住人口为二级城市需求稳定性的 重要判断因素,排序法,消费能力 （需求质量）,人均可支配收入 人均消费支出,*房价的重要支撑指标,排序法,行业潜力,风险指标,房地产投资在固投中占比情况,*城市经济对房地产投资的依赖度及 房地产开发的风险,指标参考法：合理值 指标参考法：合理值,指标参考法：
6、合理职,市场指标,房地产投资增速变化情况 房地产投资增速与GDP增速比 变化情况 住宅销售价格,排序法,供需指标,住宅销售面积/住宅竣工面积,*判断城市楼市价格的支撑度 *通过比值看供需关系，0.5-1为合理 范围,指标参考法：合理值,数据来源于四川省2016年统计年鉴；筛选方法详见表格右栏；红色图框为通过每个评价因子筛选出的城市,【Step4:二次筛选】最终筛选出重点城市有：自贡、眉山、宜宾、德阳、,资阳、绵阳、遂宁、乐山、南充、泸州、达州和西昌（开发商述求）,重点城市投资研究分析,PART.2,【城市楼市投资潜力研究框架】,A.城市基本面,B.城市发展面,C.市场环境面,城市地位 宏观经济
7、 产业发展 人口财富,城市发展规划 区域发展规划,土地市场 住宅市场 典型项目 标杆房企 开发环境,德阳市,1,【城市地位城市占位】成德同城化、成都北部新城,城市区位德阳市位于成都平原东北角, 距离成都市约60公里,随着成绵乐城际高铁的通 行，车程只需27分钟； 成都大都市规划成德同城化、北 部新城 加快建设成都现代化国际大都市北部新城，推 动以成都主城区为核心，南有天府新区、北有 德阳新城的“一核两中心”格局； 五大方面协同发展：区域规划协同、产业布局 协同、交通建设协同、城市品质功能协同、政 策机制协同,【城市地位城市价值】依附于成都，形成与成都的5大协同 发展机制,【宍观经济】城市经济稳
8、健增长；GDP总量和人均GDP位居 省内第三,1752,14.4,15.6,13.0,10.0,9.0,8.2,8.4,0,5,10,15,20,0,500,1000,1500,2000,2010,2010-2016年德阳市GDP总量及增速情况 GDP总量（亿元） 增速（%）,2016年四川省内城市GDP和人均GDP情况,2011 2012 2013 2014 2015 2016 2010-2016年德阳市人均GDP及名义增速情况,19.3,23.5,4.2,8.8,6.3,0,5,9.1 10,15,20,25,0,10000,20000,30000,40000,50000,60000,20
9、10 2011 2012,2013,2014,2015,2016,人均GDP（元） 增速（%） 20.6,备注：上述数据来源于统计年鉴、统计公报,【产业发展产业结构】二产主导，受产业结构调整影响，,二产占比及增速逐渐下滑；五大支柱产业+三大新兴产业,57.8%,60.0%,60.2%,60.1%,59.7%,58.6%,55.7%,25.6% 24.4% 24.7% 26.0% 27.1%,28.5%,31.8%,100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,一产占比,二产占比,三产
10、占比,18.3%,21.0%,15.8%,11.4%,10.1%,8.4%,9.2%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,2010,2011,2012,2013 2014,2015,2016,2010-2016年德阳市三产增长情况,40.4%,18.4%,12.5%,8.5%,5.1%,15.1%,机械行业 食品行业,化工行业 建材行业 医药行业 其他行业,2016 年一 季度 德阳 市支 柱产 业在 工业 中占 比,一产增长 二产增长 三产增长 德阳支柱性产业：机械产业、食品产业、化工产业、建 材行业、医药行业；2016年Q1，德阳市五大支柱产业 共占工业生产总值的84.9%，是德阳
11、市工业经济发展 的重要支柱； 战略性新兴产业：新能源产业、生物产业、高端装备 制造业发展向好；2016Q1-Q3分别增速17.0%、 19.1%、17.7%。,2010-2016年德阳市三产各自占比情况 一产：二产：三产=12.5:55.7:31.8,【产业发展机械产业】龙头国企主导产业发展，处于 粗放,式阶段；受产品附加值低、产能过剩、结构调整等因素影响， 机械行业缺乏竞争力，产业发展空间有限,2011-2016年德阳市传统支柱产业增加值增速情况,“十二五”以来，机械行业经历了两次下行：2012年 受“三大厂”（东气、东电、二重）订单业务下滑的 影响，导致机械行业出现一波下行的走势，当年增速
12、 仅为6.9%，比2011年下降10.4个百分点，随后两年逐 步企稳回升；2015年受二重集团重组等因素影响，机 械行业增速再次大幅回落，增速为6.4%，比2014年下 降6.1个百分点; 机械产业龙头企业总量占比较大，总量排行前五的企 业占机械行业比重达30%，对机械行业影响突出； 总体上看，机械行业发展还处于粗放型阶段，产品的 附加价值低，利润低，行业发展易受市场等因素影 响，波动较大；同时全球装备制造业已供过于求，机 械行业缺乏竞争力。,2016年Q1德阳市机械行业排名前五企业情况,【产业发展食品行业】受制于三公消费限制，产业已出现 负增长状况，后续突破性增长可能性低,2011-2016
13、年德阳市传统支柱产业增加值增速情况,主 要 企 业,绵竹剑南春,什邡卷烟厂,什邡蓝剑集团,广汉金雁,华润雪花,-7.3,-7,-8.4,-8.7,-9,-8,-10,-8,-6,-4,-2,0,1700,1800,1900,2000,2100,2200,2016.7 2016.8 2016.9 2016.1 2016.11 2016.12 当期产量（亿支） 累计增长率（%）,2016年Q3-Q4全国卷烟市场产量及增速情况,-50,0,50,100,2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015,白酒销售收入增速（%）,白酒利润总额增速（%）,2008-2015年
14、全国白酒市场销售收入和利润情况,【产业发展化巟行业】非高附加值产品、产能过剩及环保 要求，后续发展走低可能性较大,德阳化工行业现状：,受化工行业产能过剩，市场供需矛盾突出等因素影响， 加之2014年德阳科技和德阳特种新材料两家重点企业 破产，德阳市化工行业逐年下降，2014年增速仅为 2.5%，较2011年增速下降了26.5个百分点，回落巨大； 2015年起受重点龙头企业拉动，行业呈现回暖态势， 但拉动有限； 龙蟒集团（复合肥、工业磷铵）、金路集团（树脂）、 广宇化工（氮肥），非高附加值产品,3543,4%,7%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,0,1000,2000,3000,4000,2012,2013,2014,2015,2012-2015全国化工行业营收情况 营收（亿元） 营收增速（%） 22.50%,2011-2016年德阳市传统支柱产业增加值增速情况,全国化工行业现状： 营收增速不断下滑，面临着效益下滑、产能过剩、成 本上升、资源环境约束以及创新能力不足等诸多挑战。,【产业发展建材、医药行业】建材行业发展稳健； 医药行,业基于原材料种植基地及国家产业扶持， 未来发展强劲,2011-2016年德阳市传统支柱产业增加值增速情况,建材行业： 建材行业2013年出现大
