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1、万科地产内部机密 不得外传四季花城二期目标成本管理指导书佛山市万科房地产有限公司2004年8月按照佛山市万科房地产有限公司3年经营规划和利润计划，为了加大指导设计及前期成本控制的力度，结合市场现状及成本具体情况，编制了四季花城二期目标成本管理指导书，指导项目的具体操作决策。现对成本指标予以发布，请相关部门遵照执行。佛山市万科房地产有限公司总经理：发布日期：2004年 8月 5 日责任部门负责人签字：成本管理部： 财务部： 设计部: 工程管理部： 四季花城项目管理部： 项目发展部： 目 录一、项目概况51、总体规划指标52、二期规划建造指标53、项目总体投资及利润6二、土地成本控制61、责任部门
2、项目发展部、设计部、工程部、财务部62、现状63、控制要点6三、开发前期准备费控制71、勘察设计费控制设计部72、报批报建费控制项目发展部73、三通一平费控制项目管理部74、临时设施费控制项目管理部、设计部7四、主体建筑工程费控制81、基础工程控制工程部 设计部82、结构及粗装修控制工程部、设计部83、门窗工程费用控制设计部、工程部94、公共部位装修费用控制设计部105、室内装修费用控制设计部11五、主体安装工程费控制111、室内水暖气电工程部112、设备及安装费工程部113、弱电系统设计部、工程部12六、社区管网工程费控制121、室外给排水系统费用控制工程部122、室外燃气系统费用控制工程部
3、123、室外电气及高低压设备费用控制工程部134、室外智能化系统工程部135、室外消防系统费用控制工程部14七、园林环境费成本控制141、绿化建设费成本控制设计部142、建筑小品成本控制设计部；153、道路广场建造费成本控制设计部154、围墙建造费成本控制设计部155、室外照明成本控制设计部156、室外零星设施费用控制设计部167、变更签证费用控制设计部 项目部16八、配套设施费成本控制161、会所成本控制设计部162、学校改造成本控制设计部163、游泳池成本控制设计部164、架空活动层成本控制设计部175、大架空车位成本控制设计部、项目发展部17九、开发间接费成本控制171、工程管理费成本控
4、制各部门172、资本化利息成本控制财务部183、营销设施建造费成本控制营销部18十、四季花城二期目标成本表格18一、 项目概况1、 总体规划指标n 总占地面积：497,571.00 m2，其中： 原拍卖地块：占地638亩、425,650.00平方米； 四季花城学校（原俊慧学校）：占地58亩、38,587.57平方米； 原地块西侧50亩：占地50亩、33,333.50平方米。 扣除俊慧学校占地后，可用于开发的土地面积为：458,983.00平米n 总建筑面积：458,983.00m2n 计入容积率的总建筑面积：458,983.00m2 n 容积率：1.0 建筑覆盖率：17.47% 2、 二期规划
5、建造指标n 总建筑面积：95981.00 m2（包括5、8、9、6、7、13#组团及小高层）。 可售面积：77810.00m2；其中：住宅：75613.29m2架空商业：2196.73m2 不可售面积：18305.00 m2其中：架空层活动：4084.65 m2架空车位：4800.1 m2大架空车位：9200.00m2物业用房：220.39 m2n 住宅总套数：715套。n 二期建成车位：517个,其中: 架空层车位:153个，面积4800.1 m2 大架空层车位:194个，面积9200.00 m2 露天车位:170个，面积2550.00 m2n 入伙日期：2005年8月30日。3、 项目总体
6、投资及利润 二期项目总投资约23238.98万元，其中土地成本4134.59万元,税后净利润约7707.04万元。 二、 土地成本控制1、 责任部门项目发展部、设计部、工程部、财务部2、 现状按照已经签署的有关协议，四季花城项目地块位于佛山市南海区洵峰洲路8号，总地价为25773.83万元。已经支付21241.10万元,尚余4532.73万元没有支付,计划本年度支付完毕。红线外市政设施费总控制目标2076.67万元,由全区分摊到二期控制目标为380.15万元,二期不发生,详红线外市政设施分摊明细表。3、 控制要点n 地价剩余4532.73万元是否可以延期考虑支付, 减轻利息负担(财务部)。n
7、红线外市政设施中的三公里路已经施工完毕,高压线埋地中的东线已经施工完毕,西线还未施工,在西线中需要采取以下控制措施： 工程部联合外部资源优化高压线埋地长度（工程部）； 高压线材料甲供，或甲方指定品牌并限价（工程部）； 优化终端站及沟槽结构(工程部)； 高压线埋地长度预留适合长度,避免出现中间接头(工程部）； 高压线项目垄断工程,应预留充足谈判时间； 高压线埋地基本属于垄断，需要做好政府及相关部门的公关工作（项目发展部）。三、 开发前期准备费控制1、 勘察设计费控制设计部n 控制目标72.85元/平米(可售面积),总造价控制在566.88万元以内。n 控制要点： 勘察丈量费控制在4.48元/平米
8、(可售面积),总造价控制在34.84万元以内（工程部）； 规划设计费控制在68.38元/平米(可售面积),总造价控制在532.04万元以内，从全期分摊到二期占用140.19万元，详设计费分摊表，二期发生控制在391.85万元（设计部）； 二期模型制作费控制在10万元以内（设计部）。2、 报批报建费控制项目发展部n 控制目标7.61元/平米（可售面积），总价控制在59.21万以内。3、 三通一平费控制项目管理部n 控制目标-9.52元/平米（可售面积），总价控制在74.04万元以内，从一期分摊了6.79万元，二期发生控制在67.25万元。n 控制要点： 将临时道路修在永久道路相同的位置上，并作为
9、永久道路的路基（设计部、工程部）； 严格要求总包单位做好临时施工道路、临时施工场地、临时生活区的硬化及永久路基的维护，避免道路返修（项目部）； 严格划分好总包单位文明施工范围，避免出现“三不管”地带，造成不必要的签证（工程部、项目部）； 总包的临时设施、临水、临电的搭设范围及搭设方式应考虑后期施工及销售的需要，合理布置，避免“临时设施、临水、临电拆除签证的现象”（项目部）。4、 临时设施费控制项目管理部、设计部n 控制目标-5.30元/平米（可售面积），总造价控制在41.25万元以内，由一期发生分摊占20.55万元，二期发生控制在20.7万元。n 控制要点: 考虑将永久围墙作为临时围墙使用，减
10、少临时围墙的修筑（设计部、项目部）； 考虑重复利用一期围板，减少材料费用（项目部）； 临时围板平米造价控制在150元以内。四、 主体建筑工程费控制1、 基础工程控制工程部 设计部n 控制目标-145.63元/平米（可售面积），总造价控制在1133.18万元n 控制要点:桩基: 增加详勘的布孔数量，得出准确的地质情况，以便设计院决策选用基础形式（工程部）； 必须采用部分片筏基础时,控制好片筏基础的尺寸、厚度、配筋（工程部）； 综合考虑不同桩径承载力同荷载的关系选用合理桩径搭配，避免承载力的浪费（工程部）； 需使用桩基住宅部分桩数控制在0.03根/平米以内（工程部）； 招标文件应写明：因施工、地质
11、等一切原因导致的断桩、烂桩费用由乙方承担，减少施工现场签证（工程部）； 桩基尽量安排连续施工，避免桩基的二次进退场费用（工程部、项目部）； 现场工程师及时做好打桩记录，打桩记录必须经甲方、监理、施工单位三方签字确认，桩位的编号需及时提供一份给留底结算（项目部）；土方: 确定合理标高，避免出现需要大量运土或购土以及重复挖填土的事情发生（设计部）； 首层楼板建议使用预制板，首层为架空车库除外（工程部）； 总包单位进场时，将场地室外自然地坪标高及组团内回填后的标高数据提供给总包，让总包完成组团内外土方回填、外运工作（项目部）； 雨季基础土方施工，在施工前应做好排水工作，以减少签证增加（项目部）；2、
12、 结构及粗装修控制工程部、设计部n 控制目标594.55元/平米（可售面积）n 控制指标及方法:四季花城二期地面以上结构指标含量控制表项目名称多层11层情景洋房架空商业含钢量（kg/m2）44464748.5砼含量（m3/m2）0.280.300.330.33 混凝土框架：A) 柱网合理布置，注意柱、梁、板截面的经济性，参考花城一期的结构设计优化经验（工程部）；B) 板厚度尽量控制在100mm内；(工程部)；C) 承台、梁、柱、板砼标号应区别设计（工程部）；D) 充分考虑场地原始自然标高，避免基础开挖过深（设计部）；E) 厨卫间的平面布置图（特别是穿梁、板套管）应在结构施工前确定好，以免日后打
13、凿（设计部）；F) 需要变更的部分应该在施工之前提出，避免施工完毕再变更而产生返工费用（设计部）；G) 回填尽量选用土方分层夯实回填、避免采用石粉回填的情况（项目部、）；H) 优化部分钢结构为砼结构，以便降低成本（设计部、工程部）；I) 私家花园施工列入总包施工范围，既降低成本又利于现场配合（工程部）； 钢筋：A) 梁钢筋，可论证采用三级钢筋替代二级钢筋（工程部）；B) 板钢筋可采用冷轧带肋钢筋，有利于降低钢筋含量（工程部）； 砌体：A) 内墙可考虑采用粘土空心砖替代空心砼砌块，同时做好强度、防水、防渗漏分析及厂家调研(工程部)。 抹灰：A) 在没有特殊要求的内墙面，尽量采用混合砂浆替代水泥砂
14、浆，既有利于控制墙面开裂，也可有效的降低成本（工程部）。3、 门窗工程费用控制设计部、工程部n 控制目标平米造价控制在300元以内；n 控制要点及指标: 窗地比：调整窗的尺寸及位置，多层、小高层窗地比控制在0.32（可售面积）以内、情景洋房窗地比控制在0.34（可售面积）以内。 窗的形式及厚度：小窗采用38系列,1.2mm厚铝材;大窗采用50系列,1.4mm厚铝材，通过招标比价选择合适的五金配件。 单元门及雨篷：A) 单元门目标控制在600元/平方米以内；B) 单元门与铝合金门窗一起招标，避免直接委托的情况；C) 雨蓬与钢结构一并招标，以便降低成本（工程部）； 入户门：A) 成本目标1350元/樘以内；B) 应要求
